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北京順義區(qū)一起二手房交易糾紛中，林辰（原告）2023 年 9 月全款 260 萬(wàn)買(mǎi)沈浩（被告）名下 “順義區(qū)十號(hào)房屋”，付款網(wǎng)簽后沈浩卻以 “另有 100 萬(wàn)贈(zèng)與女兒的房款未付” 為由拒不過(guò)戶。林辰起訴要求 “過(guò)戶 + 52 萬(wàn)違約金 + 4.08 萬(wàn)中介費(fèi) + 3900 元保全險(xiǎn)費(fèi)”，沈浩前妻蘇晴（房屋共有人）同意配合，中介甲公司稱 “雙方是親屬關(guān)系，100 萬(wàn)與合同無(wú)關(guān)”。最終法院判決 “沈浩、蘇晴 7 日內(nèi)協(xié)助過(guò)戶，駁回林辰其他訴求”，此案揭示 “親屬間低價(jià)購(gòu)房 + 隱藏款項(xiàng)約定” 的風(fēng)險(xiǎn)，值得所有購(gòu)房者警惕。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：林辰（十號(hào)房屋買(mǎi)受人，與沈浩女婿是姐夫關(guān)系，2023 年 9 月 20 日付全款 260 萬(wàn)，已網(wǎng)簽未過(guò)戶）

被告 1：沈浩（十號(hào)房屋登記所有權(quán)人，蘇晴前夫，沈玥父親，主張 “另有 100 萬(wàn)房款未付，拒絕過(guò)戶”）

被告 2：蘇晴（沈浩前妻，十號(hào)房屋原共有人，離婚協(xié)議約定房屋歸己，同意配合過(guò)戶，主張 “沈浩違約與己無(wú)關(guān)”）

被告 3：甲公司（中介機(jī)構(gòu)，按雙方要求出具 260 萬(wàn)買(mǎi)賣(mài)合同，見(jiàn)證 “雙方自稱親屬，100 萬(wàn)另行約定”）

第三人：沈玥（沈浩女兒）、李哲（沈浩女婿，林辰小舅子，主張 “林辰欠沈玥 100 萬(wàn)購(gòu)房款”）

（二）關(guān)鍵時(shí)間線

2022 年：房屋背景與離婚約定

沈浩與蘇晴離婚，《離婚協(xié)議書(shū)》約定 “十號(hào)房屋歸蘇晴所有，房屋抵押的 260 萬(wàn)建行貸款由沈浩償還”；

沈浩未按約定過(guò)戶房屋，仍實(shí)際居住，且未償還貸款。

2023 年 9 月：簽約付款與網(wǎng)簽

9 月 3 日：經(jīng)甲公司中介，沈浩、蘇晴與林辰簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定 “十號(hào)房屋總價(jià) 260 萬(wàn)，林辰全款支付，沈浩 30 日內(nèi)解押，網(wǎng)簽后 30 日內(nèi)過(guò)戶”；同日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，明確 “出賣(mài)人不配合過(guò)戶需承擔(dān)違約責(zé)任，超 30 日按總房款 30% 賠償”；

同日：林辰、沈浩向甲公司出具《聲明》，載明 “因親屬關(guān)系，成交價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，房?jī)r(jià)糾紛與中介無(wú)關(guān)”；

9 月 20 日：林辰按沈浩指示，將 260 萬(wàn)付至沈浩實(shí)控的物流公司建行賬戶（用于償還房屋抵押貸），沈浩出具《房款收據(jù)》；當(dāng)日雙方辦理網(wǎng)簽備案，房屋抵押注銷(xiāo)。

2023 年 9 月后：糾紛爆發(fā)與訴訟

沈浩以 “林辰未付 100 萬(wàn)‘贈(zèng)與女兒的房款’” 為由拒過(guò)戶，稱 “原約定總價(jià) 360 萬(wàn)，260 萬(wàn)是合同價(jià)，100 萬(wàn)給沈玥，現(xiàn)不愿贈(zèng)與，需林辰另行支付”；

