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北京朝陽區(qū)一起房屋買賣合同糾紛中，陳明、劉芳夫婦 2023 年 9 月花 765 萬買王磊的十號房屋（位于朝陽區(qū)），付了 50 萬定金后，卻發(fā)現(xiàn)王磊私下和租戶續(xù)約到 2025 年，導(dǎo)致無法按期過戶交房。陳明夫婦以 “賣家違約” 起訴，要求解除合同并雙倍返還定金 100 萬，王磊則稱 “是買家不想買”。最終法院判決：合同解除，王磊僅需返還 50 萬定金，不支持雙倍賠償。此案明確了 “房屋買賣中租戶續(xù)約是否構(gòu)成根本違約”“定金雙倍返還的適用條件”，給二手房交易雙方提了關(guān)鍵醒。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（買受人）：陳明、劉芳（夫妻，2023 年 9 月簽訂購房合同，支付定金 50 萬元）

被告（出賣人）：王磊（十號房屋原權(quán)利人，2023 年 9 月賣房，簽約后與租戶續(xù)約）

中介方：甲公司（原鏈家地產(chǎn)，促成交易，參與協(xié)商過程）

案外人：張鵬（十號房屋二房東，原租期至 2023 年 12 月，后與王磊續(xù)約至 2025 年 4 月）

（二）事件關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

2023 年 9 月 18 日：陳明、劉芳與王磊通過甲公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》（以下簡稱 “涉案合同”），約定：

十號房屋總價 765 萬元，定金 50 萬元（簽約當(dāng)日付 10 萬，9 月 21 日前付 40 萬）；

房屋現(xiàn)狀為 “已出租，租戶放棄優(yōu)先購買權(quán)”，原租期至 2023 年 12 月 31 日，王磊承諾 “交房前解除租賃關(guān)系，過戶前不得設(shè)立新租賃關(guān)系”；

2023 年 10 月 18 日前共同辦理過戶，過戶后 14 日內(nèi)交房；

若王磊違約設(shè)立新租賃關(guān)系，按 “成交總價萬分之五 / 日” 支付違約金（未約定此違約可解除合同）。

2023 年 9 月 18 日 - 19 日：陳明、劉芳依約支付定金 10 萬 + 40 萬，合計(jì) 50 萬元，甲公司確認(rèn)收款。

2023 年 9 月 22 日：王磊告知甲公司 “已和租戶張鵬續(xù)約至 2025 年 4 月 30 日”，甲公司同步告知陳明夫婦；同日微信記錄顯示，陳明夫婦催促甲公司辦網(wǎng)簽，甲公司稱 “王磊不配合，因租戶問題沒解決”。

2023 年 10 月 - 11 月（協(xié)商失?。?/p>

10 月 9 日：四方（原被告、甲公司、張鵬）協(xié)商，王磊提出 “帶租約賣房（含租金）” 或 “等 2025 年租期到期再履行”，陳明夫婦明確拒絕；

10 月 27 日：甲公司轉(zhuǎn)達(dá)王磊方案 “11 月 1-2 日過戶，11 月 15 日前騰房”，陳明夫婦要求 “提供租戶解除租約的書面協(xié)議 + 看房確認(rèn)房屋狀態(tài)”，王磊未提供；

10 月 29 日：王磊告知甲公司 “已準(zhǔn)備好，隨時可網(wǎng)簽”，但未解決租戶騰房問題；

11 月 8-9 日：四方再次協(xié)商，王磊承認(rèn) “原計(jì)劃強(qiáng)行清租戶，但怕違法，11 月 15 日無法騰房，訴訟清租戶風(fēng)險大”，陳明夫婦堅(jiān)持 “不買帶租約房”，協(xié)商破裂。

