文︱劉德科

很難搞清楚

當(dāng)前，提振樓市處在一個(gè)很尷尬的階段。

樓市行情很差，并且還在滑向更深的深淵。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月份的全國(guó)新建商品房銷售量環(huán)比跌幅幾乎是攔腰折斷（從6月份的10150億元猛跌至7月份的5325億元）。

那么，還要不要提振樓市？似乎沒(méi)有要去提振的意思。你看，實(shí)質(zhì)性政策快要空窗一年了——從2024年9月下旬央行將二套房貸首付降至15%以來(lái)，勉強(qiáng)像樣的政策就只有北京放松五環(huán)外限購(gòu)，除此之外，實(shí)質(zhì)性政策可以說(shuō)是一彈未發(fā)。

但是，你又沒(méi)法完全否認(rèn)提振樓市這件事的存在。你看，昨天的國(guó)務(wù)院全體會(huì)議又說(shuō)得很清楚：「采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。」〔2025/8/18，李強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議〕

「城中村和危舊房改造」，真的是「有力措施」嗎？可以是，也可以不是——關(guān)鍵要弄清楚「城中村和危舊房改造」到底是什么意思。

最近三四年住建部經(jīng)常談?wù)摰摹赋侵写搴臀Ｅf房改造」，主要是指那種純財(cái)政投入的改造——但你知道的，這種改造它是無(wú)法帶來(lái)「多管齊下釋放改善性需求」的。

如果按照昨天國(guó)務(wù)院全體會(huì)議的說(shuō)法，要實(shí)現(xiàn)「多管齊下釋放改善性需求」的那種「城中村和危舊房改造」；那么，就只能是靠市場(chǎng)化運(yùn)作（主要是拆遷），而不是靠純財(cái)政投入（主要是改造）。

一旦動(dòng)真格啟動(dòng)市場(chǎng)化運(yùn)作的「城中村和危舊房改造」，那差不多就是「棚改2.0」。但是，從目前的跡象來(lái)看，又絲毫沒(méi)有「棚改2.0」的意思。

所以，現(xiàn)在很難搞清楚「城中村和危舊房改造」到底是什么意思。換言之，「棚改2.0」還在扭扭捏捏中。

還沒(méi)到時(shí)候

過(guò)去兩年以來(lái)中央一直在提「城中村和危舊房改造」——

◎2023年7月21日：國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》

◎2024年12月11-12日：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出「加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力」

◎2025年4月25日：政治局會(huì)議提出「加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造」

◎2025年7月14-15日：「穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造」

◎2025年7月30日：政治局會(huì)議提出「高質(zhì)量開(kāi)展城市更新」

我們大概可以這么看：「城中村和危舊房改造」是一項(xiàng)儲(chǔ)備政策，一直有在做，一直用和風(fēng)細(xì)雨的節(jié)奏持續(xù)推進(jìn)，只是現(xiàn)在似乎還沒(méi)到風(fēng)馳電掣、大雨滂沱的時(shí)候。

惟一有效方式

為什么非要指望「城中村和危舊房改造」演變?yōu)椤概锔?.0」？因?yàn)?，「棚?.0」是提振樓市的惟一有效方式。只不過(guò)需要權(quán)衡的是：「棚改2.0」的副作用與樓市劇烈下行的后果，哪個(gè)更嚴(yán)重。

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我們前幾天寫的另一篇文章

2025年8月14日

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科