林辰多次催促無(wú)果，發(fā)現(xiàn)沈玥持有 “林辰簽字的 100 萬(wàn)欠條”（李哲微信發(fā)給沈浩），林辰否認(rèn)簽字真實(shí)性；

林辰起訴，蘇晴答辯 “同意配合過(guò)戶，沈浩違約與己無(wú)關(guān)”；甲公司中介證言 “雙方商定 100 萬(wàn)另行解決，未寫(xiě)入合同，無(wú) 360 萬(wàn)合同”；

訴訟中：沈浩申請(qǐng)鑒定欠條簽字，林辰拒絕配合指紋采集，沈浩撤回鑒定；沈浩提反訴但未交訴訟費(fèi)，按撤訴處理。

（三）各方核心主張

林辰（原告）：已按 260 萬(wàn)合同付全款，沈浩拒過(guò)戶違約，需過(guò)戶并賠償違約金、中介費(fèi)、保全險(xiǎn)費(fèi)等損失。

沈浩（被告 1）：真實(shí)房?jī)r(jià) 360 萬(wàn)，260 萬(wàn)合同價(jià)是 “為配合交易”，林辰欠沈玥 100 萬(wàn)未付，不付款就不過(guò)戶；100 萬(wàn)是對(duì)沈玥的贈(zèng)與，現(xiàn)撤回贈(zèng)與。

蘇晴（被告 2）：同意過(guò)戶，房屋本應(yīng)歸己，沈浩賣(mài)房與己無(wú)關(guān)，違約責(zé)任由沈浩承擔(dān)。

甲公司（被告 3）：僅按雙方要求出具 260 萬(wàn)合同，100 萬(wàn)是雙方私下約定，中介未參與，無(wú)過(guò)錯(cuò)。

沈玥、李哲（第三人）：未出庭，李哲提交 “林辰 100 萬(wàn)欠條”，主張?jiān)摽钍琴?gòu)房款一部分。

二、案件分析

（一）買(mǎi)賣(mài)合同效力：260 萬(wàn)合同合法有效，360 萬(wàn)主張不成立

根據(jù)《民法典》第 465 條、第 502 條：

260 萬(wàn)合同是雙方真實(shí)意思：林辰、沈浩、蘇晴均簽字，甲公司見(jiàn)證，林辰已付款、辦網(wǎng)簽，符合 “書(shū)面合同 + 實(shí)際履行” 要件；

沈浩 “360 萬(wàn)真實(shí)房?jī)r(jià)” 無(wú)證據(jù)：未提交 360 萬(wàn)合同，林辰、甲公司否認(rèn)，且《聲明》明確 “低價(jià)因親屬關(guān)系”，主張無(wú)依據(jù)；

100 萬(wàn)約定不影響主合同：100 萬(wàn)是額外約定，未寫(xiě)入主合同，不影響 260 萬(wàn)買(mǎi)賣(mài)合同有效性。

（二）過(guò)戶義務(wù)：沈浩、蘇晴必須配合，100 萬(wàn)爭(zhēng)議應(yīng)另案解決

依據(jù)《民法典》第 509 條 “當(dāng)事人應(yīng)全面履行義務(wù)”：

林辰已履行付款義務(wù)：260 萬(wàn)用于還抵押貸，房屋無(wú)抵押，具備過(guò)戶條件；

沈浩拒過(guò)戶無(wú)依據(jù)：100 萬(wàn)是 “沈浩對(duì)沈玥的贈(zèng)與” 或 “林辰與沈玥的債權(quán)債務(wù)”，與買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)關(guān)，沈浩無(wú)權(quán)以 “沈玥債權(quán)未實(shí)現(xiàn)” 拒過(guò)戶；

蘇晴需配合：蘇晴在《補(bǔ)充協(xié)議》簽字，房屋原是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雖離婚約定歸蘇晴但未過(guò)戶，需協(xié)助過(guò)戶。

