01

澳聯(lián)儲(chǔ)第3次降息將點(diǎn)燃房市！

澳聯(lián)儲(chǔ)宣布了今年的第3次降息，這一舉措勢(shì)必會(huì)點(diǎn)燃春季房市，但有專(zhuān)家警告稱(chēng)，對(duì)于那些試圖進(jìn)入房市的人來(lái)說(shuō)，這是個(gè)壞消息。

此次降息將官方利率下調(diào)至3.60%，預(yù)計(jì)將引發(fā)購(gòu)房熱潮，加劇買(mǎi)家之間的競(jìng)爭(zhēng)， 并可能進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。

最新數(shù)據(jù)顯示，房貸預(yù)批準(zhǔn)數(shù)量激增，表明購(gòu)房者已為降息做好準(zhǔn)備，正準(zhǔn)備進(jìn)入市場(chǎng)。

Loan Market的報(bào)告顯示，與去年同期相比，7月的預(yù)批準(zhǔn)數(shù)量大幅攀升至53%，購(gòu) 房者在房源減少的情況下?tīng)?zhēng)相獲得融資。

從各州的情況來(lái)看，南澳和北領(lǐng)地的表現(xiàn)最好，預(yù)批準(zhǔn)數(shù)量增加了80%。

西澳增加 了79%，新州和首領(lǐng)地增加了49%。昆州增加了48%，而維州和塔州增加了46%。

與此同時(shí)，房源供應(yīng)緊張。

數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，新掛牌房源數(shù)量減少了14.2%，這給本就競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)帶來(lái)了更多壓力。

Loan Market首席執(zhí)行官David McQueen表示，購(gòu)房者正在尋找一切可能的優(yōu)勢(shì)。

“掛牌量正處于3年來(lái)的最低水平，這讓購(gòu)房者的日子很不好過(guò)?！?/p>

“他們正在尋找一切可能的優(yōu)勢(shì)，首先要準(zhǔn)確了解自己能借多少錢(qián)以及能承擔(dān)多少還款。

購(gòu)房者希望能滿(mǎn)懷信心的參與拍賣(mài)，或提出強(qiáng)有力的私人協(xié)議條款來(lái)幫助自己脫穎而出?！?/p>

在本月的Finder RBA Cash Rate Survey中，幾乎所有專(zhuān)家（91%）都正確預(yù)測(cè)了澳 聯(lián)儲(chǔ)的利率走向。

Finder的Graham Cooke表示，現(xiàn)在所有目光都集中在銀行會(huì)否將傳遞降息。

“在澳聯(lián)儲(chǔ)最近降息后，放貸機(jī)構(gòu)面臨巨大壓力，需將節(jié)省的成本轉(zhuǎn)嫁給客戶(hù)。到目前為止，大多數(shù)機(jī)構(gòu)都完全傳遞了降息。”

Cooke還警告稱(chēng)，隨著市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步降息，放貸機(jī)構(gòu)可能開(kāi)始減少未來(lái)降息的傳遞幅度。

他敦促房主檢查自己的房貸情況，稱(chēng)：“如果你目前的房貸利率高于5.5%，你可能可以找到更好的交易?！?/p>

Finder的分析顯示，在3次降息后，更多城區(qū)的獨(dú)立屋和公寓價(jià)格變得可負(fù)擔(dān)。

普通澳洲單身人士現(xiàn)在可以負(fù)擔(dān)得起57萬(wàn)澳元或以下的房產(chǎn)，而有雙收入的普通澳洲家庭可以負(fù)擔(dān)得起116.7萬(wàn)澳元以下的房產(chǎn)。

降息后，維州Wyndham Vale和Wodonga的獨(dú)立屋中位價(jià)現(xiàn)在對(duì)普通澳人來(lái)說(shuō)是可負(fù) 擔(dān)的。

對(duì)于有雙收入的夫婦來(lái)說(shuō)，維州Coburg的獨(dú)立屋現(xiàn)在是可負(fù)擔(dān)的。

在新州，有雙收入的夫婦現(xiàn)在可以負(fù)擔(dān)得起Oran Park、Marsden Park、Glenmore Park和Leppington的獨(dú)立屋。

