北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，家里倆孩子，大寶26年就要幼升小了，就學(xué)區(qū)房的問題，想聽聽您的意見和建議。目前家里兩套房，一套是四環(huán)外限競(jìng)房春風(fēng)和院，5年限售，27年才能賣。由于離爸爸工作地近，而且住起來(lái)還挺舒服的，也不太想賣。另外一套，燕郊福成五期一居室，婚前高點(diǎn)入的，到現(xiàn)在虧了一百多萬(wàn)了，那個(gè)后悔呀！由于用不上這套房子，一直想盡快出手但是有點(diǎn)猶豫，也想問問您的意見。

大寶26年幼升小，本來(lái)附近有個(gè)第五實(shí)驗(yàn)（建設(shè)的時(shí)候原本不叫這個(gè)名，想著高不高端的附近有小學(xué)還不錯(cuò)），但是現(xiàn)在人家不對(duì)居民招生，咱也進(jìn)不去，同小區(qū)里大部分孩子被派位到了新發(fā)地小學(xué)（是否有京籍不詳）。

我和孩子爸爸都是小鎮(zhèn)奮斗出來(lái)的博士，這么努力才能落戶北京，真心不能接受新發(fā)地小學(xué)。盤算了一下，手里可用的錢還有四五十萬(wàn)，足夠在廣外買個(gè)占坑房，比如榮豐2008，或者在其他學(xué)區(qū)買個(gè)占坑平房。但是到時(shí)候得拜托老人接送大寶（我自己工作單位在北五環(huán)外沒法接送），爸爸上班前負(fù)責(zé)送二寶到樓下幼兒園，時(shí)間很緊張，未來(lái)三年也挺折騰。

也想過(guò)買個(gè)占坑房另外租房，或者先讓大寶湊合著在附近上小學(xué)，等二寶29年上小學(xué)前再買學(xué)區(qū)房，同時(shí)讓大寶轉(zhuǎn)學(xué)。那時(shí)候可以把春風(fēng)和院賣了買個(gè)更宜居的，也或者還是買占坑的另外租房住，占坑房快進(jìn)快出，二寶入學(xué)后就賣掉，也規(guī)避了虧錢的風(fēng)險(xiǎn)。究竟怎么選，好糾結(jié)。

A：

1、燕郊的怎么說(shuō)呢？算算租售比吧，到目前為止還是明顯低于北京市區(qū)的。而房子是用來(lái)住的，如果自己住不上，租金又不劃算，那常規(guī)建議是索性賣掉。

假定您是300萬(wàn)買入的吧，現(xiàn)在虧了100跌到200萬(wàn)了，跌幅30%多。如果想漲回這100萬(wàn)，那升幅就不是30%多了，而是50%。那如果燕郊要漲50%，北京得漲多少？至少不低于50%吧，但以現(xiàn)在的樓市行情，我覺得至少在短期內(nèi)沒可能。

2、第五實(shí)驗(yàn)早期當(dāng)然不叫這名字了，那會(huì)兒的規(guī)劃是拆掉四合莊小學(xué)+育仁里，然后把幾個(gè)村子的村小合并到新建小學(xué)里。后來(lái)的第五實(shí)驗(yàn)是市級(jí)規(guī)劃，當(dāng)時(shí)還沒出臺(tái)呢。

現(xiàn)在第五實(shí)驗(yàn)的小學(xué)是只面對(duì)豐科園子弟，中學(xué)有對(duì)各學(xué)校的派位名額，得看運(yùn)氣。學(xué)校從家長(zhǎng)反饋來(lái)說(shuō)非常好，完全是名校打造模式，放到北京也是至少中上等。小學(xué)名額可以找找關(guān)系，花錢的話前兩年的行情是小幾十萬(wàn)吧，現(xiàn)在我不知道具體情況，更不知道找誰(shuí)。

新發(fā)地小學(xué)無(wú)所謂京籍和非京籍，本來(lái)就是村小，和附近黃土崗、四合莊、六圈（豐八附?。㈣F十一（葆臺(tái)）等小學(xué)的性質(zhì)差不多，都略低于銀地家園的五小分校。當(dāng)然，豐臺(tái)五小銀地也不算多強(qiáng)，和本校不是一個(gè)性質(zhì)，算掛牌校。