（三）違約責(zé)任：林辰自身有過(guò)錯(cuò)，違約金等訴求不支持

根據(jù)《民法典》第 577 條及證據(jù)規(guī)則：

林辰存在過(guò)錯(cuò)：明知 “低價(jià)購(gòu)房 + 100 萬(wàn)另行約定” 違背常規(guī)，仍選擇該方式，且拒絕配合鑒定、未說(shuō)明 100 萬(wàn)細(xì)節(jié)，妨礙事實(shí)查明；

中介費(fèi)：林辰主動(dòng)委托中介，《聲明》明確 “房?jī)r(jià)糾紛與中介無(wú)關(guān)”，是其應(yīng)承擔(dān)的交易成本，無(wú)權(quán)要求賠償；

保全險(xiǎn)費(fèi)：無(wú)法律依據(jù)，非 “必然損失”，法院不予支持；

違約金：沈浩違約，但林辰風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判不足，過(guò)錯(cuò)相抵，駁回訴求。

（四）100 萬(wàn)爭(zhēng)議的定性：與本案無(wú)關(guān)，應(yīng)另案處理

法律關(guān)系不同：案涉是房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，100 萬(wàn)是債權(quán)債務(wù)或贈(zèng)與關(guān)系，分屬不同法律關(guān)系；

權(quán)利主體不同：若欠條真實(shí)，債權(quán)人是沈玥，應(yīng)自行主張，沈浩無(wú)權(quán)代為主張；沈浩撤回贈(zèng)與，是其與沈玥的糾紛，與林辰無(wú)關(guān)。

三、裁判結(jié)果

被告沈浩、蘇晴于本判決生效之日起 7 日內(nèi)，協(xié)助原告林辰到房屋登記主管部門(mén)，辦理位于北京市順義區(qū)十號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將該房屋登記至原告林辰名下；

四、案件啟示

（一）購(gòu)房者：3 點(diǎn)避開(kāi) “親屬低價(jià)房” 陷阱

所有約定必須書(shū)面化：房?jī)r(jià)、付款方式、額外款項(xiàng)需寫(xiě)入正式合同，避免口頭約定或合同外協(xié)議，防賣(mài)家反悔；

拒絕 “非常規(guī)付款”：按合同約定賬戶付款，避免資金用途爭(zhēng)議；付款后要正式收據(jù)，注明 “購(gòu)房款已結(jié)清”；

配合司法程序：訴訟中積極配合調(diào)查，如鑒定、說(shuō)明事實(shí)，避免因不配合被認(rèn)定 “隱瞞事實(shí)”，影響訴求支持率。

（二）售房者：2 條底線不能破

不濫用 “親屬關(guān)系” 壓低合同價(jià)：低價(jià)合同可能被認(rèn)定 “避稅” 或 “虛假意思”，事后難抗辯；有贈(zèng)與需求，單獨(dú)簽贈(zèng)與協(xié)議，與買(mǎi)賣(mài)合同分開(kāi)；

按約履行過(guò)戶義務(wù)：不能以 “第三方債權(quán)未實(shí)現(xiàn)” 拒過(guò)戶，否則需擔(dān)違約責(zé)任。

（三）中介機(jī)構(gòu)：2 項(xiàng)義務(wù)要盡到

提示交易風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)低價(jià)、親屬交易、額外款項(xiàng)約定，書(shū)面提示風(fēng)險(xiǎn)，明確 “私下約定與中介無(wú)關(guān)”，留存證據(jù)；

如實(shí)記錄過(guò)程：對(duì)額外款項(xiàng)、口頭約定，在居間記錄中注明，避免后續(xù)糾紛牽連。

本案核心警示：親屬間二手房交易更需 “明算賬”，所有約定落到紙面，非常規(guī)交易雖可能 “省麻煩”，卻藏大風(fēng)險(xiǎn) —— 即便最終拿到房屋，也可能因自身過(guò)錯(cuò)無(wú)法主張違約金，得不償失。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

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