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房價甩墨爾本近$60萬！在悉尼買獨立屋，難度系數(shù)多大？

悉尼房屋價格持續(xù)飆升，與其他首府城市明顯拉開差距。據(jù)PropTrack最新數(shù)據(jù)， 目前悉尼與墨爾本的房價平均差值接近60萬澳元，遠高于2020年初時的約25萬澳元差距。

據(jù)RealEstate網(wǎng)站報道，與全澳第二貴首府城市布里斯班相比，悉尼獨立屋均價高 出近50萬澳元；與最便宜首府城市達爾文相比，差值更高達96萬澳元。這種房價差距在現(xiàn)實購房中體現(xiàn)得尤為明顯。

比如在悉尼以當前中位價156萬澳元購房，買家很可能只能距市中心約20公里，在 Padstow等中間地帶買到約300平地塊上的雙拼屋。

或者在更遠的Hills District，購入一套三至四居的老舊獨立屋，比如在 Kellyville，這里離市中心約36公里。

而在墨爾本，同樣價格能買到的房屋卻大不相同。

買方代理Madeleine Roberts表示，相同資金在墨爾本能買到面積更大、環(huán)境更優(yōu)的房產(chǎn)。

以距墨爾本市中心14公里處的Bentleigh為例么，同樣價格能購買一套三房獨立屋，土地面積約421平方米。如果移往更遠的Mount Eliza，則有機會拿下一處“濱海綠洲”。

REA Group經(jīng)濟學家Eleanor Creagh指出，雖然悉尼和墨爾本過去一直是澳洲最貴 的兩大市場，但疫情以來，二者走勢已明顯分化。

“墨爾本整體表現(xiàn)不佳，而悉尼房價對疫情期間的歷史低息環(huán)境反應(yīng)極為敏感，2021年至2022年初的漲幅創(chuàng)30年新高?！?/p>

新冠疫情前的2020年3月，悉尼與布里斯班 的房價差約為39萬澳元，如今擴大至近50萬澳元。 在布里斯班，156萬元可以在名校覆蓋區(qū)，如Paddington買入一套三居獨立屋，或在距離市中心6公里的Morningside購得一棟面積可觀的房子。

而在阿德萊德，同樣預(yù)算可買到Henley Beach等沿海熱門區(qū)內(nèi)的現(xiàn)代三至四房獨立 屋，距市中心僅13公里。

Creagh補充，雖然從金額上看，悉尼房價差距大，但在百分比增幅上，包括布里斯 班、珀斯和阿德萊德在內(nèi)的小首府城市近年增幅更快，2025年這一趨勢仍在持續(xù)。

Propertyology研究主管Simon Pressley分析，悉尼作為澳洲金融中心，房價長期領(lǐng)先，但高房價與基礎(chǔ)設(shè)施擁堵正越來越多地把居民“推”出這座城市。

“悉尼之所以房價居高不下，是因為澳洲多數(shù)經(jīng)濟資源都集中在這里。但也正因如此，加上高房價與通勤時間過長，過去10年間，悉尼出現(xiàn)了凈遷出27.7萬人的巨大 人口流失?！?/p>

他補充指出，悉尼長期房價高企的根源可以追溯很久。

“1788年第一艦隊在Botany Bay登陸，讓悉尼比其他城市早了數(shù)十年開始城市建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，因此它的地產(chǎn)市場也更早形成價值積累。”

曾居住在Revesby的Denise O’Hara就是逐步加入“跨州置業(yè)”行列的一員。

她最近以 約167萬澳元的價格出售了其面積約570平方米的童年老家，目前正在考慮前往西澳生活。

“我很愛這個社區(qū)，我父母在這里住了近65年，不過現(xiàn)在這種地塊在悉尼太稀缺，最后我賣給了開發(fā)商。”

“挺可惜的，但這就是悉尼的現(xiàn)實，”她補充道。

02

澳洲三輪降息，房價反應(yīng)天差地別！

自2015年以來，澳洲經(jīng)歷了三輪主要的降息周期。盡管每輪降息的目的是刺激經(jīng)濟 和提高家庭購房能力，但數(shù)據(jù)顯示，不同時期的政策對房地產(chǎn)市場的影響截然不同。

