文｜邁點

7月29日，上海市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進上海市商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)。

作為全國首個聚焦商務(wù)樓宇更新的專項政策，其出臺不僅為上海商務(wù)樓宇的功能轉(zhuǎn)型和城市空間優(yōu)化提供了系統(tǒng)性解決方案，同時為住房租賃市場帶來了結(jié)構(gòu)性機遇。

圖源：《實施意見》截圖

《實施意見》明確"支持存量商務(wù)樓宇分區(qū)分類兼容符合地區(qū)發(fā)展導向的功能業(yè)態(tài)"，根據(jù)區(qū)位差異制定差異化兼容策略：

·城市主 / 副中心：允許商務(wù)樓宇適當增加服務(wù)公寓和人才公寓。

·地區(qū)中心：可兼容租賃住房(含人才公寓)。

·社區(qū)中心：鼓勵引入租賃住房 + 養(yǎng)老托育+新時代城市建設(shè)者之家等復(fù)合功能。

圖源：《實施意見》截圖

更關(guān)鍵的是，《實施意見》允許商務(wù)樓宇在不改變產(chǎn)證性質(zhì)前提下，通過全周期合同管理實現(xiàn)15年內(nèi)的功能兼容轉(zhuǎn)換。這為租賃企業(yè)提供了"先運營、后確權(quán)"的靈活操作空間，尤其利好存量低效樓宇的盤活。

圖源：《實施意見》截圖

簡單來說，《實施意見》打通了三條賽道：一是業(yè)態(tài)煥新，存量商務(wù)樓宇兼容租賃住房;二是功能轉(zhuǎn)換，商務(wù)樓宇直接轉(zhuǎn)型長租公寓;三是新建補充，產(chǎn)業(yè)配套類居住產(chǎn)品建設(shè)。

這預(yù)示著：在上海商務(wù)樓宇更新提升過程中，租賃住房市場將迎來新一波大規(guī)模供給。

換句話說，上海商務(wù)樓開始下場和房東"搶"人了。

一場存量競爭下的"自救"

上海作為全球最大的辦公樓市場，擁有超1萬棟高層樓宇。官方統(tǒng)計顯示，其中甲級商務(wù)樓存量就達1700萬平方米。

當前，上海商務(wù)樓市場正面臨嚴峻挑戰(zhàn)。一方面，空置率高企且租金持續(xù)承壓。高力國際研報顯示，2025年第二季度上海寫字樓空置率環(huán)比上漲0.4%，平均空置率升至21%，上半年累計租金降幅高達4.4%，僅6.2元/㎡/天，是十年內(nèi)的最低水平。另一方面，按照預(yù)估今年上海約88萬方的新寫字樓入市，下半年將有約60萬方陸續(xù)投放，巨大的供應(yīng)量將加劇空置壓力并進一步壓低租金。

與此同時，商務(wù)樓老齡化和土地年限問題同樣嚴峻。例如，陸家嘴和虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的樓宇多建造于1980和1990年代，普遍使用年限都超過了30年，而按照我國規(guī)定商辦類土地最長使用年限為40年及50年，到期后如何續(xù)期還未出臺相關(guān)規(guī)定。就目前的情況來看，這些樓宇的土地剩余年限普遍不足15年，后續(xù)如何處理是個大難題。

這同樣也是我國大部分地區(qū)的商務(wù)樓所共同面臨的問題——大量市場化主體收購的辦公樓面臨流動性壓力;國有企業(yè)持有大量辦公樓亟待盤活。

老舊存量商務(wù)樓的"轉(zhuǎn)機"

這些過剩的老舊存量商務(wù)樓，在改造為長租公寓項目上具備天然的優(yōu)勢。

首先就是位置。上海大部分上年紀的乙級寫字樓主要分布在如今城市最核心、最成熟的地段，周圍遍布住宅、商業(yè)及軌交設(shè)施。地段優(yōu)勢為它們轉(zhuǎn)變?yōu)楣⑻峁┝酥匾A(chǔ)。

其次，部分商務(wù)樓在設(shè)計之初的某些要求，與當下公寓樓的要求恰好相配。比如層高，90年代大量的寫字樓層高通常在3.3m-3.6m左右，這對比現(xiàn)在的寫字樓3.9m-4.2m的層高設(shè)計要求來說顯然并不合適，但改建成為公寓則剛剛好合適。此外，電梯配比不足的劣勢對于公寓而言可轉(zhuǎn)化為得房率優(yōu)勢，老舊寫字樓常見的較小進深也更利于設(shè)計居住單元。

事實上，近幾個月來，上海市中心頻頻傳來寫字樓改造成高端公寓的消息。比如信達地產(chǎn)持有的靜安區(qū)南京西路CBD辦公樓信達大廈，就在前不久發(fā)布了投資2.6億元的城市更新方案，計劃將建于這棟建于1998年、總建筑面積3.46萬平方米的陳舊乙級辦公樓改造為公寓業(yè)態(tài)為主進行運營。

?圖源：上海購房通

對比其同區(qū)域同位置產(chǎn)品價格來看，其改造后的租金相當可觀。

除此之外，典型的項目還有：申能集團和金外灘集團合作，將黃浦的美欣大廈改造為蘇河美欣公寓，提供230套保租房;靜安中興路板塊的聚源大廈改造為博鄰行政公寓;楊浦新江灣版塊的星匯廣場改造為可遇·新江灣。

這些"上了年紀"的商務(wù)樓，在"商改住"的政策機遇下，終于重新煥發(fā)活力。

當然，商務(wù)樓改造租賃住房當下還有不少難關(guān)要過。尤其上海這樣的超一線城市，產(chǎn)權(quán)分散是改造更新的重大難題，也是其后續(xù)能否真正落地的關(guān)鍵。

但不可否認的是，"商改住"正成為行業(yè)顯著發(fā)展趨勢之一。

7月21日，《住房租賃條例》正式發(fā)布，其中明確商辦改造為租賃住房的路徑。而今，上海出臺針對辦公樓的"更新"計劃，后續(xù)，或?qū)⒁鸶喑鞘行Х隆?/p>

與此同時，隨著除了傳統(tǒng)房企和長租公寓運營商外，更多市場主體開始深度參與其中，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商、科技企業(yè)、跨界品牌等，這一領(lǐng)域的競爭格局與資源投入將顯著改變。

這將加速存量資產(chǎn)的升級迭代，也勢必將對傳統(tǒng)"房東"帶來挑戰(zhàn)。