北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

2008年3月底的博鰲論壇上，最勁爆的話題是“如果樓市崩盤，銀行先死vs開(kāi)發(fā)商先死？”

當(dāng)時(shí)以某大炮為首的開(kāi)發(fā)商群體認(rèn)為肯定是銀行先死。因?yàn)闊o(wú)論開(kāi)發(fā)商還是買房人，都是從銀行搞來(lái)的錢，那如果樓市崩盤就都不還錢了，銀行能扛多久？而開(kāi)發(fā)商則是隨時(shí)可以停止拿地+開(kāi)發(fā)+還款的，誰(shuí)拿我們也沒(méi)轍，只要茍活下來(lái)就有可能東山再起。

而以某主任為代表的銀行一方則認(rèn)為肯定是開(kāi)發(fā)商先死。因?yàn)闊o(wú)論開(kāi)發(fā)商還是買房人，都是有土地房子和股權(quán)等各種抵押物的。那在銀行資金鏈斷裂之前，一定先要處理掉這些資產(chǎn)，那誰(shuí)先誰(shuí)后還用說(shuō)嗎？再者說(shuō)了，中國(guó)的銀行業(yè)是國(guó)資主導(dǎo)的，資本雄厚，豈能被不占主流的房地產(chǎn)貸款拖垮？

第三方則是由某教授為代表的經(jīng)濟(jì)學(xué)家組成，觀點(diǎn)各異。但主流看法是沒(méi)必要爭(zhēng)論這些，早死晚死都是死，覆巢之下安有完卵？因?yàn)槿绻麡鞘斜辣P，那就意味著經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了大問(wèn)題，皮之不存毛將焉附！所以大家還是別爭(zhēng)論了，更別盼著房地產(chǎn)崩盤了，對(duì)誰(shuí)都不是好事兒。

當(dāng)然還有看熱鬧不嫌事兒大的第四方，以買不起房子的群體為主。他們的觀點(diǎn)非常統(tǒng)一，最好是你們?nèi)揭粔K兒死，別分先后了。這樣房?jī)r(jià)就會(huì)暴跌，刷盤子的都能仨月買大別墅。然后貸款白條什么的還不用還了，做夢(mèng)都笑醒。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們更該死，否則他們老是鼓吹房地產(chǎn)，就是他們制造了恐慌，那就早死早托生吧。

這場(chǎng)大辯論的背景是，2002-2004年，上海杭州溫州等長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)暴漲。在經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控之后，上海樓市熄火兒，但北京廣州深圳等地又開(kāi)始暴漲，到2007年底都漲了一倍以上，刺激的買不起房的剛需們?cè)孤曒d道。

但在2007年第二次樓市調(diào)控之后，全國(guó)房?jī)r(jià)都停止上漲了，年底的時(shí)候某科老王就拋出了“拐點(diǎn)論”，認(rèn)為房地產(chǎn)大趨勢(shì)已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。

與此同時(shí)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了大問(wèn)題，雖然“次貸危機(jī)”還沒(méi)有正式爆發(fā)，但苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。對(duì)中國(guó)影響最大的就是外貿(mào)數(shù)據(jù)大幅下降，南方眾多民企陷入倒閉潮，至少也是沒(méi)訂單了。那經(jīng)濟(jì)的三駕馬車垮了倆，房?jī)r(jià)自然開(kāi)始下跌。所以才在博鰲論壇上開(kāi)始爭(zhēng)論誰(shuí)先死的問(wèn)題。

但這次爭(zhēng)論也就扯皮了一年多吧，在美國(guó)正式爆發(fā)次貸危機(jī)之后，中國(guó)也被迫開(kāi)始救市，四萬(wàn)億計(jì)劃出臺(tái)了。于是房?jī)r(jià)從2009年初開(kāi)始觸底反彈+迅速上漲，本來(lái)已經(jīng)奄奄一息的開(kāi)發(fā)商又都活過(guò)來(lái)了，此時(shí)再爭(zhēng)論什么誰(shuí)先死就沒(méi)意思了。

第二次爆發(fā)這論點(diǎn)的爭(zhēng)論是在2011年，因?yàn)?010年開(kāi)始限購(gòu)，北京等地樓市又開(kāi)始下跌，于是關(guān)于誰(shuí)先死的扯皮就又開(kāi)始了。

爭(zhēng)論持續(xù)到2015年，大家都不爭(zhēng)論了，甚至之后都沒(méi)人提這事兒了。因?yàn)槟菐啄晔菧刂莺投鯛柖嗨沟鹊貥鞘斜辣P，房?jī)r(jià)最高峰跌幅達(dá)到70%以上，因?yàn)槠飘a(chǎn)而跳樓跑路的炒房客不計(jì)其數(shù)。

但銀行和開(kāi)發(fā)商都死了嗎？沒(méi)有，銀行頂多是壞賬增多利潤(rùn)減少，開(kāi)發(fā)商也不過(guò)是紛紛暴雷而已，但都熬了下來(lái)。典型的就是佳兆業(yè)，本來(lái)各家債主已經(jīng)是等著追悼會(huì)之后分財(cái)產(chǎn)了，沒(méi)想到救市政策再次發(fā)威，短短幾個(gè)月時(shí)間就從ICU進(jìn)了KTV了。

所以此后就沒(méi)人爭(zhēng)論如果房?jī)r(jià)下跌誰(shuí)先死了，或者說(shuō)是任何一次危機(jī)，死掉的都是以小嘍啰為主，大佬們頂多是死掉幾個(gè)倒霉的，但大多數(shù)都能熬下來(lái)。而且不光是熬下來(lái)，甚至有的還能趁機(jī)低價(jià)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)呢。

危機(jī)從來(lái)都是危險(xiǎn)+機(jī)會(huì)，對(duì)于抵抗力和背景弱的自然是危險(xiǎn)，而對(duì)于那些需要被保護(hù)的就是機(jī)會(huì)了，只要活著就有機(jī)會(huì)……

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