從2015-2016年首次溫和降息，到2019-2021年新冠疫情下的激進降息，再到2024年 開始的最新一輪政策轉(zhuǎn)向，每一輪都造就了房市“贏家”的更迭，也反映了澳洲經(jīng)濟 結(jié)構(gòu)、購房人群和城市格局的根本性變化。

基于Neoval提供的2015年至2025年對1339個首府城區(qū)的年級別房價數(shù)據(jù)所進行的分 析，揭示三輪降息周期各自的“獲勝板塊”以及澳洲房市對利率敏感性的演變。

*第一輪（2015-2016）降息：價格適中、可通勤的沿海小鎮(zhèn)引領(lǐng)房市*

澳洲儲備銀行（RBA）從2015年5月到2016年5月將利率從2.25%調(diào)降至1.50%，降幅 為0.75個百分點。

這一輪溫和降息主要是為應(yīng)對增長放緩和低通脹。

房市主要受惠板塊為中央海岸一帶的沿海生活區(qū)，因地理上接近悉尼又提供改善型 居住環(huán)境而受到購房者青睞，例如Avoca Beach-Copacabana年增長率達8.0%， Wamberal-Forresters Beach為8.2%，The Entrance則是8.9%。

當時這些區(qū)域住房價格大多在80萬至120萬澳元之間，對于不少城市通勤者而言， 既可實現(xiàn)“海景房”夢想，又不算脫離職場重心。

盡管市場普遍認為疫情時期是城市向地區(qū)遷移的起點，但事實上這一趨勢早在2015 年已經(jīng)開始醞釀。

*第二輪（2019-2021）降息：悉尼高端市場迅猛反應(yīng)*

第二輪降息始于2019年6月，在新冠爆發(fā)期間急劇加速，利率從1.50%一口氣降至 2020年底歷史低點0.10%。這是澳洲歷史上最激進的貨幣寬松政策之一。

在這期間，悉尼的百萬級高端板塊成為最大受益者，突顯出疫情期間政策激勵下所 出現(xiàn)的“財富效應(yīng)”，比如Turramurra在2019-2020年價格上漲12.4%，Castle Hill 及周邊多個區(qū)漲幅均超12%，Northern Beaches（包括Collaroy和Freshwater）增 長同樣強勁。

Baulkham Hills West-Bella Vista從前一年下跌7.2%到次年暴漲12.4%，幅度高達 19.6%。

*第三輪（2024-2025）降息進行中：平價區(qū)成新冠軍*

從2024年開始的最新一輪降息，是在十余年來最高利率背景下啟動的，基準利率此 前一度超過4%。

與前兩輪截然不同的是，這次的受益者不是海景房，也不是百萬獨 立屋，而是典型的外環(huán)平價住房市場。

其中表現(xiàn)最亮眼的為珀斯的外圍區(qū)域，Midland-Guildford年增長15.6%。Mandurah 為15.5%，Balga-Mirrabooka則是15.4%。

此外，阿德萊德的Smithfield-Elizabeth North也有 14.4%的上漲表現(xiàn)。這些區(qū)域 普遍房價在55萬至75萬澳元之間，是典型的首置市場。

隨著利率下調(diào)帶動借貸能力提升，這些購房者群體反應(yīng)最為敏感，推動價格大幅上揚。

這也標志著房市格局的根本逆轉(zhuǎn)：從生活方式導(dǎo)向的中產(chǎn)市場、再到疫情時期高凈 值市場，如今轉(zhuǎn)向了“剛需優(yōu)先”，突顯住房可負擔性危機在塑造新一代房市趨勢。

03

拍賣成交率躍升至75%，澳聯(lián)儲降息提振市場信心

利率下調(diào)提振了市場信心，初步拍賣成交率升至自去年4月以來的最高水平，經(jīng)過數(shù)月停滯后，中介也看到了活躍度的回升。

據(jù)數(shù)據(jù)機構(gòu)Cotality統(tǒng)計，六大首府城市的綜合拍賣成交率躍升至75%，比上周高出3.4個百分點。市場對8月降息反應(yīng)積極，本周拍賣房源數(shù)量較上周增長了24.3%，創(chuàng)下七周來最高銷售量。

