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人少房大太浪費(fèi)，澳洲出狠招！提議征收“空置臥室稅”

為解決澳洲住房供應(yīng)與可負(fù)擔(dān)性危機(jī)，有人提出征收“空余臥室稅”的大膽設(shè)想。

Cotality最新研究顯示，澳洲房產(chǎn)的“居住人數(shù)”與“臥室數(shù)量”之間存在嚴(yán)重錯(cuò)配。

數(shù)據(jù)表明，超60%的房屋僅由一到兩人居住，但與此同時(shí)，超四分之三的房產(chǎn)為“三 居及以上”戶型，這是目前最常見的住宅規(guī)格。

Cotality澳洲研究主管Eliza Owen表示，這一現(xiàn)象引發(fā)了人們對“住房市場是否真正滿足實(shí)際需求”的質(zhì)疑。

Cotality研究總監(jiān)Tim Lawless透露，雖然該機(jī)構(gòu)并不主張直接征收空余臥室稅，但在報(bào)告中提出了另一種稅制改革的好處——用更小、更廣泛的稅種取代印花稅。

“土地稅模式取消了巨額的前期一次性成本，取而代之的是基于土地價(jià)值征收的持續(xù)性土地稅�！�

“遺憾的是，各州政府在很大程度上依賴印花稅和整體房產(chǎn)稅收入。州政府不可能在沒有其他稅收來源替代的情況下，直接廢除印花稅�！�

從政治層面來看，這種稅制改革也面臨阻礙：“目前印花稅僅針對每年約5%的房產(chǎn) 交易人群，而新稅種可能覆蓋三分之二的房產(chǎn)所有者——要推動(dòng)這種‘征稅群體擴(kuò)大’的改革，難度極大。”

Lawless指出，當(dāng)前住房市場的“關(guān)鍵缺口”在于：缺乏足夠適配“換購小戶型”人群的住房類型。

如今新建的住宅，大多更適合需要“升級住房”的年輕家庭，而非希望“縮小居住空間”的群體。

“雖然住房密度正逐步提升，但實(shí)際上，多數(shù)‘換購小戶型’的人既不想要大獨(dú)棟別墅，也不青睞高層小公寓，而是傾向于‘介于兩者之間’的戶型，”他說，“行業(yè)內(nèi)所稱的‘中間缺失層’（missing middle），正是我們需要重點(diǎn)補(bǔ)充的領(lǐng)域——即增加中低密度住房供應(yīng)，以滿足這部分人群的需求。

另一項(xiàng)提案則建議“改革養(yǎng)老金資產(chǎn)測試規(guī)則”，將家庭住房價(jià)值納入評估范圍——此 舉旨在鼓勵(lì)人們搬入“更符合自身實(shí)際需求”的住房，減少大戶型房屋的空置浪費(fèi)。

Owen補(bǔ)充道：“目前在供應(yīng)端，澳洲主要城市已開始建設(shè)地理位置優(yōu)越、適合小型家庭居住的公寓。但通過稅收改革引導(dǎo)需求變化，或許能進(jìn)一步推動(dòng)這類新型住房的入住率提升�！�

本周，澳洲政府召開“經(jīng)濟(jì)圓桌會(huì)議”，與商界領(lǐng)袖及行業(yè)專家進(jìn)行了為期三天的討論，議題聚焦“如何提升生產(chǎn)力”，而住房問題是核心關(guān)切點(diǎn)之一。

目前，工黨政府承諾的“2024-2029年建設(shè)120萬套新住房”目標(biāo)，預(yù)計(jì)將缺口超25萬套。

總理Anthony Albanese此前將住房建設(shè)緩慢歸咎于“繁瑣的規(guī)章制度”及過度監(jiān)管。

有報(bào)告稱，他表示政府將研究措施降低建房成本——自新冠疫情以來，該成本已飆升約30%。

住房部長Clare O’Neil于周三宣布，《國家建筑法規(guī)》（Nationals Construction Code）的實(shí)施將暫停至2029年，以確保120萬套住房目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)。

此外，財(cái)政部長Jim Chalmers本周提出10項(xiàng)工作重點(diǎn)，包括：加快重點(diǎn)區(qū)域住房審批速度、優(yōu)化監(jiān)管、利用人工智能技術(shù)、簡化行業(yè)流程、培養(yǎng)技能型勞動(dòng)力等。

這 些舉措得到了眾多專家及行業(yè)領(lǐng)袖的支持。 澳洲建筑行業(yè)的核心組織“澳洲建筑商協(xié)會(huì)”（Master Builders Australia）表 示，政府的這些承諾將為建筑行業(yè)帶來“直接利好”。