在澳聯(lián)儲(chǔ)3次降息后，單一收入的普通澳人現(xiàn)在可以負(fù)擔(dān)得起昆州Kirwan的獨(dú)立屋。

西澳單一收入的普通澳人現(xiàn)在可以負(fù)擔(dān)得起Armadale和Mandurah的獨(dú)立屋。

在公寓方面，新州Bankstown、Penrith和Auburn以及維州South Yarra和Brunswick 對(duì)單一收入的普通澳人是可負(fù)擔(dān)的。

有雙收入的澳洲夫婦現(xiàn)在可以負(fù)擔(dān)得起新州Chatswood、St Leonards、Pyrmont和 Maroubra以及昆州Burleigh Heads的公寓。

盡管可負(fù)擔(dān)性有所提升，但Cooke警告稱(chēng)，市場(chǎng)活動(dòng)增加可能推高價(jià)格和首付要求，從而可能抵消降息的好處。

“即使利率較低，你仍需支付大筆首付。如果較低的借貸成本推動(dòng)市場(chǎng)活動(dòng)增加—— 就像過(guò)去一樣——房?jī)r(jià)上漲和更高的首付要求最終可能抵消更便宜月供的好處?！?/p>

02

春季房市賣(mài)家迎來(lái)利好，買(mǎi)家卻面臨挑戰(zhàn)

隨著春季傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷(xiāo)售季節(jié)臨近，拍賣(mài)清盤(pán)率接近一個(gè)關(guān)鍵的基準(zhǔn)水平，這一變化可能使得房地產(chǎn)市場(chǎng)更加有利于賣(mài)家。悉尼和墨爾本的拍賣(mài)清盤(pán)率持續(xù)上升，分別達(dá)到了68.2%和69.3%，創(chuàng)下自2023年6月以來(lái)的最高水平，僅次于去年2月悉尼的68.3%。

拍賣(mài)清盤(pán)率的提升主要得益于利率的下降和待售房源的減少。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們一直密切關(guān)注這些數(shù)據(jù)，因?yàn)樗鼈兡転閮r(jià)格走勢(shì)提供及時(shí)且可靠的預(yù)判。拍賣(mài)清盤(pán)率的計(jì)算方法是將成功售出的房產(chǎn)數(shù)量除以在截止日期前報(bào)告的所有拍賣(mài)結(jié)果的總數(shù)。為了確保不遺漏周六以外的拍賣(mài)，Domain還使用了每周的清盤(pán)率數(shù)據(jù)。

清盤(pán)率達(dá)到60%被視為市場(chǎng)平衡的標(biāo)志。超過(guò)60%則通常意味著價(jià)格會(huì)出現(xiàn)小幅上漲，而當(dāng)清盤(pán)率突破70%時(shí)，市場(chǎng)便被視為賣(mài)方市場(chǎng)，價(jià)格上漲的速度也會(huì)加快。

Domain的首席研究員兼經(jīng)濟(jì)學(xué)家尼古拉·鮑威爾（Nicola Powell）表示：“60%的清盤(pán)率意味著買(mǎi)家正在滿(mǎn)足賣(mài)家的期望……當(dāng)超過(guò)60%時(shí)，說(shuō)明市場(chǎng)開(kāi)始活躍，房產(chǎn)成交也在拍賣(mài)下完成?！?/p>

西太平洋銀行的高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬修·哈桑（Matthew Hassan）也表示認(rèn)同：“這一數(shù)據(jù)明顯高于平均水平，通常與每年大約8%的價(jià)格增長(zhǎng)相關(guān)聯(lián)。它是一個(gè)相當(dāng)可靠的參考，告訴我們自5月以來(lái)，悉尼和墨爾本的市場(chǎng)都在改善?！?/p>

雖然大部分待售房產(chǎn)并不通過(guò)拍賣(mài)進(jìn)行交易，但拍賣(mài)清盤(pán)率一直被視為一個(gè)有效的市場(chǎng)指示器，能夠反映出更廣泛市場(chǎng)的走向?！芭馁u(mài)市場(chǎng)通常是市場(chǎng)中最顯眼的一部分，它在一定程度上塑造了市場(chǎng)的預(yù)期?！惫Ｑa(bǔ)充道。

