北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

提個(gè)問(wèn)題希望您給點(diǎn)建議哈，孩子29年小學(xué)，現(xiàn)在房子在朝陽(yáng)四惠板塊沒(méi)有理想學(xué)校。

我們的目前策略：

1、東城安交片區(qū)老破小買(mǎi)個(gè)占坑房，之后在附近租房上學(xué)。

2、亦莊河西區(qū)或東壩買(mǎi)個(gè)遠(yuǎn)大新，之后在附近如二中亦莊分?；虮本┲袑W(xué)上一貫制學(xué)校 （不用考慮上班通勤，不想過(guò)度雞娃，但仍對(duì)孩子學(xué)習(xí)上有期待和要求，請(qǐng)幫忙分析下選擇利弊及給出相關(guān)建議）。

A：

1、分析利弊？這仨學(xué)區(qū)不好比，差距有點(diǎn)兒大。我建議是先了解一些學(xué)區(qū)+學(xué)區(qū)房的常識(shí)，然后再做方案。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，安交雖然不算頂級(jí)學(xué)區(qū)，那也是第一梯隊(duì)。如果是偏重孩子教育，那這里必定是首選，這是送分題。至于買(mǎi)占坑兒房+租房上學(xué)也是很多家庭的常規(guī)做法，換租的話還能占學(xué)區(qū)房的便宜（溢價(jià)部分）。劣勢(shì)是占坑兒房的溢價(jià)率最高，保值風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)大。

亦莊屬于進(jìn)步快的學(xué)區(qū)，但目前的成績(jī)還跟東城無(wú)法相比，差的比較遠(yuǎn)。優(yōu)勢(shì)是溢價(jià)相對(duì)低，也就是安交的三分之一或一半吧，一分錢(qián)一分貨。買(mǎi)亦莊的家庭都是看好未來(lái)的教育發(fā)展，有賭的成分。

東壩的北中分校到目前為止還算掛牌兒校，除了本校之外都不算太強(qiáng)。本校對(duì)口的龍湖小區(qū)算學(xué)區(qū)房，但很貴，總價(jià)1500萬(wàn)左右吧。其他北中分校的優(yōu)勢(shì)就是有可能參與本系統(tǒng)選拔，但師資和學(xué)習(xí)氛圍和沒(méi)掛牌之前沒(méi)什么區(qū)別，普通學(xué)校，對(duì)口小區(qū)也就都沒(méi)溢價(jià)，居住的性?xún)r(jià)比正常。

3、所以這三個(gè)學(xué)區(qū)可以算是高中低三個(gè)檔次，安交的溢價(jià)最高，亦莊河西的偏低，東壩的完全沒(méi)溢價(jià)不算學(xué)區(qū)房。這看自家更重視哪方面吧？重視教育的買(mǎi)安交，都想兼顧的買(mǎi)亦莊，注重自住的買(mǎi)東壩。

4、另外多說(shuō)一句，不想過(guò)度雞娃是幾乎所有家庭的理想，我家曾經(jīng)也一樣。但既然是對(duì)學(xué)習(xí)有期待和要求，那就得看孩子的天分和運(yùn)氣了。

這就跟上班似的，誰(shuí)都不愿意過(guò)度加班，但如果對(duì)升職加薪有期待和要求，那就看自己的能力和運(yùn)氣了。很多時(shí)候都是身不由己的，上了賊船就下不來(lái)了。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我們?yōu)榱撕⒆由蠈W(xué)，2021年底花600萬(wàn)在富貴園四區(qū)買(mǎi)了一套55平一室一廳的房子，倆孩子成功入學(xué)花市小學(xué)九年一貫，初中廣渠門(mén)中學(xué)。

房子太小，現(xiàn)在考慮將其換成百環(huán)家園或者九龍花園的同等價(jià)位房子，或者三環(huán)附近的三室，但又覺(jué)得失去東城戶(hù)籍及學(xué)區(qū)房舍不得，如果從保值方面，請(qǐng)問(wèn)該如何選擇。希望能給到一點(diǎn)點(diǎn)建議，幫我打消錯(cuò)誤的小火苗。

A：

1、舍不得東城戶(hù)籍和學(xué)區(qū)房，這是感受問(wèn)題，只能自己決定。其實(shí)我們家也留著老房呢，我爸媽說(shuō)什么都不讓賣(mài)，也不讓出租，就是留著堆破爛兒，講不通道理。

2、百環(huán)和九龍我其實(shí)回答過(guò)好幾次了，為了自住很合適，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠+性?xún)r(jià)比高，但為了保值就未必合適了。

百環(huán)是當(dāng)年北京經(jīng)適房樓王，最高價(jià)的保障房項(xiàng)目，所以吸引了眾多的公務(wù)員申請(qǐng)。但品質(zhì)一般吧，一是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商太算計(jì)，把商業(yè)容積率挪到了住宅這邊，導(dǎo)致密度偏大，都是塔樓。

