“住了快三十年的老房子，

加裝了電梯，外墻也重新刷了，現(xiàn)在出門方便多了，小區(qū)看著也亮堂！” 家住北京勁松社區(qū)的李阿姨，最近總?cè)滩蛔「辖址环窒碜约倚^(qū)的新變化。這一切改變，都源于 2025 年住建部針對(duì)房齡滿 21 年老舊住宅出臺(tái)的新規(guī) ——“改造為主，拆遷為輔” 的更新模式全面推行，為全國數(shù)千萬套 “老破小” 按下了 “煥新鍵”，也讓業(yè)主們迎來了實(shí)實(shí)在在的利好。

1. 三類業(yè)主成政策 “幸運(yùn)兒”， 資產(chǎn)增值看得見

在這次政策紅利中，有三類業(yè)主的收獲尤為明顯，他們的房產(chǎn)不僅告別了 “貶值困境”，更迎來了資產(chǎn)增值的新機(jī)遇。

預(yù)制板房業(yè)主率先實(shí)現(xiàn) “危房到新居” 的跨越。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國約 780 萬套預(yù)制板房里，67% 存在結(jié)構(gòu)老化問題，41% 還潛藏著消防隱患，居住安全性備受擔(dān)憂。新規(guī)明確，只要預(yù)制板房經(jīng)鑒定達(dá)到危房標(biāo)準(zhǔn)，就能優(yōu)先納入拆除重建范圍。上海楊浦區(qū)的一批預(yù)制板房業(yè)主，就通過 “原拆原建” 政策，住進(jìn)了配套齊全的現(xiàn)代化住房。更讓他們驚喜的是，隨著周邊設(shè)施升級(jí)，房產(chǎn)價(jià)值直接上漲超 30%，徹底擺脫了 “危房貶值” 的焦慮。

核心區(qū)老房業(yè)主則憑借 “黃金地段” 優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)二次激活。城市核心區(qū)的老舊小區(qū)，雖房齡較長，但坐擁成熟的商業(yè)、交通和教育配套，改造后價(jià)值潛力瞬間釋放。北京海淀區(qū)一套房齡 25 年的老房子，改造前因墻體斑駁、設(shè)施陳舊，成交價(jià)一直低于周邊小區(qū)；改造后，不僅外觀煥然一新，還新增了共享休閑空間，成交價(jià)平均上漲 15%，租金更是突破 20%，成了租賃市場(chǎng)的 “香餑餑”，不少租客直言 “住在這里，通勤方便、生活便利，性價(jià)比太高了”。

2000年前建成的高齡小區(qū)業(yè)主，也迎來了功能升級(jí)后的 “新生”。住建部明確將這類房齡 25 年以上的小區(qū)全部納入優(yōu)先改造范圍，曾經(jīng)因水管老化、沒有電梯、停車位不足等問題貶值 30% 的老房，改造后估值普遍回升至周邊新房水平的 85% 以上。廣州天河區(qū)一個(gè) 1998 年建成的小區(qū)，改造后加裝了智能充電樁、翻新了活動(dòng)廣場(chǎng)，原本打算換房的業(yè)主王先生算了筆賬：“現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境好了，生活方便，房價(jià)也漲了不少，根本沒必要折騰換房了?！?/p>

2. 改造不止 “刷外墻”， 老社區(qū)實(shí)現(xiàn) “脫胎換骨”

很多人以為老舊小區(qū)改造只是 “刷外墻、修路面” 的 “面子工程”，但這次新規(guī)下的改造，卻是一場(chǎng)從里到外的系統(tǒng)性重生，讓老社區(qū)真正實(shí)現(xiàn) “脫胎換骨”。

安全再造是改造的首要任務(wù)。專業(yè)團(tuán)隊(duì)會(huì)對(duì)老房子進(jìn)行全面結(jié)構(gòu)加固，那些用了幾十年、存在漏水風(fēng)險(xiǎn)的水電氣管網(wǎng)全部更換，還加裝了漏水報(bào)警裝置。杭州某老舊小區(qū)曾因水管老化頻繁爆管，居民經(jīng)常斷水；改造后，新管網(wǎng)不僅耐用，漏水報(bào)警裝置還能實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，一旦出現(xiàn)問題立刻預(yù)警，徹底消除了安全隱患，居民們?cè)僖膊挥脼?“停水” 發(fā)愁。

功能裂變則精準(zhǔn)解決了老小區(qū)的 “痛點(diǎn)”。針對(duì) “懸空老人” 上下樓難的問題，加裝共享電梯成了改造標(biāo)配；為緩解 “停車難”，不少小區(qū)通過建設(shè)立體車庫，讓車位數(shù)量直接翻倍；更貼心的是，很多小區(qū)還植入了養(yǎng)老站與托幼中心，構(gòu)建起 “五分鐘生活圈”—— 老人在家門口就能享受健康監(jiān)測(cè)、休閑娛樂服務(wù)，家長送孩子上托幼班也不用繞遠(yuǎn)路，生活便利度大幅提升。

智慧升級(jí)還讓老社區(qū)煥發(fā) “科技感”。人臉識(shí)別門禁替代了傳統(tǒng)的鑰匙開門，不僅安全還省去了忘帶鑰匙的麻煩；智能充電樁解決了新能源車主 “充電難” 的問題；垃圾分類監(jiān)測(cè)系統(tǒng)則助力小區(qū)實(shí)現(xiàn) “綠色環(huán)?！?。深圳的 “握手樓” 改造更是堪稱典范，通過結(jié)構(gòu)加固和空間重組，原本擁擠昏暗的筒子樓，搖身變成了 loft 公寓，獨(dú)特的設(shè)計(jì)不僅讓租金翻倍，還成了網(wǎng)紅打卡地，吸引不少年輕人前來居住。