2024 年 1 月 25 日：陳明夫婦通過甲公司向王磊發(fā)送《解除合同通知》，王磊稱 “未收到”。

2024 年 7 月 - 8 月（訴訟階段）：

7 月 5 日：法院向王磊送達(dá)起訴狀副本；

8 月 19 日：開庭審理，王磊當(dāng)庭同意 “解除合同”，但主張 “是陳明夫婦不想買，拒絕網(wǎng)簽，自己不違約，不返還定金”。

（三）各方主張

陳明、劉芳（原告）訴求：①確認(rèn)涉案合同于 2024 年 1 月 25 日解除；②判令王磊雙倍返還定金 100 萬元。理由：王磊簽約后私自續(xù)約租戶，無法按約解除租約、過戶交房，構(gòu)成根本違約。

王磊（被告）抗辯：①合同約定 “租戶已放棄優(yōu)先購買權(quán)”，自己續(xù)約不違約；②是陳明夫婦 “嫌房價降了不想買”，拒絕網(wǎng)簽、不付首付款，實(shí)際是原告違約；③同意解除合同，但不同意返還定金，或僅返還 50 萬。

二、案件分析

（一）合同效力：涉案合同合法有效，雙方均受約束

根據(jù)《民法典》第一百四十三條，涉案合同滿足 “意思表示真實(shí)、內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定”：

雙方均簽字確認(rèn)，定金已實(shí)際支付，無欺詐、脅迫等無效情形；

合同明確約定 “租戶放棄優(yōu)先購買權(quán)”“出賣人不得新設(shè)租賃關(guān)系”，條款清晰，對王磊有約束力；

王磊雖主張 “原告拒絕網(wǎng)簽”，但未提供證據(jù)（如網(wǎng)簽預(yù)約記錄、原告明確拒簽的書面材料），結(jié)合甲公司微信記錄，“無法網(wǎng)簽” 的核心原因是 “租戶問題未解決”，而非原告違約。

（二）違約認(rèn)定：王磊構(gòu)成一般違約，但不構(gòu)成根本違約

王磊確實(shí)違約：

合同明確 “過戶前不得就房屋設(shè)立新租賃關(guān)系”，王磊 2023 年 9 月 22 日告知 “續(xù)約至 2025 年”，屬于 “新設(shè)租賃關(guān)系”，違反合同約定；

王磊未按承諾 “交房前解除租約”，多次協(xié)商后仍無法解決騰房問題，導(dǎo)致過戶、交房無法按期履行，存在違約行為。

但不構(gòu)成 “根本違約”：

合同僅約定 “違約新設(shè)租賃關(guān)系，按日支付萬分之五違約金”，未約定 “此情形下買受人有權(quán)解除合同”；

根本違約需滿足 “違約行為導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)”，本案中，王磊雖續(xù)約租戶，但當(dāng)庭同意解除合同，且未明確表示 “拒絕履行任何義務(wù)”，合同目的可通過 “解除 + 返還定金” 實(shí)現(xiàn)，未達(dá)到 “無法實(shí)現(xiàn)” 的程度；

陳明夫婦主張 “1 月 25 日已通知解除”，但未提供 “王磊收到通知” 的證據(jù)（如簽收記錄、快遞憑證），解除通知未生效，無法以 “單方通知” 認(rèn)定合同解除時間。

（三）定金返還：僅支持原額返還，不支持雙倍賠償

根據(jù)《民法典》第五百八十七條，“定金罰則”（雙倍返還）適用條件是 “債務(wù)人履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，本案不滿足：

如前所述，王磊的違約是 “一般違約”，未導(dǎo)致 “合同目的無法實(shí)現(xiàn)”，不符合定金罰則的適用前提；

雙方最終在庭審中 “合意解除合同”（王磊同意解除，陳明夫婦訴求解除），根據(jù)《民法典》第五百六十六條，合同解除后 “已履行的部分應(yīng)恢復(fù)原狀”，王磊收取的 50 萬定金需返還，但無需額外承擔(dān) “雙倍賠償” 責(zé)任；

