北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問：資產(chǎn)狀況：大興狼垡房子一套價值200萬無貸款，黃村一套價值200萬貸款100萬，資金120萬，家庭月收入稅后4萬（結(jié)余2萬）。工作地點(diǎn)：我在豐臺總部基地，老公在高米店與馬家堡兩地輪值。

目標(biāo)需求：四年級女兒在小升初之前購置西城或豐臺十二中學(xué)區(qū)房，用一套或兩套置換，盡量少貸款。以直升重點(diǎn)中學(xué)為目標(biāo)，兼顧居住舒適性和交通便利。保值角度不賠錢就行，能超過北京樓市大盤最好。請幫忙規(guī)劃。

A：

1、先提醒一句，十二中沒有學(xué)區(qū)房。之前是北大地學(xué)區(qū)的一小五小對口房源算，因?yàn)楸慌扇胧械母怕矢?，所以溢價不低。但現(xiàn)在十二中的政策不太友好，所以北大地的學(xué)區(qū)溢價下降，不太算學(xué)區(qū)房了，也就是進(jìn)入十二中的概率也下降了。

2、直升重點(diǎn)中學(xué)，那就看西城陶白的唄，典型的八中附小，然后還有其他的九年制和直升校，都能基本保證直升重點(diǎn)中學(xué)。

3、其他要求看情況吧，我沒太看懂您的預(yù)算。只能說一般情況下，要想在西城兼顧舒適和保值（溢價低），那房子可就貴了，動輒上千萬。只有這種房才好聊宜居，溢價也才相對低，保值的風(fēng)險小。也就是預(yù)算越高，可選擇的也就越多，各項(xiàng)才能兼顧，預(yù)算不太高的話就只能是無奈的取舍了，沒什么好辦法。

4、總之我沒什么建議，還是先明確預(yù)算吧，然后再說學(xué)區(qū)和房子。十二中的沒有學(xué)區(qū)房，至少是不能保證。

僅供參考。

二

Q:

請問，我特意來告訴你一聲，聽說新開發(fā)的小區(qū)沒有公攤面積了，現(xiàn)房出售了，層高要達(dá)到3米以上了，被動式科技連空調(diào)暖氣都不用了，第四代住宅是立體園林花園式樓房了?？傊痪湓挘孔邮窃缴w越好，到時候你們北京人捧著你們的房產(chǎn)證哭去吧，沒人再要二手房了。記住了，最多三年，是白給都不要。

A：

1、呵呵，您要是真白給房子的話，我要，有多少要多少。當(dāng)然只是北京的房子哦，小城市確實(shí)有白給都沒人愛要的。

2、另外我受累問一句，房子越好，成本是不是就得越高?。砍杀驹礁撸瑑r格是不是就得越貴??？而有些人連北京的十八手老破小都買不起呢，卻幻想能買的起新型豪宅，您說可笑不？有可能實(shí)現(xiàn)嗎？

另外再多說一句，這30年來，中國的住宅已經(jīng)改進(jìn)的非常多了。從最早磚混蘇式小樓，逐漸進(jìn)化到鋼混鋼結(jié)構(gòu)，各種高科技恒溫恒濕也早就不是新鮮事兒，您買了嗎？如果過去買不起北京的豪宅，憑什么幻想能買的起更新更豪的??？

3、還多說一句，房產(chǎn)的價值由什么決定？地段地段還是地段兒。其實(shí)房子的進(jìn)化也花不了多少錢，無非是幾千塊錢而已。但土地是稀缺的，請問怎么創(chuàng)新啊？怎么讓擁有土地或地段兒的業(yè)主抱著房產(chǎn)證哭?。?/p>

4、最后一句話，房子是用來住的，有人住才有人蓋。沒人買或賣不上價，也就沒人蓋了，我們開發(fā)商不是特別傻。而商品賣給誰？賣給愿意出價的人唄，商品價格是供需關(guān)系決定的。

或許您覺得我們開發(fā)商會不停的蓋，一直到房價暴跌成鶴崗價。但北京就是北京，永遠(yuǎn)沒有那一天，就因?yàn)橛肋h(yuǎn)不缺有錢人。更大的可能是，現(xiàn)有的業(yè)主賣掉老房子，他們?nèi)ンw驗(yàn)新房子。而現(xiàn)在買不起房的呢，頂多是省吃儉用的買下二手破房，然后繼續(xù)高喊“房價必跌”

5、總之您的理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)或許很骨感，想得到任何一樣?xùn)|西都得付出相應(yīng)的成本。而查理芒格有句名言是：得到一件東西的最好辦法，其實(shí)就是讓自己配得上它（她他）。如果現(xiàn)在還沒得到，那或許是因?yàn)檫€不配吧。繼續(xù)努力，僅供參考。

三

Q:

請問，目前住昌平兩限房70平（市價200萬含貸款90萬），因工作調(diào)動想換到朝陽望京板塊以及周邊，預(yù)算首付可增加120萬，月供以2萬內(nèi)為標(biāo)準(zhǔn)。

咨詢是買老公房還是次新商品房？也就是考慮舒適性與保值性相匹配的問題。此次換房除了交通和改善之外，考慮三至五年后有可能再次換工作，到時候也有可能再次換房。如果不換，也考慮租金的收益率問題。

A：

1、200萬-90萬=110萬，加120就是230萬的資金，減去30萬備用金也有200萬首付了。月供2萬的話理論上能貸400萬左右，那總預(yù)算就是600萬。

如果是這個數(shù)字就屬于比較高的預(yù)算，在望京就犯不上買老房了，先看商品房吧，和老房相比即宜居也流動性強(qiáng)。

2、不過說實(shí)話，望京的房價不算低，或者說北部的房價都不低。那以600萬預(yù)算來說，也不太好買到各項(xiàng)兼顧的房子。尤其您還要兼顧租金收益，那就更不太好辦了。

升值好的房子租金收益都偏低，或者說宜居的次新房租金都偏低，絕大多數(shù)都不如老破小的收益高。而如果商品房的租金收益率明顯高，那就說明價格走勢偏弱，漲的慢所以才顯的租金高。

3、所以我建議適當(dāng)取舍吧，否則費(fèi)挺大勁也未必能找到合適的。在我看來房子是用來住的，您也是改善為主，那就先多考慮居住體驗(yàn)，這樣大概率在價格走勢上不吃虧，升值不落后。至于租金什么的再說吧，現(xiàn)階段也不是重點(diǎn)。

僅供參考。

四

Q:

請問，我還是有點(diǎn)兒貪心+僥幸心理，還是考慮您說的老公寓從投資角度不是絕對的這件事情，那如果我用心的慢慢找是不是就也能發(fā)現(xiàn)被低估的小區(qū)?。炕蚴钦f某一套房子，比如業(yè)主著急用錢才跑說的。至少理論上應(yīng)該是可能性吧？

但我也考慮一個問題，就是現(xiàn)在即便是撿漏了，這種投資性是否會長期延續(xù)？比如十年之后會不會又走弱了？有沒有這種可能？

A：

1、被低估的小區(qū)應(yīng)該沒有，但有可能找到被低估的具體房源。也就是原業(yè)主因?yàn)楦鞣N原因低價賣房，誰買到就算撿漏兒了。所以您的想法沒錯，讓中介給找房就行。

2、肯定不會長期延續(xù)啊。既然是撿漏兒，那等您撿到之后就不是漏兒了，就是堵漏之后的正常價格，以后就會延續(xù)板塊平均走勢，談不上優(yōu)勢。

十年后走弱的可能性，這不好預(yù)測，只能看政策。如果政策繼續(xù)打壓，那公寓的價格走弱是肯定的。但如果有利好出臺，那就有可能增加投資性了。

3、要不還是您先看房吧，然后根據(jù)具體房源再聊，要不然光聊這些籠統(tǒng)的沒什么意義。

僅供參考。

五

Q:

請問，給我分析一下榴鄉(xiāng)橋的德賢公館吧，最好全面一些細(xì)致一些，包括地段、配套和開發(fā)商施工隊(duì)的工程質(zhì)量，當(dāng)然最重要的是投資性。

A：

1、您這口氣有點(diǎn)兒硬啊，有點(diǎn)兒頤指氣使的意思，有錢就是任性。

2、德賢公館很好的小區(qū)，曾經(jīng)是北京南部的單價樓王。2016年樓市最瘋狂的時候上市，最高峰達(dá)到9萬多，再努把勁兒就破10萬了。只不過漲的有點(diǎn)兒猛了，下跌的幅度就會偏大，所以現(xiàn)在也就6萬多，降幅在北京也排前列。

3、地段兒中等吧，不算太強(qiáng)。畢竟北邊是四環(huán)和鐵道，東邊南邊都有河道，西邊是公路，也就是跟豐臺區(qū)的兩區(qū)交界。所以這種地段兒不太好發(fā)展，一是被分割的比較小，二是兩區(qū)交界不好引入大型配套。

4、配套就這樣兒吧，優(yōu)勢是公園，劣勢的離地鐵不算近。其他的配套看市場情況了，靠政策的難度大。

5、開發(fā)商就是中冶啊，央企，雖然在北京的項(xiàng)目不多，但質(zhì)量應(yīng)該是不錯的。我對這小區(qū)不熟，不清楚具體的質(zhì)量。

6、投資性普通唄，最好成績是跟隨大盤，指望著超出的可能性不大。主要是地段兒不占優(yōu)，很難讓有錢人到這里高價接盤二手房。

僅供參考。

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