3、雙博士，那肯定不愿接受村小唄，媽媽群里都不好合群兒。我要建議是盡量爭(zhēng)取第五實(shí)驗(yàn)吧，這學(xué)校的級(jí)別至少不弱于東西海中上等的小學(xué)，加上中學(xué)的話更不弱于廣外的任何組合。

這具體的找朋友加入第五實(shí)驗(yàn)的媽媽群吧，聊聊就知道了，或者看看就知道了。教學(xué)模式大概率是會(huì)讓大多數(shù)家長(zhǎng)震驚的，是否接受看自己了。

4、廣外買占坑兒房，現(xiàn)在的溢價(jià)率降了一些，但仍然在30%左右，3/400萬(wàn)的話有100來(lái)萬(wàn)的溢價(jià)，榮豐就很典型，簡(jiǎn)單算賬就知道了。

接送方面一定考慮好，小學(xué)低年級(jí)無(wú)所謂，從高低級(jí)到中學(xué)就很重要了。這也最好在媽媽群里交流，別想的太簡(jiǎn)單，多參考過(guò)來(lái)人的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)吧。

5、占坑兒房+租房是常規(guī)模式，如果能換租的話更能占學(xué)區(qū)房的便宜。不過(guò)你們諾德的是新房，未必占便宜太多，畢竟有裝修的損耗。

占坑兒房用完了學(xué)位就賣也是常規(guī)手段。但現(xiàn)在的政策是二寶可以跟隨大寶一個(gè)學(xué)校，可如果二寶先在西城入學(xué)，大寶是否能轉(zhuǎn)入同一所學(xué)校就不好說(shuō)了，得看到時(shí)候的政策。如果不能，接送挺累人的。

6、我要建議還是盡量先考慮第五實(shí)驗(yàn)，學(xué)校的級(jí)別高，到目前為止的家長(zhǎng)反饋也非常好。既然孩子爸爸是豐科園博士，那先看看單位有沒有指標(biāo)吧？如果有就爭(zhēng)取，沒有的話找找朋友試試。我聽說(shuō)是有成功先例，但具體的不敢聊，實(shí)在沒轍再考慮廣外吧。但說(shuō)實(shí)話，廣外的組合未必有家門口兒的第五實(shí)驗(yàn)強(qiáng)。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，您有沒有辦理平房直管公房的朋友，能幫忙辦一下變更承租人的手續(xù)嗎？我的事情有點(diǎn)急，因?yàn)閭髀勎覀?**這馬上就騰退了，而原來(lái)的承租人是我奶奶，現(xiàn)在還沒辦到我媽的名下。戶口是在一起的，快30年了，我媽名下也沒有任何的房產(chǎn)。

但因?yàn)槲腋赣H也去世了，而我叔叔跟我們家關(guān)系不太好，所以雖然他從2003年就搬走了，但一直不同意我媽繼承這套房，手續(xù)也就沒法辦。據(jù)說(shuō)找人的話走手續(xù)也就一個(gè)多月，但我們現(xiàn)在就卡在我叔叔這里了，其他的都符合規(guī)定，您能幫忙找人嗎？

A：

1、我完全不懂這種變更手續(xù)，也不認(rèn)識(shí)任何人，實(shí)在幫不上忙。

2、而且在我看來(lái)，如果沒有您叔叔或其他家庭成員的同意（公證），那恐怕沒人敢?guī)兔?。所以還是盡快跟叔叔協(xié)商吧，估計(jì)都是錢的事兒，能直接談加錢就不是難事兒了。

僅供參考。

借這話題聊兩句，直管公房變更（繼承）承租人是個(gè)很麻煩的事兒，據(jù)我所知至少要有四個(gè)必備條件。

一是戶口要在一起，也就是必須要在這套平房之內(nèi)。二是得有共同居住的證明（居委會(huì)或鄰居），好像至少兩年以上才行。三是家庭（兩口子）名下沒有任何房產(chǎn)和交易記錄。

四是最難的，就是必須征得原承租人所有家庭成員的同意，或者是讓大家一起辦理放棄繼承權(quán)的公證才行。

現(xiàn)在這網(wǎng)友就卡在第四條了唄，他叔叔雖然早就搬走了，但很可能戶口還在這間房的戶口本上，而且理論上擁有繼承權(quán)。那如果沒有叔叔的書面承諾，這手續(xù)根本沒法辦。萬(wàn)一這邊兒給辦了，回頭他叔叔給曝光了怎么辦？那就全瞎了，誰(shuí)敢啊！