悉尼的拍賣成交率與綜合水平一致，達到75%；墨爾本稍高，為75.5%。

Domain研究主管Nicola Powell表示：“我認為降息真正讓買家重拾信心?！?/p>

她指出：“這顯示更多買家進入市場，對拍賣房源的競爭加劇，更多房子在拍賣中成功售出。買家信心增強和市場競爭的增加，正是推動成交率提升的主要原因?！?/p>

經(jīng)濟學家預(yù)計房價將保持穩(wěn)健增長，但Powell表示，由于可負擔性限制，不太可能出現(xiàn)房市繁榮。

她補充道：“春季是房地產(chǎn)交易的高峰期，因此我預(yù)期成交率仍將保持積極。今年我們已經(jīng)經(jīng)歷了三次降息，這可能足以讓觀望的買家重返市場。”

周二現(xiàn)金利率降至3.6%，據(jù)Canstar測算，如果貸款方將降息完全傳導(dǎo)給借款人，單薪平均全職收入為103,024澳元的人士，貸款額度可增加約1.2萬澳元；若夫妻雙方均為平均收入，則在30年期貸款、平均新利率5.75%的情況下，可增加約2.4萬澳元貸款能力。

Powell表示，貸款能力的提升可能帶來一個積極的春季銷售季，尤其是對于首次購房者而言，他們現(xiàn)在可能有能力進入墨爾本市場。

在Cheltenham的Cavanagh街，五位活躍競拍者——全部為首次置業(yè)者的單身或夫婦——參與了拍賣。最終，房屋以55.1萬澳元成交。

墨爾本買家代理David Morrell表示，春季銷售季起步稍晚，但隨著降息，非公開市場開始出現(xiàn)交易活躍跡象，買家正在重新評估市場。

他說：“高端市場一直像冰川一樣停滯不前，但看到這些初現(xiàn)的綠色苗頭，希望它會持續(xù)下去。”

Morrell補充：“我并不是說市場一片大好……但我們看到人們愿意進行交易。目前還沒有出現(xiàn)高價成交的現(xiàn)象，比如沒有房子以300萬或400萬澳元成交。但非公開市場的交易活躍度，是我觀察到的綠色苗頭?！?/p>

悉尼北區(qū)Pennant Hills的Bellamy街，一套建于1973年的四臥兩衛(wèi)原始住宅，以235萬澳元售給首次置業(yè)夫婦。

布里斯班的拍賣成交率較上周上升2.5個百分點，達到69.6%，顯示這個較小市場對降息的反應(yīng)相對較慢。

阿德萊德今年的成交率排名第三，達到78%。首都領(lǐng)地（ACT）銷售激增，成交率達到80.6%。

04

悉尼房價最被高估及低估城區(qū)出爐！

悉尼樓市的劇烈通脹，使部分城區(qū)的房價出現(xiàn)“高估”現(xiàn)象。這些地區(qū)的房價已經(jīng)脫離實際價值，存在下跌風險，不少購房者正轉(zhuǎn)向?qū)ふ覂r格更合理、條件相近的城區(qū)置業(yè)。

與此同時，悉尼也出現(xiàn)了一些與之相反的區(qū)域：這些地方的房價相較周邊地區(qū)偏低，購房需求正逐步回升，具備“追漲”的潛力。最新數(shù)據(jù)顯示，這些被低估的城區(qū)正吸引越來越多的關(guān)注。

通過比較周邊地區(qū)在房屋類型、生活設(shè)施、基礎(chǔ)建設(shè)等方面相似的條件后，SuburbData的分析指出，不同城區(qū)之間的房價出現(xiàn)了明顯失衡。

被低估的城區(qū)被認為是值得進入房市的好選擇，因為這些地方的房價預(yù)計會迎來上漲；而高估的城區(qū)則可能給新買家?guī)盹L險，容易在入市時“買虧”。

報告指出，一些“高估”最嚴重的城區(qū)，其房價比鄰近類似地區(qū)高出多達25萬澳元。這種狀況通常是因為這些區(qū)域多年來房價暴漲，遠超周邊市場的整體漲幅。

SuburbData的研究認為，如此大的價差難以為繼。當前，這些高估的地區(qū)的買家需求已開始出現(xiàn)下滑跡象，而市場上的房源供應(yīng)卻在持續(xù)增加。

這些因素都預(yù)示著市場即將進行調(diào)整，當?shù)胤績r可能多年維持停滯，甚至出現(xiàn)下跌，從而加大新購房者的財務(wù)風險。

SuburbData分析師Jeremy Sheppard表示，一個城區(qū)是否被高估或低估，取決于市場周期、供需平衡等多種因素。“買家總是在尋找物有所值的房產(chǎn)，”他說，“人們常犯的一個錯誤是認為房價會持續(xù)多年以同樣速度上漲?！?/p>