不過(guò)，哈桑也提醒，拍賣(mài)清盤(pán)率并非完美指標(biāo)，對(duì)于布里斯班和珀斯等拍賣(mài)文化不太突出的城市來(lái)說(shuō)，可能并不可靠。他指出：“我們不能單獨(dú)依賴(lài)一個(gè)指標(biāo)，初步的清盤(pán)率誤差可能會(huì)達(dá)到8個(gè)百分點(diǎn)，因此需要注意其他市場(chǎng)變化?！?/p>

清盤(pán)率超過(guò)70%通常意味著價(jià)格增長(zhǎng)更快，買(mǎi)房競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家都表示，隨著春季到來(lái)，每月的清盤(pán)率可能會(huì)突破這一障礙。

他們認(rèn)為，拍賣(mài)清盤(pán)率在冬季異常強(qiáng)勁，冬季通常房源較少、買(mǎi)家活動(dòng)也不活躍，這為清盤(pán)率上升提供了基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)春季清盤(pán)率將進(jìn)一步攀升。

鮑威爾表示：“從3月開(kāi)始，清盤(pán)率每月都在上升，這說(shuō)明市場(chǎng)有了動(dòng)力。春季將是考驗(yàn)這種上漲是否只是曇花一現(xiàn)的關(guān)鍵時(shí)刻?！彼a(bǔ)充道：“如果你打算在春季出售房產(chǎn)，那你在冬季的決策已經(jīng)做出。價(jià)格上漲，清盤(pán)率上升。如果我是房主，我會(huì)認(rèn)為這是一個(gè)合適的時(shí)機(jī)來(lái)掛牌出售。”

盡管目前尚難預(yù)測(cè)春季房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體走勢(shì)，但越來(lái)越多的共識(shí)認(rèn)為，澳大利亞儲(chǔ)備銀行（RBA）的降息措施已推動(dòng)市場(chǎng)回暖，并將繼續(xù)促進(jìn)買(mǎi)賣(mài)雙方的交易。下一次RBA的決策將在周二公布。

哈桑表示：“降息政策推動(dòng)了這些市場(chǎng)的價(jià)格上漲?！?/p>

鮑威爾則認(rèn)為，拍賣(mài)清盤(pán)率不太可能接近80%，因?yàn)檫@一水平通常只在市場(chǎng)繁榮時(shí)期出現(xiàn)。她解釋道：“價(jià)格會(huì)受到可負(fù)擔(dān)性限制……而且RBA的降息周期將是謹(jǐn)慎的，這將幫助限制價(jià)格漲幅。”

“我們預(yù)計(jì)，今年下半年拍賣(mài)清盤(pán)率會(huì)保持在60%中高水平，甚至接近70%的范圍?！滨U威爾總結(jié)道。

03

到2027年，悉尼恐將不再有低于$75萬(wàn)的獨(dú)立屋

最新研究顯示，全澳所有首府城市每天流失約24套售價(jià)低于75萬(wàn)澳元的住房。

最新經(jīng)濟(jì)報(bào)告分析了2015年至2025年間售出的低于該價(jià)格門(mén)檻的房產(chǎn)， 情況令人擔(dān)憂(yōu)。

首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nerida Conisbee指出，悉尼的跌幅最大，每天減少7.1套可負(fù)擔(dān)物業(yè)，其次是布里斯班減少5.0套、墨爾本減少3.6套。

黃金海岸、阿德萊德、堪培拉和霍巴特的跌幅也顯著，分別為每天流失2.5套、2.1套和0.7套；達(dá)爾文是唯一例外，每天增加0.3套。

在住房類(lèi)型上，悉尼每天減少5.8套可負(fù)擔(dān)獨(dú)立屋，相當(dāng)于每4小時(shí)就有一套此類(lèi)房源消失；布里斯班和墨爾本每天分別減少5.5套和5.1套。

2015年至2025年間，悉尼可負(fù)擔(dān)獨(dú)立屋庫(kù)存從24,009套銳減至僅2,674套，跌幅達(dá)89%，黃金海岸和堪培拉的跌幅更高，分別為94%和89%。