而且這網(wǎng)友說(shuō)“一個(gè)多月”就能走完手續(xù)，我覺得懸。反正按我所知的，手續(xù)齊全的也得三五個(gè)月，有瑕疵需要補(bǔ)交材料的，那折騰一年多兩年的也不是新鮮事兒。反正我同學(xué)的親戚家就辦了快兩年了，還沒完事兒呢……

三

Q:

請(qǐng)問，這據(jù)說(shuō)是2004年的報(bào)紙，假設(shè)當(dāng)時(shí)家庭月收入1W左右，看怎么買這個(gè)中的房，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由。

A：

1、這問題問的，以2004年的1萬(wàn)收入就要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由，挺開腦洞的。

2、當(dāng)年1萬(wàn)的家庭收入算比較高的了，正常也就5000塊錢吧，每人2000多。當(dāng)年我們給售樓員的底薪才800，2005年才漲到1000。

3、如果單純靠正常買房是不可能實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由的，尤其是平房不能貸款，不用杠桿就更沒戲了。所以只能是炒房，而且還不能單打獨(dú)斗，得跟我們開發(fā)商聯(lián)手，快進(jìn)快出的短線操作。

如果資金少的話可以炒經(jīng)適房的指標(biāo)，幾萬(wàn)塊錢就能參與，傳說(shuō)當(dāng)年有人用10萬(wàn)賺了100萬(wàn)，然后被抓上報(bào)紙了。跟我們炒商鋪也行，定金幾萬(wàn)塊錢，頂手費(fèi)有時(shí)候能炒到幾十萬(wàn)，2003-2004正是商鋪?zhàn)畀偪竦臅r(shí)候，2006年之后就弱多了。

4、不過(guò)炒住宅的話2004年不是好年份，宏觀調(diào)控相當(dāng)嚴(yán)格，把上海等長(zhǎng)三角城市都打的崩盤了，除了杭州之外全部暴跌。當(dāng)時(shí)是上海發(fā)燒，全國(guó)吃藥，北京的樓市因此也不太景氣，直到2005年下半年才真正開始上漲。

或者說(shuō)如果是2004年炒房，那最好去上海杭州，那才是溫州炒房團(tuán)的主場(chǎng)，相當(dāng)?shù)寞偪?。?dāng)時(shí)的北京沒什么行情，下跌的樓盤倒不少。

5、總之當(dāng)年要想多賺錢就是炒房，反正也沒有限購(gòu)，而且還可以不過(guò)戶的倒買倒賣。以2006-2007年的行情吧，我同事用50萬(wàn)開始炒，什么都參與，一年時(shí)間賺了500來(lái)萬(wàn)，只不過(guò)2008年崩盤之后又賠回去不少。2009年又成了暴發(fā)戶，到2012年又大崩盤，剩了多少利潤(rùn)我就不知道了。這東西就是跟著周期炒作，跟對(duì)了就發(fā)財(cái)，跟錯(cuò)了就倒霉。

僅供參考。

四

Q:

我想請(qǐng)問，我現(xiàn)在住在曉月苑三里五層三居，我想換到銀海星月三層兩居，你覺得性價(jià)比高嗎？

A：

1、性價(jià)比，那算算賬唄，用租售比來(lái)進(jìn)行比較。有可能差不多，但我認(rèn)為是至少?zèng)]提高，大概率是降低了一些。

這道理很簡(jiǎn)單，在同一個(gè)板塊內(nèi)，如果居住體驗(yàn)上升，那居住的性價(jià)比一般都是下降。甘蔗不能兩頭甜，只能是適當(dāng)取舍，看自己更重視哪方面了。

當(dāng)然這差距不會(huì)大，估計(jì)也就是10%左右的事兒。而且這么換房，從居住角度的性價(jià)比應(yīng)該是上升的，下降的只是租售方面的經(jīng)濟(jì)性價(jià)比，也就是租金收益率有可能下降一點(diǎn)兒。

2、另外房子是用來(lái)住的，為了改善就沒必要糾結(jié)什么性價(jià)比，自己喜歡就是最好的。這就跟討老婆似的，越漂亮的或許彩禮越高，從性價(jià)比來(lái)說(shuō)不如糟糠之妻，但自己喜歡就是最好的。

僅供參考。

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