北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我家在朝陽(yáng)老北苑有1套二室房子，打算在2027年置換為同區(qū)域的3室房子。現(xiàn)在有幾種方案可以選：

1、今年賣房，租1年多的三室房子；

2、2027年賣房，短租三室再買房；

3、2027年賣房后不租房直接買房。

下面這個(gè)表格是我對(duì)3種方案的分析，我個(gè)人傾向于方案1，對(duì)此您有什么補(bǔ)充和建議？

A：

1、三個(gè)方案相同的點(diǎn)都是2027年再買房，不同點(diǎn)是何時(shí)賣房+是否租房+租期。

2、您第一個(gè)方案有兩個(gè)預(yù)設(shè)前提，看是否能確保吧。一是房?jī)r(jià)在這一年多里必須下跌，這樣您才能占便宜。否則即便是橫盤(pán)，您也只不過(guò)是提前享受了三居，并沒(méi)占到什么便宜。但您怎么能確定下跌呢？萬(wàn)一漲了呢？那您可就虧了。

另外就是您怎么能確保賣房款的投資收益率能在3%呢？這可是銀行存款利率的2倍了。相當(dāng)于在5%利息的年代，您能確保10%。但真的能保證理財(cái)不暴雷或炒股不賠錢(qián)嗎？

如果能，那甭說(shuō)租一年了，多少年都沒(méi)問(wèn)題。因?yàn)殂y行存款利率就等于市場(chǎng)投資的平均收益，而您是大多數(shù)人的兩倍，那就成投資高手了，沒(méi)必要著急買房，先多賺錢(qián)更重要。尤其是在復(fù)利的情況下，別看僅僅是市場(chǎng)平均值的兩倍，10年累計(jì)下來(lái)可就了不得了。

所以如果不能確保這兩項(xiàng)，我建議您在風(fēng)險(xiǎn)這欄里也體現(xiàn)出來(lái)并計(jì)算概率吧，樓市股市等所有投資市場(chǎng)都是天有不測(cè)風(fēng)云的，沒(méi)人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)漲跌。

3、另外我說(shuō)我的觀點(diǎn)。在我看來(lái)，既然現(xiàn)在北京的平均租房收益已經(jīng)接近同期銀行利率，朝陽(yáng)區(qū)的很多房子甚至超出，那就基本沒(méi)有下跌空間了。

假定現(xiàn)在市場(chǎng)上有兩個(gè)人，一個(gè)持有價(jià)值500萬(wàn)的房子，一個(gè)持有500萬(wàn)的現(xiàn)金。租金收益率（凈）是1.6-2%（最高2.5%），存銀行的收益是1.5%（目前穩(wěn)妥的應(yīng)該最高1.8%）。那您覺(jué)得房?jī)r(jià)真能下跌多少？如果房?jī)r(jià)下跌10%，那租金收益率就漲到2%以上，此時(shí)持有500萬(wàn)現(xiàn)金的會(huì)不會(huì)把錢(qián)換成房子？

而且目前利率仍然是在下行通道，按央行前行長(zhǎng)的原話“中國(guó)會(huì)盡量避免快速進(jìn)入負(fù)利率通道”。那如果利率持續(xù)下降，就算房租也下降一部分，您覺(jué)得能降到不收租金或者倒給租客錢(qián)嗎？

再一點(diǎn)，利率下降，就說(shuō)明市場(chǎng)上賺錢(qián)越來(lái)越難，所以大家才不愛(ài)貸款+愛(ài)存錢(qián)。利率就是錢(qián)的價(jià)格，那其他人都賺錢(qián)非常難，您怎么確保永遠(yuǎn)比大多數(shù)人的收益高呢？風(fēng)險(xiǎn)可是與收益呈正比的，高收益必定高風(fēng)險(xiǎn)，除非是坐莊或老鼠倉(cāng)，但那都有高風(fēng)險(xiǎn)，逮著就是罰款甚至坐牢。

4、常規(guī)建議是，在確定房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，先賣后買；在確定房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，先買后賣。橫盤(pán)的時(shí)候可以賣了房看行情，但最好別確定周期，還是時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)為好，把自己限定的太死了還有可能錯(cuò)過(guò)撿漏兒的房子呢。

