北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我家女兒預(yù)計半年后辦理完北京戶口，準(zhǔn)備買房，我家出資300萬左右，男友家出資150萬，合計450萬。但看過西城學(xué)區(qū)房后感覺即便是貸款也很難買到中意的，畢竟兩人工資加起來也不過三萬不到。

所以我們現(xiàn)在有幾個疑問：一，我們自己買一套不是學(xué)區(qū)房的，女兒收入低，我們可每月代還一萬至1.5萬按揭。以后再單獨(dú)買學(xué)區(qū)房。二，合資買海淀的，按揭雙方共擔(dān)。但按照中介說法是能買到的學(xué)區(qū)都不如西城。三，合資買朝陽區(qū)的，750萬左右能買到中意的，但學(xué)區(qū)就沒有了。

A：

1、那要我建議的話就首先排除第二個選項了。因為中介說的對，即便是8/900萬買到的海淀的，也大概率是居住體驗不如朝陽，學(xué)區(qū)則不如西城。

而且就算學(xué)區(qū)還不錯，也在至少7年之內(nèi)用不上學(xué)位，卻要承擔(dān)相對低的居住性價比+溢價部分的保值風(fēng)險，我覺得沒必要，不如等孫輩上學(xué)前再考慮學(xué)區(qū)問題。

2、其他兩個選項那就看自己了，其實就是您家單獨(dú)買還是兩家合伙買的問題，這是家務(wù)事兒，外人不好建議。

當(dāng)然如果是我家遇到這種情況，會選擇第一方案。因為您家首付達(dá)到300萬了，再加上1.5萬的按揭，那能買600萬左右的房產(chǎn)了，在朝陽的選擇不少呢。也就是您家單獨(dú)買就能解決小兩口居住問題，那就沒必要合著買了，省的麻煩。

3、另外如果合著買，我建議是協(xié)商好房產(chǎn)份額的問題。一是您家出資多，二是因為這購房資格是您女兒的，也得折算價值。三是協(xié)商好婚后的按揭比例，最好是別讓小兩口掏錢了，都由雙方父母承擔(dān)，這樣才好談，要不然說不清楚。

僅供參考。

二

Q:

請問，我的當(dāng)前情況：京籍，2孩，老大9月份上幼兒園。目前在大興瀛海，有一套老破小20年買的，現(xiàn)在樂觀預(yù)估能賣210，現(xiàn)在考慮改善兼顧一點(diǎn)學(xué)區(qū)，家庭收入不多，學(xué)區(qū)能選好一點(diǎn)的就盡量往好一點(diǎn)的選。

現(xiàn)在提前考察做準(zhǔn)備，考慮總價350左右的兩居，預(yù)計明年換房，我也知道以我這個情況給我選擇的片區(qū)不多，所以想咨詢一下以我當(dāng)前的條件可以選擇的片區(qū)或小區(qū)有哪些？章哥有沒有建議的？

A：

1、瀛海，那可以看亦莊河西的北部啊，中信新城那一帶。現(xiàn)在這里應(yīng)該還沒被劃入亦莊學(xué)區(qū)，所以沒有溢價。如果隨著入學(xué)孩子減少這里被劃入亦莊學(xué)區(qū)了，那就是單獨(dú)的利好，沒被劃入也不吃虧。主要是你們大寶剛上幼兒園，還三年呢可以等，大概率劃入亦莊。

350萬的兩居應(yīng)該有，就是能選的小區(qū)不多，基本就是那幾個保障房小區(qū)，看看是否覺得合適吧。

2、再離的近的那就是東高地了，豐臺的強(qiáng)學(xué)區(qū)，小學(xué)本身就很好，而且航天子弟的學(xué)習(xí)氛圍也好，再加上錢校，以成績來說放到東西海也至少是中上。這里沒有溢價，房子的性價比正常，加上學(xué)區(qū)就算高的了。

這里的房價更不高，350萬甭說兩居了，三居都有，就是也是老房居多，商品房的選擇很少。讓當(dāng)?shù)刂薪榻o找找房源吧。

3、其他的那就遠(yuǎn)了唄，比如豐臺的北大地學(xué)區(qū)，本來溢價很高，但這兩年十二中的政策調(diào)整挺大，沒什么溢價了。以一小五小和豐二的水平來說也算性價比高的，如果能上十二中就算超值。這里350也能買到兩居，就是全是老房，經(jīng)適房都算房齡新的了，沒有商品房。

4、其他沒什么建議，再其他的就更遠(yuǎn)了，而且價格也更高。

僅供參考。

三

Q:

請問，本人無京戶，父母也沒有，前幾年父母被中介忽悠用公司名義買下了一套公寓和一套商鋪，總價230萬元，目前價值僅僅150萬，投訴無門，各個管理部門都互相推諉不受理，請問應(yīng)該如何維權(quán)？

A：

1、如何維權(quán)？這先得證明是如何被中介欺騙或隱瞞了重要信息吧，如果沒有證據(jù)證明不了，那我看是沒法兒維權(quán)的，哪個部門也不會受理。

2、打個比方吧，這就跟前幾年被“帶頭大哥”忽悠著買了股票的似的，賠了，然后找誰維權(quán)?。烤退闶呛髞戆褞ь^大哥給制裁了，可跟風(fēng)投資的賠掉的股票錢也沒人賠償啊。所以我覺得您這維權(quán)也很難，就算是證明了中介忽悠又能怎樣？真的能給您賠償嗎？