陳明夫婦未提供證據(jù)證明 “因王磊違約產(chǎn)生的實(shí)際損失超過 50 萬”，主張雙倍返定無事實(shí)依據(jù)。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)原告陳明、劉芳與被告王磊于 2023 年 9 月 18 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，于 2024 年 8 月 19 日（開庭日）解除；

被告王磊于本判決生效之日起七日內(nèi)，返還原告陳明、劉芳定金 500000 元；

四、案件啟示

（一）購房者：簽合同必做 “3 個明確”，避免定金損失

明確 “違約解除權(quán)” 條款：二手房交易中，務(wù)必在合同中約定 “出賣人哪些違約行為可導(dǎo)致買受人有權(quán)解除合同”，尤其是 “租戶問題”（如 “出賣人未按約解除租約 / 新設(shè)租賃關(guān)系，買受人有權(quán)解除合同并要求雙倍返定”），本案因未約定此條款，導(dǎo)致原告無法主張雙倍賠償；

明確 “通知送達(dá)” 方式：約定 “解除通知、催告函等書面文件的送達(dá)地址（含快遞、微信）”，并注明 “送達(dá)即生效”，避免像本案一樣 “發(fā)送了解除通知卻無法證明對方收到”；

明確 “房屋現(xiàn)狀核查義務(wù)”：簽約前務(wù)必實(shí)地看房，確認(rèn)租戶身份、租期、是否同意騰房，并要求出賣人提供 “租戶放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明”，留存照片、視頻等證據(jù)，避免 “簽約后才發(fā)現(xiàn)租戶拒不騰房”。

（二）售房者：3 個 “不做” 防違約，守住定金不翻車

不 “私自變更房屋狀態(tài)”：簽約后不得擅自新設(shè)租賃、抵押等權(quán)利負(fù)擔(dān)，即使要續(xù)約租戶，必須提前征得買受人同意并書面確認(rèn)，否則極易構(gòu)成違約；

不 “口頭承諾替代書面約定”：協(xié)商騰房、過戶時間時，務(wù)必通過書面協(xié)議（如補(bǔ)充條款、微信文字）確認(rèn)，避免像本案一樣 “承諾 11 月 15 日騰房卻無證據(jù)，最終無法兌現(xiàn)”；

不 “拒絕配合基礎(chǔ)流程”：若買受人無違約行為，需積極配合網(wǎng)簽、過戶等流程，即使有租戶糾紛，也應(yīng)主動提供解決方案（如協(xié)商租戶解約補(bǔ)償），而非以 “不配合網(wǎng)簽” 對抗，否則可能被認(rèn)定為 “惡意違約”。

（三）中介方：2 個 “主動” 盡義務(wù)，降低交易風(fēng)險

主動核查房屋權(quán)利與租賃狀態(tài)：簽約前協(xié)助買受人查詢房屋抵押、查封情況，核實(shí)租戶租期、優(yōu)先購買權(quán)聲明，避免 “出賣人隱瞞關(guān)鍵信息”；

主動留存協(xié)商證據(jù)：交易過程中的溝通（如微信、電話、面談）需全程留痕，尤其是 “出賣人承諾、買受人異議” 等內(nèi)容，可整理成書面《溝通記錄》由雙方簽字，后續(xù)發(fā)生糾紛時可作為關(guān)鍵證據(jù)（本案中甲公司的微信記錄就成為法院認(rèn)定事實(shí)的重要依據(jù)）。

（四）核心提醒：定金罰則 “不輕易適用”，關(guān)鍵看 “違約程度”

很多人以為 “只要賣家違約，就能雙倍要回定金”，但本案明確：只有 “違約導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)”（如賣家一房二賣、房屋被查封無法過戶），才適用定金罰則；若只是 “一般違約”（如延遲履行、小瑕疵），且雙方可通過 “解除合同 + 返還定金” 解決，法院通常不支持雙倍賠償。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容