二是當(dāng)年的保障房申請(qǐng)還不太嚴(yán)格，導(dǎo)致不缺房的反倒申請(qǐng)到了房子。那后果就是出租房多，物業(yè)管理難度大，小區(qū)品質(zhì)隨之下降，當(dāng)年曾經(jīng)數(shù)次整頓群租房，和周邊小區(qū)也發(fā)生過(guò)矛盾。

在這些劣勢(shì)的情況下，百環(huán)成了全北京經(jīng)適房中保值最弱的。希望以后能不再落后吧，否則都對(duì)不起這么好的地段兒。

3、九龍?jiān)?jīng)還不錯(cuò)，典型的港式公寓，我也接觸過(guò)香港開(kāi)發(fā)商。劣勢(shì)無(wú)非是有點(diǎn)兒回遷房而已，在當(dāng)年不算什么特殊的。另外一件事兒是業(yè)委會(huì)和物業(yè)的糾紛，鬧的挺大，業(yè)委會(huì)主任不知道被誰(shuí)給打悶棍了，折了幾根骨頭+震出了一顆眼珠子，案子后來(lái)破沒(méi)破我不知道。

但這導(dǎo)致那幾年九龍的價(jià)格走勢(shì)就偏弱，到奧運(yùn)會(huì)之后就越發(fā)明顯了。當(dāng)時(shí)我就在雙井從事很有前途的事業(yè)，炒房，九龍成了2009年朝陽(yáng)南部落后最明顯的代表，名噪一時(shí)。到現(xiàn)在也是希望以后提升品質(zhì)吧，不過(guò)挺難的，這么多老公寓小區(qū)中幾乎沒(méi)有能逆轉(zhuǎn)的，看發(fā)展吧。

4、簡(jiǎn)單就是這情況，這倆小區(qū)前幾年我都單獨(dú)寫(xiě)過(guò)歷史，網(wǎng)上有可能搜到吧。反正就是自住很合適，經(jīng)適房本來(lái)的定位就是自住為主，老公寓的優(yōu)勢(shì)則是性?xún)r(jià)比高。其他方面的期望值別太高，能做到不再落后大盤(pán)就挺好了。

僅供參考。

三

Q:

我想咨詢(xún)一下東五環(huán)萬(wàn)科青青家園的房子，孩子在東三環(huán)上班，首付200萬(wàn)，總價(jià)500萬(wàn)左右，剛需自住，這個(gè)小區(qū)配套怎樣？?jī)r(jià)格怎樣，有孩子以后上學(xué)方便嗎？

A：

1、這問(wèn)題問(wèn)的，有點(diǎn)兒尬聊的意思了。說(shuō)自己是剛需，但看的卻是典型的改善小區(qū)，身體很誠(chéng)實(shí)嘛。

尤其是這孩子上學(xué)方便嗎？肯定方便啊，小學(xué)的名字就叫“呼家樓小學(xué)青青分?！保驮谛^(qū)旁邊，方便的不能再方便了。中學(xué)是171豆各莊，離的也不算太遠(yuǎn)吧，沒(méi)什么不方便的。

不過(guò)估計(jì)您想問(wèn)的可能是學(xué)校等級(jí)怎樣？如果是的話，那這里不算多強(qiáng)的學(xué)區(qū)，房子也不算學(xué)區(qū)房，不帶溢價(jià)。

2、價(jià)格就是正常價(jià)格唄，既然不帶溢價(jià)，那居住的性?xún)r(jià)比（租售比）就正常。不過(guò)這里戶(hù)型偏大，性?xún)r(jià)比大概率也不占優(yōu)，也就是價(jià)格上不占便宜。當(dāng)然這指的是跟租售比相比較的相對(duì)價(jià)格，而不是報(bào)價(jià)的絕對(duì)價(jià)格。500萬(wàn)應(yīng)該能買(mǎi)130多平的三居吧，3萬(wàn)多一平，價(jià)格挺合適的。

但多說(shuō)一句，既然是價(jià)格相對(duì)低，那就說(shuō)明這小區(qū)的價(jià)格走勢(shì)不太強(qiáng)，這些年的升值偏弱。以后的最好成績(jī)是不再落后吧，除非板塊規(guī)劃有重大提升。

3、配套就是現(xiàn)狀唄，該有的都有，但也不算太強(qiáng)，否則房子也不會(huì)價(jià)格偏低。房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，至少?zèng)Q定70%。

青青家園和后沙峪的萬(wàn)科城市花園性質(zhì)差不多，典型的萬(wàn)科早期產(chǎn)品，郊區(qū)改善型社區(qū)。優(yōu)勢(shì)是小區(qū)打造的確實(shí)不錯(cuò)，劣勢(shì)就是豆各莊黑莊戶(hù)的地段兒不算太強(qiáng)，價(jià)格走勢(shì)不太占優(yōu)。