而且話說回來，這是買的房跌了，如果漲了呢，您還會說中介忽悠嗎？估計又該夸他們高瞻遠(yuǎn)矚+手段高明了。

3、總之我沒什么建議，頂多是建議索性止損的賣掉套現(xiàn)，其他幫不上忙。而且您這還是公司名義買的，更不太好出手了。

僅供參考。

四

Q:

我問房租的問題，我在北京租房十年了，今年應(yīng)該是房租明顯大幅下降，但是我的房子到期了，房東不降房租我就準(zhǔn)備退租。但我找到中介要找房的時候，他們竟然串通房東都向上抬價而不是降價，甚至說人家房東都同意3500的中介硬生生給抬到4000多。他們壟斷了整整一個小區(qū)的出租房源，讓我們工薪族連個合適的房子都租不到，中介之黑完全體現(xiàn)了人性之惡，中介不除房地產(chǎn)市場將永無寧日。

A：

1、您到底是要問我什么?。课壹炔皇侵薪?，也不管租房，而且最重要的我不是負(fù)面情緒的垃圾桶，您要是沒問題的話就甭跟我說這些了。

2、而且我覺得您說的好像邏輯上不太合理，咱捋捋吧。北京整體的房租確實下降了，但并不算“大幅”，而也不是全部的小區(qū)都下降，而是降的小區(qū)多，漲的小區(qū)少。那萬一您想租的就是要上漲的小區(qū)呢？股市大盤下跌的時候也有漲的啊，怎么解釋？

3、房東不降房租，您也沒找到更便宜的房子是吧？那如果就是小區(qū)房租整體上漲怎么辦？您怎么證明這是房東和中介串通的結(jié)果呢？

4、如果真的是中介串通房東抬價，我只能說中介都是活雷鋒了，為了房東的利益不惜損失自己的時間精力和提成兒。

按您說的，3500的房租漲到4000，房東每年可以多收6000塊錢。而中介呢，他們只掙1個月的傭金，也就是多賺500塊錢。而且具體的經(jīng)紀(jì)人頂多拿一半，才多賺250，他們可真夠250的。

畢竟如果是提價500塊，對于原價來說就是上漲15%了，這可不是小幅度，而是大幅上漲。那要想租出去，得多費(fèi)多少鞋和多少吐沫星子?。拷Y(jié)果自己才多賺250，讓房東多賺6000，他們累不累傻不傻?。?/p>

最主要的是全北京只有這一個小區(qū)嗎？旁邊的小區(qū)也是中介串通房東壟斷嗎？不可能吧，否則全北京的房租大盤也不會下降了。所以您覺得自己的邏輯有道理嗎？合乎常理嗎？

5、總之您這事兒我管不了，只是借題發(fā)揮幾句而已，我覺得或許是您的思維沒捋清楚吧。要不然再找個清凈的地方想想，合乎情理了再發(fā)泄多好啊。

僅供參考。

五

Q:

請問，再麻煩您一下，再看看這幾套西城的，也都是頂層，看看是否會漏水。如果不會，那是不是就應(yīng)該好賣了。其實我們主要擔(dān)心的就是保值問題。

A：

1、您這真是為難我了，甭說看戶型圖了，就是上了房頂兒我也看不出來是否會漏水啊。甚至說這根本就不是看的問題，而是漏水之后才能被發(fā)現(xiàn)的問題，無法預(yù)測也很難預(yù)防。您要是真擔(dān)心，索性就買下之后重新鋪一次防水，一套小房有2000塊錢估計就夠了。幾百萬的房錢都花了，這點(diǎn)兒錢就無所謂了，買個踏實。

2、但就算是不漏水，出手的時候一樣掛牌期長，也就是流動性弱。這沒辦法，漏不漏水是個事實問題，而買房人是否接受是個心態(tài)的問題。在大多數(shù)人們的意識中，頂層漏水的概率就是高，無論您怎么說也很難讓人相信。

3、保值方面我上次也說清楚了，您看的都是老破小占坑兒房的頂層，總價低，但“學(xué)區(qū)溢價的比例”并不低，同樣是在30%左右起步。這部分的保值沒人敢保證，只能看過了高峰期的政策了。

3、總之我?guī)筒簧厦?，既不懂防水方面的，也不敢保證保值。

僅供參考。

借這話題說兩句，這網(wǎng)友找我好幾次了，每次都是總價不高的老破小頂層，每次都想讓我?guī)退x出不漏水+保值好的。我不敢保證這個，也不敢?guī)兔Α?/p>

上次我已經(jīng)給他打了個比方，比如在人們的意識中，太胖就意味著不太健康，患病的概率高。確實有健康的胖子，但仍然很難被認(rèn)可，就因為人們的意識是很難改變的。

上次這網(wǎng)友找的房子更便宜，老破小頂層+北向，問我是否好賣，是否能保值。我給比喻成一位大齡剩女，本身就不好嫁，然后還很胖+脾氣不好，那就更不好嫁了唄。但您非得讓我保證：離婚之后能很快再找個老公，然后還得給高額彩禮。

這怎么可能啊，反正我是不敢保證，只能看自己的判斷吧……

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