阿德萊德這一傳統(tǒng)上價(jià)格親民的首府城市，現(xiàn)在每天也減少2.2套低于75萬(wàn)澳元的獨(dú)立屋。

按目前趨勢(shì)，悉尼在2027年可能將不再有可負(fù)擔(dān)獨(dú)立屋，布里斯班和墨爾本也有可能在十年內(nèi)走向同樣結(jié)局。

造成危機(jī)的原因包括多重因素疊加：建筑成本飆升（2022年年漲幅達(dá)17.8%），使新房?jī)r(jià)格超出可負(fù)擔(dān)范圍；長(zhǎng)期住房供應(yīng)不足令需求持續(xù)壓過(guò)供應(yīng)；而政府的首次購(gòu)房者補(bǔ)助計(jì)劃雖然提高了買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)力，卻未能解決供應(yīng)瓶頸，反而推高了價(jià)格。

雖然可負(fù)擔(dān)公寓的數(shù)量有所上升，全澳首府城市每天凈增加1.5套，但增幅遠(yuǎn)不足以抵消獨(dú)立屋的損失。例如珀斯的可負(fù)擔(dān)公寓銷(xiāo)售增長(zhǎng)了105%，達(dá)爾文增長(zhǎng)71%， 但在全澳范圍內(nèi)，公寓的增長(zhǎng)僅能抵消可負(fù)擔(dān)獨(dú)立屋流失量的6%。

即便是墨爾本和珀斯這種公寓增長(zhǎng)較快的城市（分別增加1.5套和1.1套），也無(wú)法彌補(bǔ)獨(dú)立屋每日5.1套和2.7套的流失。

整體而言，全澳每天凈減少22.9套可負(fù)擔(dān)住房，而替代性房源供應(yīng)極少。與此同時(shí)，F(xiàn)inder的一項(xiàng)新調(diào)查顯示，35%的澳洲人認(rèn)為自己一生都無(wú)法買(mǎi)得起房。

消費(fèi)者研究主管Graham Cooke表示，創(chuàng)紀(jì)錄的房?jī)r(jià)、高企的借貸成本以及艱難的首付儲(chǔ)蓄門(mén)檻，使越來(lái)越多的人被擋在置業(yè)夢(mèng)想之外，“在許多城區(qū)，即使年薪達(dá)到六位數(shù)，也難以輕松負(fù)擔(dān)房貸”。

04

澳人心中“最宜居”城市曝光！結(jié)果很意外

近日，澳洲民眾票選出了全國(guó)“生活質(zhì)量最佳”的居住地，其中不少地方可能會(huì)讓你大吃一驚。

盡管悉尼和墨爾本提供了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和豐富的餐飲選擇，但越來(lái)越多的澳洲人選擇放棄擁擠的通勤、飛漲的房租和“缺乏社區(qū)感”的大城市生活，轉(zhuǎn)而投向那些距離城市較遠(yuǎn)、生活節(jié)奏更慢的地區(qū)。

從世界觀鯨之都到塔州的風(fēng)情小城，這些地方因房?jī)r(jià)合理、氣候宜人、文化氛圍濃厚以及整體的“好感度”而被認(rèn)為是生活質(zhì)量最高的選擇。

昆州赫維灣（Hervey Bay）

人口：6.5萬(wàn)（2024年）

赫維灣被譽(yù)為“全球觀鯨之都”，位于布里斯班以北三小時(shí)車(chē)程的Fraser Coast。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)平靜悠閑的氛圍，加上未被破壞的海岸線(xiàn)，使其成為養(yǎng)育家庭或享受慢節(jié)奏生活的完美之地。

當(dāng)?shù)鼐用穹Q(chēng)贊這里有適合孩子的海灘、通勤時(shí)間極短（“穿過(guò)整個(gè)小鎮(zhèn)只需15分鐘”）以及相較大城市仍算合理的房?jī)r(jià)——盡管近年來(lái)已有所上漲。

Urangan是赫維灣最受歡迎的郊區(qū)之一，因其靠近游艇俱樂(lè)部、垂釣點(diǎn)及歷史悠久的碼頭而廣受青睞。該地區(qū)正穩(wěn)步發(fā)展，包括新興的零售商圈以及一座擬建的喜來(lái)登酒店。

不過(guò)，搬來(lái)這里的人必須“學(xué)會(huì)擁抱寧?kù)o”。

一位當(dāng)?shù)鼐用裨诰W(wǎng)上發(fā)帖表示：“這不是一個(gè)你去夜店的地方，而是一個(gè)你真正‘走出去’的地方?！?并解釋稱(chēng)，雖然夜生活稀缺，但卻換來(lái)了家庭聚餐、戶(hù)外探險(xiǎn)以及更緊密的人際關(guān)系。