3. 三方合力破資金困局， 改造成本 “大家擔(dān)、收益大家享”

老舊小區(qū)改造，資金是繞不開的 “攔路虎”。為破解這一難題，新政創(chuàng)新建立了 “政府 - 業(yè)主 - 社會(huì)資本” 三方共擔(dān)模型，讓改造成本 “大家擔(dān)”，改造收益 “大家享”。

政府率先 “輸血”，為改造提供資金支持。2025 年中央財(cái)政專門撥款 680 億元，用于老舊小區(qū)改造；地方政府也推出了針對(duì)性補(bǔ)貼，以上海為例，加裝電梯最高可補(bǔ)貼 28 萬元 / 臺(tái)，部分城市的外墻翻新補(bǔ)助更是承擔(dān)了 70% 的費(fèi)用，大大減輕了業(yè)主和社會(huì)資本的壓力。

業(yè)主接力承擔(dān)部分費(fèi)用，卻能通過資產(chǎn)增值快速回本。按照規(guī)定，業(yè)主需承擔(dān)約 20%-30% 的改造費(fèi)用，但從實(shí)際效果來看，這筆投入很快就能通過房產(chǎn)增值收回。以上海某加裝電梯的小區(qū)為例，電梯裝好后，房產(chǎn)每平米直接增值 3000-5000 元，一套 100 平米的房子，增值部分遠(yuǎn)超業(yè)主分?jǐn)偟母脑熨M(fèi)用，不少業(yè)主感嘆 “花小錢辦大事，太值了”。

社會(huì)資本的加入，則為改造注入了 “長效動(dòng)力”。企業(yè)通過參與充電樁運(yùn)營、獲取便民商業(yè)特許經(jīng)營權(quán)等方式，能獲得長期穩(wěn)定的收益；廣州還試點(diǎn)引入綠色改造低息貸款，進(jìn)一步降低了社會(huì)資本的參與門檻。某參與改造的企業(yè)負(fù)責(zé)人表示：“老舊小區(qū)改造市場(chǎng)潛力大，既能為企業(yè)帶來收益，還能為社會(huì)做貢獻(xiàn)，我們很愿意參與?！?/p>

4. 破解改造 “攔路虎”， 共識(shí)之下讓老房子 “活在當(dāng)下”

雖然老舊小區(qū)改造前景光明，但在實(shí)施過程中，也面臨著意見統(tǒng)一難、改造期安置難等 “攔路虎”。不過，各地通過創(chuàng)新辦法，逐漸破解了這些難題，還讓居民對(duì) “改造” 有了新的認(rèn)知。

加裝電梯是最容易引發(fā)分歧的問題，低層住戶常因 “采光受影響”“出行用不上” 而反對(duì)。為解決這一問題，上海開發(fā)了 “滬上舊改” 小程序，將基礎(chǔ)套餐與升級(jí)版方案放在線上供居民投票，只要同意率超 75% 就啟動(dòng)項(xiàng)目。在投票前，社區(qū)工作人員還會(huì)上門講解電梯加裝后的好處，比如房產(chǎn)會(huì)增值、未來老人出行更方便等。通過這種方式，不少小區(qū)順利達(dá)成共識(shí)，加裝電梯的項(xiàng)目也得以推進(jìn)。

改造期間的安置問題，也讓很多居民犯愁 —— 房子要裝修，自己住哪兒？北京勁松社區(qū)創(chuàng)新推出 “樓棟輪動(dòng)改造 + 臨時(shí)周轉(zhuǎn)公寓” 模式，街道提供臨時(shí)周轉(zhuǎn)公寓，還給予每月 4000 元的裝修補(bǔ)貼。居民張女士說：“周轉(zhuǎn)公寓雖然不大，但設(shè)施齊全，還有補(bǔ)貼，完全不用操心住宿問題，改造期間的生活也沒受影響?！?/p>

更重要的是，隨著改造的推進(jìn)，居民的價(jià)值觀也在轉(zhuǎn)變。北京胡同里的不少居民，一開始擔(dān)心改造會(huì)破壞胡同的歷史風(fēng)貌，對(duì)改造持抵觸態(tài)度。但當(dāng)他們看到改造后的胡同，修舊如舊的門樓保留了歷史韻味，屋內(nèi)卻裝上了現(xiàn)代廚衛(wèi)設(shè)施，生活便利度大幅提升時(shí)，終于理解了 “改造不是消滅記憶，而是讓歷史活在當(dāng)下”。如今，越來越多的居民主動(dòng)參與到改造中來，為小區(qū)煥新出謀劃策。

從 “拆遷暴富” 到 “更新共富”，住建部的新規(guī)正在重塑城市老舊住宅的價(jià)值。當(dāng)推土機(jī)的轟鳴漸行漸遠(yuǎn)，老房子不再面臨 “被拆除” 的命運(yùn)，而是在改造中注入現(xiàn)代血脈，在斑駁磚墻里躍動(dòng)宜居基因。對(duì)業(yè)主來說，這不僅是房產(chǎn)價(jià)值的重估，更是生活品質(zhì)的躍升；對(duì)城市而言，這是告別大拆大建的粗放模式，走向精細(xì)化治理的關(guān)鍵一步。未來，隨著改造的持續(xù)推進(jìn)，會(huì)有更多 “老破小” 變身 “宜居房”，讓千萬家庭在熟悉的社區(qū)里，過上更有品質(zhì)的生活。