5、總之我也傾向第一方案，但建議再評(píng)估一下風(fēng)險(xiǎn)+別限定周期太死板，同時(shí)關(guān)注市場(chǎng)行情。畢竟現(xiàn)在是救市時(shí)期，雖然幾萬(wàn)億的資金在銀行空轉(zhuǎn)，但誰(shuí)也不知道何時(shí)能進(jìn)入市場(chǎng)。一旦進(jìn)入市場(chǎng)，一旦有部分流入樓市，那可就說(shuō)不好了。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，中關(guān)村學(xué)區(qū)的溢價(jià)高嗎？哪個(gè)小區(qū)的溢價(jià)低？我想買套性價(jià)比高的。二套資格，300萬(wàn)首付，按揭盡量在一萬(wàn)左右，科育小區(qū)能買嗎？學(xué)生減少后學(xué)區(qū)房會(huì)不會(huì)大幅下跌？

A：

1、中關(guān)村是頂級(jí)學(xué)區(qū)，溢價(jià)當(dāng)然高啊。而且不是今天高，是從20多年前沒(méi)有學(xué)區(qū)概念的時(shí)候這里就高?，F(xiàn)在都追捧西城德勝，但在十多年前，德勝的賣房噱頭是“離中關(guān)村近，補(bǔ)課方便”。

反正中關(guān)村的溢價(jià)率一直是排名前幾位，至少不低于30%。也就是一套500萬(wàn)的房子，得到的居住體驗(yàn)是不到400萬(wàn)的，那100多萬(wàn)是溢價(jià)，孩子不上學(xué)的話發(fā)揮不出任何價(jià)值。

2、哪個(gè)小區(qū)的溢價(jià)低？總價(jià)高的豪宅小區(qū)唄，至少1000多萬(wàn)起步的。因?yàn)橘I的起的家庭少，也就沒(méi)炒出太高的溢價(jià)。而500萬(wàn)左右的因?yàn)槭谴蠖鄶?shù)家庭的追求，所以無(wú)論在哪個(gè)小區(qū)的溢價(jià)都低不到哪兒去。這讓中介給找房吧，看房時(shí)算算溢價(jià)率，選擇其中相對(duì)低的。

3、科育小區(qū)，買是肯定能買，但最好考慮好自己是否用的上學(xué)位。短期用的上就值，用不上就不太值，居住的性價(jià)比偏低。

4、我認(rèn)為學(xué)區(qū)房短期內(nèi)不會(huì)大幅下跌，更大的可能是逐年降低，是個(gè)很長(zhǎng)的過(guò)程。因?yàn)榧幢闶侨雽W(xué)孩子減少了，那已經(jīng)入學(xué)的家長(zhǎng)也不會(huì)馬上賣房的。畢竟房子是用來(lái)住的，所以大多數(shù)都會(huì)住到孩子畢業(yè)，然后才一套套的賣房離開(kāi)呢。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，一是我打算買個(gè)婚后住的房，預(yù)算500出頭，我多年一直住6號(hào)線，所以看了沿線的次新兩居，比較滿意的是常營(yíng)萬(wàn)象新天四區(qū)純南兩居。十里堡晨光家園c中介也推薦了，但像您說(shuō)的不容易買到，目前要等清退。核心需求就是保值，這兩個(gè)未來(lái)能保值不？哪個(gè)好些？

二是，我個(gè)人相對(duì)注重些居住體驗(yàn)，但家里想看市里好學(xué)校的老破小，這預(yù)算只能圖一頭，等我孩子上小學(xué)怎么說(shuō)還有七八年，這個(gè)階段需要考慮學(xué)校么？先住個(gè)宜居點(diǎn)的，等孩子上學(xué)前再根據(jù)情況置換是否可行呢？

A：

1、哪個(gè)好些，保值角度到目前為止肯定是晨光C區(qū)了。主要是因?yàn)榈囟蝺簝r(jià)值更高，房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，至少是大部分。

然后房產(chǎn)的性質(zhì)也對(duì)價(jià)值有影響，這相當(dāng)于人的出身或?qū)W歷，無(wú)法改變，而且多加一層皮膚裝備就多數(shù)混的更好。晨光C是商品房+福利房的性質(zhì)，通常這種小區(qū)的氛圍和保值都比較好。

當(dāng)然萬(wàn)象新天也挺好，地段兒不錯(cuò)+超級(jí)大盤(pán)。相對(duì)來(lái)說(shuō)物業(yè)有保障，怎么都能掙錢(qián)，維護(hù)從理論上就能強(qiáng)一些。

2、常規(guī)建議是沒(méi)必要太早考慮學(xué)區(qū)房。今年還算高峰期，明年就是入學(xué)人數(shù)的確定性拐點(diǎn)了，低谷期要至少持續(xù)到2031年。現(xiàn)在溢價(jià)雖然降了點(diǎn)兒但也不多，平均值還是在25%吧。