還有人表示：“赫維灣的天氣可能是全澳最完美的。夏天不算炎熱，冬天也不太冷，年降雨量也剛剛好?！?/p>

“雖然我沒(méi)有官方數(shù)據(jù)支持，但我確實(shí)看到過(guò)幾次這樣的說(shuō)法，而且在那住了三年之后，我完全認(rèn)同?，F(xiàn)在這里也有毒品和犯罪問(wèn)題，但說(shuō)真的，澳洲還有哪個(gè)城鎮(zhèn)沒(méi)有這些問(wèn)題呢？”

塔州霍巴特

人口：25.5萬(wàn)（2025年）

霍巴特?fù)碛惺澜缂?jí)的自然風(fēng)光，又保留了首府城市的便利，尤其適合熱愛(ài)大自然、喜歡清爽冬季和慢節(jié)奏生活的人群。

市中心幾分鐘車(chē)程之外，便是國(guó)家公園、風(fēng)景如畫(huà)的小村莊和可俯瞰Derwent河的壯麗景致。

霍巴特有一種藝術(shù)氣息濃厚、熱愛(ài)自然、略帶傳統(tǒng)英倫風(fēng)的獨(dú)特氛圍，友善的酒館、美食、創(chuàng)意社群共同構(gòu)成了這座城市的魅力。

但也有一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題——工作機(jī)會(huì)有限。因此，這里更適合可以遠(yuǎn)程辦公或已有穩(wěn)定收入來(lái)源的人群。

一位Reddit網(wǎng)友表示：“只要你賺得夠多，塔州絕對(duì)是世界上最宜居的地方，我愿意立刻搬過(guò)去。”

另一位網(wǎng)友則補(bǔ)充稱(chēng)：“這里親近大自然、物產(chǎn)豐富、有美食佳釀、租金便宜，而且社群真的很棒。”

“我和伴侶搬來(lái)時(shí)一個(gè)人都不認(rèn)識(shí)，但最后我們不僅找到了不錯(cuò)的工作，還交到了很多志同道合的朋友?！?/p>

新州Capertee Valley

人口：約130人（2021年）

距離悉尼僅數(shù)小時(shí)車(chē)程，這里坐落著澳洲第二大峽谷——一片幾乎被國(guó)家公園包圍的壯麗景觀。

Capertee Valley擁有宏偉的砂巖懸崖、豐富的野生動(dòng)植物，以及超大的土地面積（常常超過(guò)50英畝），鄰居之間距離遙遠(yuǎn)，真正實(shí)現(xiàn)“與世隔絕”。

當(dāng)?shù)鼐用穹Q(chēng)這里是戶(hù)外愛(ài)好者的天堂，可以遠(yuǎn)足、觀鳥(niǎo)和完全隱居。

有人寫(xiě)道：“Capertee Valley絕對(duì)是高分之選，離悉尼不過(guò)幾小時(shí)，卻擁有令人驚嘆的自然景觀和生活方式。”

谷中的巨型巖柱“Pantoneys Crown”是攀登愛(ài)好者的必游之地，頂上可俯瞰壯闊的巖壁風(fēng)光。

盡管感覺(jué)偏遠(yuǎn)，但這里距離Mudgee、Bathurst和Lithgow等城市仍在可達(dá)范圍內(nèi)，對(duì)于既想遠(yuǎn)離喧囂又不愿徹底與城市斷開(kāi)的人而言，堪稱(chēng)理想之地。

還有人推薦道：“附近還有Turon River沿線(xiàn)的區(qū)域，以及從Hayes Gap經(jīng)Lue、Rylstone/Kandos和Dabee延伸至Capertee Valley的美麗山谷系統(tǒng)?！?/p>

“Wolgan Valley也不錯(cuò)，只是近年來(lái)因山體滑坡交通受阻。但上述所有地區(qū)都靠近主要城市中心，而Capertee Valley仍是我心中的第一選擇?！?/p>

*本文圖片均源自網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系后臺(tái)刪除

12

08-2025

11

08-2025

09

08-2025