4、總之這小區(qū)就是典型的自住為主，房子是用來(lái)住的，長(zhǎng)期自住挺合適，其他方面的期望值別太高。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我看到北京現(xiàn)在一個(gè)月竟然還能賣(mài)幾千套房子，真有這么多傻*嗎？明明房子一直在貶值，還會(huì)有這么多買(mǎi)房的？我問(wèn)問(wèn)這數(shù)字是真的嗎？不會(huì)又是編的吧，什么人在買(mǎi)房？

A：

1、北京一個(gè)月幾千套？那這數(shù)字肯定不是真的，因?yàn)楸本┥习肽暌还渤山涣?0萬(wàn)多套房子，其中新房占比不到20%，二手房占比80%多。那平均到六個(gè)月，每個(gè)月成交就是小2萬(wàn)套呢，比您說(shuō)的幾千套多的多。所以您的數(shù)字肯定不是真的，大概率是某些別有用心的人往少了編的，也太看不起北京的買(mǎi)房人了。

2、至于什么人在買(mǎi)房？房子是用來(lái)住的，現(xiàn)在抱著投資目的買(mǎi)房人不多了，大多數(shù)都是為了自住?；蛘哒f(shuō)有需求+有錢(qián)+有資格的才會(huì)買(mǎi)房，三者缺一不可，尤其是買(mǎi)不起北京房子的肯定不會(huì)買(mǎi)。

3、另外多說(shuō)一句，世上所有事情都是“存在即合理”，您覺(jué)得別人傻，或許別人還覺(jué)得您是嫉妒恨呢。

打個(gè)比方吧，誰(shuí)都知道現(xiàn)在學(xué)歷貶值，自從90年代就開(kāi)始了，貶值的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，幅度越來(lái)越大，連拿著名校碩博文憑的都不容易找到好工作。我說(shuō)的這是事實(shí)嗎？

那問(wèn)題來(lái)了，請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在為什么每年還有上千萬(wàn)的孩子要參加高考？真有這么多傻*家長(zhǎng)+傻孩子嗎？尤其是那些考上清北985的，比在北京買(mǎi)房的難度都要大吧？他們圖什么？真的有這么傻嗎？

未必，或許能考上985的都是懂教育的家長(zhǎng)+天分高且努力的孩子，而站在旁邊冷嘲熱諷的，其實(shí)是想考而考不上的，只要陰陽(yáng)怪氣的假裝自己很清醒了。這就跟北京的房子似的，能買(mǎi)的起的至少是有錢(qián)，而站在旁邊罵人家的，至少是沒(méi)錢(qián)。而為了掩飾和逃避自己的失敗人生，只好假裝清醒睿智了。

心理學(xué)上把這種心理疾病已經(jīng)研究的很充分了。明明是自己無(wú)能，那就只能把別人想象成愚蠢了，否則如何安撫自己的扭曲心態(tài)？

4、總之就是這點(diǎn)事兒，首先您的數(shù)字肯定不對(duì)，北京人有錢(qián)人不算太少，每個(gè)月萬(wàn)把套房還是賣(mài)的掉的。其次是最好別輕易嘲笑別人傻，或許別人還笑您看不穿呢。當(dāng)然也未必是看不穿，只是買(mǎi)不起而已。

僅供參考。

五

Q:

能否幫我分析一下，云鏡，觀宸，麗澤三號(hào)院，還有金茂府-璞逸豐宜這四個(gè)樓盤(pán)選擇的順序呢？希望考慮的方面是：保值，城市界面成熟一點(diǎn)，交通方便一點(diǎn)！

A：

1、這我上次就說(shuō)過(guò)了，我對(duì)新房真的不熟，連價(jià)格都不知道，沒(méi)法兒點(diǎn)評(píng)人家。而且人家開(kāi)發(fā)商也不容易，我這則是站著說(shuō)話不腰疼，說(shuō)好聽(tīng)的沒(méi)人給錢(qián)，說(shuō)不好聽(tīng)的也不合適，再惹點(diǎn)兒麻煩就更不合適了。所以這還是問(wèn)中介或渠道商吧，他們賣(mài)房的才熟悉新盤(pán)。

2、地段兒是否成熟自己考察就行了，交通則是看自己的感受，外人也沒(méi)法兒建議。是否保值一看地段兒，二看產(chǎn)品，三看價(jià)格。當(dāng)然價(jià)格也可以是第一位，只要便宜了就什么都好說(shuō)。但我不知道價(jià)格，無(wú)法排序。

3、這讓當(dāng)?shù)刂薪榻o算算溢價(jià)吧，或者是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)也一樣。也可以和周邊同等小區(qū)做對(duì)比，如果跟二手房的價(jià)差在15%之內(nèi)就算合適，能倒掛最好，當(dāng)然是在保證質(zhì)量的前提下。

4、總之我?guī)筒簧厦?，說(shuō)的這些都是正確的廢話，還是找懂行的吧。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說(shuō)買(mǎi)房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。