一線城市是領(lǐng)頭羊，深圳是頭羊！

但深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)了二次下跌，全國(guó)樓市沒(méi)了方向。

為什么會(huì)二次下跌呢？

從 2021 年4月份開(kāi)始，深圳房?jī)r(jià)就由漲轉(zhuǎn)跌，之后持續(xù)下跌。

直到 2024 年 9 月底全國(guó)及深圳出臺(tái)新政之后，深圳的二手房?jī)r(jià)格才出現(xiàn)上漲。

深圳房?jī)r(jià)二次下跌

但最近一段時(shí)間又跌了，近幾個(gè)月的下跌，我稱它為 “二次下跌”。

這張圖是深圳二手房?jī)r(jià)格的走勢(shì)，數(shù)據(jù)來(lái)源于貝殼網(wǎng)。

2024 年前三季度整體呈下跌趨勢(shì)，尤其是 7、8、9 這三個(gè)月，下跌速度加快。

9 月底新政出臺(tái)后，10月份價(jià)格漲幅較大，11 月繼續(xù)上漲，隨后開(kāi)始盤(pán)整。

今年深圳樓市的 “小陽(yáng)春” 成色不足，2月、3月還勉強(qiáng)能維持，4月份之后就不行了，房?jī)r(jià)再度加速下跌。

6月份時(shí)，價(jià)格水平已經(jīng)跌破了 2024 年 9 月的價(jià)格，創(chuàng)下歷史新低，7月份繼續(xù)下跌，近期深圳樓市格外低迷。

除了價(jià)格指標(biāo)，看成交量的話，波動(dòng)幅度更大，這里我們就不再放圖了。

領(lǐng)頭羊迷路了

今天，老楊將從深層次，探究一下深圳房?jī)r(jià)慘跌之謎。

過(guò)去多年，深圳一直是全國(guó)樓市 “領(lǐng)頭羊”，尤其是上一輪全國(guó)樓市繁榮初期，2015 年 3 月底深圳房?jī)r(jià)就開(kāi)始大幅拉升，當(dāng)時(shí)全國(guó)絕大部分城市房?jī)r(jià)還未啟動(dòng)上漲。

但近幾年，深圳房?jī)r(jià)卻格外低迷。

一方面，它的房?jī)r(jià)下跌時(shí)間較早 —— 全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)是 2021 年三季度才開(kāi)始轉(zhuǎn)跌，而深圳在 2021 年二季度（4月份）就已開(kāi)始轉(zhuǎn)跌，這種情況在過(guò)去 20 年從未出現(xiàn)過(guò)。

一線城市、強(qiáng)勢(shì)城市的房?jī)r(jià)通常是跌得比較晚的，比如北京、上海、杭州、成都這四個(gè)城市的房?jī)r(jià)高點(diǎn)出現(xiàn)在 2023 年第一季度，深圳的下跌居然比它們?cè)缌藘赡辍?/p>

另一方面，“弱勢(shì)” 還體現(xiàn)在近幾年深圳房?jī)r(jià)的累計(jì)跌幅上，其跌幅超過(guò)了北京、上海、杭州、成都、西安等城市。

這“領(lǐng)頭羊”是 怎么當(dāng)?shù)难?？根本沒(méi)起到 “大哥” 的作用嘛！

而且今年以來(lái)，香港樓市已經(jīng)穩(wěn)住，近期價(jià)格還有點(diǎn)小漲。

深圳與香港相鄰，在樓市方面存在一定互動(dòng)，既然香港房?jī)r(jià)止跌、近期還有走強(qiáng)跡象，那深圳為啥房?jī)r(jià)跌幅反而擴(kuò)大了呢？

能量守恒定律是個(gè)啥東東

今天咱們上 “干貨”，分享一張圖 —— 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的 “能量守恒規(guī)律”。

過(guò)去我們?cè)岬?“深圳房?jī)r(jià)泡沫已擠完”，但那只是單一小模型，僅針對(duì)房?jī)r(jià)這一單一指標(biāo)。

我們還有一個(gè) “大模型”，用來(lái)衡量城市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫是否已擠干凈。

判斷 “有沒(méi)有泡沫”，與衡量 “房?jī)r(jià)泡沫” 的模式不同，是從房地產(chǎn)市場(chǎng) “能量守恒” 的角度出發(fā)的。

什么是 “能量守恒”？

無(wú)論是全國(guó)還是單個(gè)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)都要與地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基本面相匹配。

這里的 “基本面” 包括經(jīng)濟(jì)增速、人口變化、宏觀及房地產(chǎn)政策、金融信貸環(huán)境等等。

如果一個(gè)地區(qū)的樓市運(yùn)行能與當(dāng)?shù)睾暧^面、基本面相匹配、相協(xié)調(diào)，那樓市運(yùn)行就是健康的。

即便部分時(shí)段房?jī)r(jià)漲得比較快，但如果同一時(shí)期該地區(qū)經(jīng)濟(jì)增速很高、人口流入量很大，那房?jī)r(jià)快速上漲也是合理的。