那以500萬(wàn)來(lái)說(shuō)，買到的基本都是小戶型，這種房算占坑兒房，溢價(jià)相對(duì)最高。也就是至少包含100萬(wàn)以上的溢價(jià)，在上學(xué)之前發(fā)揮不出任何效用，居住的性價(jià)比+租金收益率都低，還得承擔(dān)保值風(fēng)險(xiǎn)。

或者說(shuō)實(shí)在要買的話，看房時(shí)單獨(dú)計(jì)算溢價(jià)比例，能買到溢價(jià)低的就算合適，這種時(shí)期有可能。但這得多看房，一房一議，相當(dāng)于撿漏兒。

3、如果不買學(xué)區(qū)房，是否置換到時(shí)候再看吧。政策年年改，誰(shuí)知道七八年后什么情況呢？朝陽(yáng)這幾年追趕的勢(shì)頭很猛，高分段已經(jīng)和東城一樣了，到時(shí)候或許還沒(méi)必要換房了呢。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我家剛需首套，孩子26年上小學(xué)，現(xiàn)在不知道該占坑還是直接買一套居住的。我們夫妻倆都在知春路、中關(guān)村這邊上班，首付可承擔(dān)六七百個(gè)，預(yù)算上限目前想的是1200萬(wàn)，買的話想兼顧通勤和學(xué)校，學(xué)校希望達(dá)到中上水平的。

因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)會(huì)跌，所以不敢買，在想要不要占坑后繼續(xù)租房住。如果正經(jīng)買住的房子，就希望居住條件好一些的，不想老破小。現(xiàn)在沒(méi)什么具體目標(biāo)，沒(méi)有思路，考慮看大河莊苑太陽(yáng)園這類小區(qū)，或者上地。您能給個(gè)思路指導(dǎo)嘛？

A：

1、都1200萬(wàn)了還自稱“剛需”，這實(shí)在有點(diǎn)兒凡爾賽了，相當(dāng)于高考600多分說(shuō)自己是學(xué)渣。

2、兼顧通勤只能看自己的感受，這外人不好建議。只是提醒一點(diǎn)“兼顧接送”，小學(xué)低年級(jí)無(wú)所謂，高年級(jí)和中學(xué)壓力增大，每天能讓孩子多睡半小時(shí)是很多家長(zhǎng)的夢(mèng)想，要不孩子太累太累了。

3、房?jī)r(jià)跌不跌的怎么說(shuō)呢？基礎(chǔ)部分我認(rèn)為沒(méi)什么下跌空間了，因?yàn)楸本胺菍W(xué)區(qū)房”的租金收益（凈）已經(jīng)跟銀行利率差不多了，朝石豐的小戶型還凈是超過(guò)的，那也就沒(méi)有再跌的道理了。

但學(xué)區(qū)溢價(jià)部分說(shuō)不好，2026年開(kāi)始就是入學(xué)人數(shù)的明確拐點(diǎn)，是否能撐住溢價(jià)率主要看政策了，這無(wú)法預(yù)測(cè)。只能說(shuō)盡量買溢價(jià)低的吧，居住的性價(jià)比高，過(guò)了高峰期也風(fēng)險(xiǎn)小。

4、占坑兒房的優(yōu)勢(shì)是總價(jià)低，用完了學(xué)位方便處理。租房的優(yōu)勢(shì)是能隨著孩子換學(xué)區(qū)和學(xué)校，也跟著換房，保證接送方便和孩子的睡眠。

另外如果是用非學(xué)區(qū)房“換租”，那從經(jīng)濟(jì)上能占學(xué)區(qū)房的便宜。因?yàn)橐鐑r(jià)部分是沒(méi)人付租金的，那同樣總價(jià)的房子，非學(xué)區(qū)房比學(xué)區(qū)房的租金高了25%左右，換租也就能占這比例的便宜。學(xué)區(qū)越好溢價(jià)就越高，占的便宜越大。

5、買能自住的優(yōu)勢(shì)就是住自己的房子了，這就看自己的喜好了，包括學(xué)區(qū)和小區(qū)。

目標(biāo)沒(méi)什么可指導(dǎo)的。思路就是看房時(shí)計(jì)算房子溢價(jià)的高低就行，盡量買溢價(jià)低的。用總價(jià)除以預(yù)估租金，在同等學(xué)區(qū)+同等房源的情況下，數(shù)值越低說(shuō)明溢價(jià)越低，性價(jià)比就越高。

上地是頂級(jí)學(xué)區(qū)，溢價(jià)率也自然最高，一分錢(qián)一分貨。其他的兩個(gè)都應(yīng)該是中等，這看自己的期望值吧。

僅供參考。

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