“事實并非如此。房地產(chǎn)市場是周期性的。當買家在一個被低估的市場中發(fā)現(xiàn)了價值，就會迅速入市，形成搶購潮，房價便會迅速上漲?！?/p>

“漲勢會持續(xù)，直到買家不再認為值得出手……而市場在這個高點時，往往就是被高估的信號?！?/p>

在悉尼被列為“最被高估”的前20個市場中，這些城區(qū)各具特色，遍布整個大悉尼地區(qū)，包括即將開通的西悉尼機場周邊的發(fā)展中城區(qū)，如Rossmore和Bringelly，這些城區(qū)近年來吸引了大量投機性投資。

其他被高估的城區(qū)還包括一些位于城市邊緣、以大塊土地和半鄉(xiāng)村住宅為主的地區(qū)，如Penrith南部的Mulgoa和Orchard Hills，以及Camden地區(qū)的Ellis Lane。

疫情期間，由于人們對寬敞居住空間的強烈需求，這些邊緣城區(qū)的房價大幅上漲。但這些區(qū)域歷來吸引的是較為小眾的買家群體，而近期需求已開始顯現(xiàn)疲軟。

此外，悉尼北部海灘Pittwater地區(qū)的一些城區(qū)也被認為房價偏高，包括Great Mackerel Beach、Whale Beach和Clareville。

這些城區(qū)在疫情期間和疫情后的一段時間里市場火爆，吸引了大量追求“生活方式”的買家，他們希望擁有更寬敞的空間和更安靜的海邊環(huán)境。然而，如今這些地區(qū)的購房需求正在回落，房源卻在增加，顯示房價可能已經(jīng)觸頂。

而那些“最被低估”的城區(qū)，則多分布在Strathfield和大Parramatta一帶，這些區(qū)域的房價在過去幾年增長緩慢，但近期市場回暖，具備上漲潛力。

這些城區(qū)包括Homebush West、Dundas Valley、Wentworthville、Liberty Grove和Granville等。

悉尼南部的部分地區(qū)也被認為房價偏低，如Sutherland Shire的Jannali，以及位于Canterbury-Bankstown南部的Revesby和Revesby Heights。

買家代理Andrew Hancock（My Property Pro）表示，他為不少家庭在悉尼南部這些地區(qū)成功購房，而他們大多來自價格更昂貴的內(nèi)西區(qū)域。

他說：“現(xiàn)在人們普遍認為這些地區(qū)更具性價比。很多買家擁有較高薪資和更充裕的預(yù)算，這也在推高當?shù)胤績r。”

“比如Revesby的房屋價格明顯低于更南邊的Kirrawee等地，但整體居住體驗相似。Revesby的確被低估了，這類區(qū)域往往會迎來‘補漲’?！?/p>

其他被低估的城區(qū)還包括內(nèi)西的華人區(qū)Campsie、Newtown、Alexandria和Petersham。此外，另一個華人區(qū)Zetland也榜上有名。

內(nèi)西區(qū)的房產(chǎn)中介公司Adrian William的負責人Adrian Tsavalas表示，目前Newtown的性價比尤其突出。

他說：“這里一直都很受歡迎，過去也曾經(jīng)歷多輪上漲。但如果你把它和Glebe或Annandale等其他內(nèi)城城區(qū)對比，會發(fā)現(xiàn)Newtown的價格確實很劃算。”

“尤其是公寓，過去五年來價格一直保持在相對合理的水平，是進入這一地區(qū)的好選擇?！?/p>

悉尼最被高估的城區(qū)：

Mulgoa、Maroubra、Maralya、Abbotsbury、Great Mackerel Beach、Orchard Hills、Ellis Lane、Arcadia、Horsley Park、Warrawee、Whale Beach、Bringelly、Clareville、Ingleside、Artarmon、Rossmore、La Perouse、Fiddletown、Rhodes、Bilgola Beach

悉尼最被低估的城區(qū)：

Campsie、Homebush West、Cremorne、Schofields、Dundas Valley、Wentworthville、Revesby Heights、Liverpool、Parklea、Spring Farm、Petersham、Jannali、Newtown、Denham Court、Liberty Grove、Alexandria、Kurraba Point、Revesby、Granville、Zetland

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