可如果連續(xù)好幾年樓市熱度都非常高，且熱度明顯超過(guò)基本面、宏觀面的支撐，那這種熱度就容易滋生泡沫。

房地產(chǎn)市場(chǎng) “能量守恒” 的基本邏輯很清晰，關(guān)鍵是如何量化？

估計(jì)全中國(guó)只有老楊有條件做這件事。

因?yàn)榻鼛啄?，在我們?“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)” 中，有兩個(gè)核心指標(biāo)

一是，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)期景氣指數(shù)：主要衡量樓市當(dāng)前的活躍程度；

二是，房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先景氣指數(shù)：主要涵蓋經(jīng)濟(jì)面、金融面、政策面，也包括人口面等前瞻性因素。

我們通過(guò)觀察這兩個(gè)指標(biāo)的長(zhǎng)期歷史走勢(shì)，再經(jīng)過(guò)模型計(jì)算，就能判斷出某個(gè)階段該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否 “透支”，或是處于健康狀態(tài)。

多年累積的泡沫未擠完

以下是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng) “能量守恒走勢(shì)圖”，圖中數(shù)據(jù)的計(jì)算方式是： “深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先景氣指數(shù)減去領(lǐng)先景氣指數(shù)，并逐月累積”。

若數(shù)據(jù)處于正值區(qū)間，說(shuō)明深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行有基本面支撐；若數(shù)值處于負(fù)值區(qū)間，則說(shuō)明樓市運(yùn)行得不到基本面、宏觀面的支撐。

我們的模型從 2011 年 1 月份開(kāi)始測(cè)算。深圳作為全國(guó)樓市 “領(lǐng)頭羊”，過(guò)去十幾年大部分時(shí)間段樓市都比較活躍，尤其是房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅較大。

其中部分需求是投資需求，有些購(gòu)房資金來(lái)自外地；也有部分是自住需求，但首付可能來(lái)自外地的父母。

我們觀察這十幾年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，深圳樓市 “能量守恒值” 大部分時(shí)間段都為負(fù)值，只有兩個(gè)時(shí)段是正值：

一是，2011 年到 2013 年初；

二是，2018 年到 2019 年前三季度（這一時(shí)期深圳樓市出現(xiàn) “空中加油”，房?jī)r(jià)漲幅較大，而當(dāng)時(shí)北京房?jī)r(jià)還在跌、上海小幅下跌、廣州平穩(wěn)，這次房?jī)r(jià)上漲其實(shí)是有深圳基本面支撐的）。

但 2020 年到 2021 年第一季度，深圳房?jī)r(jià)暴漲就屬于 “透支” 了。

即便深圳房?jī)r(jià)從 2021 年4月份開(kāi)始下跌，其 “能量守恒值” 仍在繼續(xù)往下探。

因?yàn)闃鞘性诘耐瑫r(shí)，基本面也在走弱。

所以即便樓市下跌，“透支” 情況仍在加劇，直到 2023 年二、三季度，“能量守恒值” 才探底穩(wěn)住，之后出現(xiàn)反彈。

2024 年四季度深圳樓市有一波強(qiáng)反彈，反彈之后導(dǎo)致 “能量守恒值” 再度小幅下滑，近三個(gè)月又重新小幅攀升。

但即便如此，目前該數(shù)值仍為 - 2668，在全國(guó) 50 個(gè)重點(diǎn)城市中，深圳的負(fù)值是最大的！

這意味著，從當(dāng)前來(lái)看，深圳樓市依然存在 “透支”，即便房?jī)r(jià)已跌了四年多，也沒(méi)能完全對(duì)沖掉之前的 “透支”。

另外，今年四月份以來(lái)，中美貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)深圳的經(jīng)濟(jì)、樓市影響比較明顯 —— 畢竟深圳是全國(guó)外貿(mào)第一城。

從模型測(cè)算結(jié)果來(lái)看，目前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行與當(dāng)?shù)睾暧^面、基本面相比，仍有 “虧欠”。

在這種背景下，深圳樓市想要直接反彈、實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，難度還是很大的。

這就較好的解釋了為什么去年四季度反彈注定只是脈沖。

不過(guò)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)能量守恒” 只是一個(gè)分析視角，大家也不用太悲觀。

因?yàn)樯钲诋吘故且痪€城市，在樓市周期中，一線城市通常會(huì)率先反彈，這也是一個(gè)規(guī)律。

如果我們把 “房地產(chǎn)市場(chǎng)能量守恒” 與 “城市能級(jí)” 結(jié)合起來(lái)考量，分析會(huì)更加科學(xué)合理，從而能更準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)城市樓市走勢(shì)。

歡迎各位老鐵，尤其是房企朋友們，如果對(duì)某個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng) “能量守恒” 情況感興趣，也可以私信老楊。

好吧，謝謝各位捧場(chǎng)。