02

悉尼“買房大戰(zhàn)”升級，最多150人搶一套房！

PropTrack的最新數(shù)據(jù)顯示，在悉尼部分城區(qū)，購房者平均需要與近150名競爭者搶奪一套房源，華人區(qū)榜上有名。

該排名基于各區(qū)每套待售房產(chǎn)的平均關(guān)鍵詢價(jià)次數(shù)。

在悉尼西區(qū)，相鄰的Werrington和St Marys位居榜首，Werrington每套房源平均收 到150次關(guān)鍵詢價(jià)，St Marys則以144次緊隨其后。

華人區(qū)Killara也榜上有名，為 115次。

Ray White United Group的Peter Diamantidis在St Marys地區(qū)從事房產(chǎn)銷售已有 超20年的時(shí)間。

他表示，過去幾個(gè)月該地區(qū)的關(guān)注度一直在“不斷攀升”，新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加了對潛在買家的吸引力。

“你不僅要直接與房主打交道，還要與開發(fā)商和投資者合作，所以前來咨詢的買家類型各不相同�！�

“投資者正涌入該地區(qū)，因?yàn)樵诮ǖ男碌罔F將成為通往新機(jī)場的主要換乘站，但同時(shí)涌入的也有首次購房者�！�

Diamantidis還表示，如此高的需求加上供應(yīng)不足，推動(dòng)了該地區(qū)的房價(jià)上漲。

“在過去3個(gè)月，以低于100萬澳元的價(jià)格出售的房產(chǎn)變得十分罕見�！�

“與12個(gè)月前相比，你可能可以70萬到80萬澳元買到一套房。23年前，我甚至以16 萬澳元或更低的價(jià)格出售過房產(chǎn)�！�

大量咨詢也使得拍賣競爭變得異常激烈。

Diamantidis表示，St Marys的拍賣平均有10到15名注冊競拍者。

“我們舉行的最后一次拍賣有22名競拍者，最終以超底價(jià)50萬澳元的價(jià)格成交�！�

7月下旬，一個(gè)位于St Marys區(qū)Canberra St的房產(chǎn)以351.5萬澳元的價(jià)格售出，超底價(jià)51.5萬澳元，賣家持房76年。

最終買家是一名投資者兼開發(fā)商，據(jù)了解正計(jì)劃在該地塊建造聯(lián)排別墅。

PropTrack的數(shù)據(jù)還表明，東區(qū)房產(chǎn)也表現(xiàn)強(qiáng)勁，Rose Bay、Coogee和Bronte都躋 身前10。

03

墨爾本房價(jià)上漲最快和最慢區(qū)揭曉！

盡管“房價(jià)每10年翻一番”被廣泛視為買房“常識”，但墨爾本Docklands的公寓用足足37年才實(shí)現(xiàn)價(jià)格翻倍，狠狠打破了這一“民間智慧”。

根據(jù)Cotality公布的數(shù)據(jù)，早在1988年4月，這一區(qū)的公寓中位價(jià)為291,807澳元。 而直到今年7月，其中位價(jià)才達(dá)到584,450澳元，歷時(shí)整整37年。

在墨爾本市中心其他地區(qū)，如Carlton、Southbank、Melbourne CBD和Toorak，情 況也類似。

這些內(nèi)城區(qū)被列為房價(jià)翻倍所需最久的5個(gè)區(qū)之一，平均要花費(fèi)27.6年。

本周，聯(lián)邦政府在經(jīng)濟(jì)改革圓桌會(huì)議上將“簡化審批流程”列為優(yōu)先目標(biāo)，試圖加速住房建設(shè)，緩解住房壓力。

Cotality Australia研究主管Eliza Owen指出：“2010年代內(nèi)城區(qū)高密度和期房公寓的激增，導(dǎo)致墨爾本中心區(qū)域房源過剩。”

“當(dāng)時(shí)內(nèi)城區(qū)公寓建設(shè)出現(xiàn)了刻意針對投資者市場的趨勢，結(jié)果供應(yīng)了很多不受歡迎的產(chǎn)品�！�

澳洲住房與城市研究院（Australian Housing and Urban Research Institute）執(zhí)行董事Michael Fotheringham表示，這類城區(qū)一度因“人口密集、工作機(jī)會(huì)多、生活便利”而對投資者具有吸引力，也間接強(qiáng)化了“房價(jià)7年或10年翻一番”的說法。

“人們常常將這些‘升值公式’當(dāng)作真理……但事實(shí)上，這是很多速成類理財(cái)書賣出的概念，并未深入分析具體數(shù)據(jù)�！�

Fotheringham補(bǔ)充說，一個(gè)區(qū)域是否具升值潛力，往往會(huì)被未來10年的基建項(xiàng)目和 城市發(fā)展所影響。

他指出，Docklands與墨爾本CBD許多舊公寓建于公寓標(biāo)準(zhǔn)尚不嚴(yán)格的年代，留下了大量面積狹小的住房，這類房型如今在市場上難有吸引力。

“Docklands還沒‘成熟’，學(xué)區(qū)資源不足，家庭很難扎根�！�

“整個(gè)區(qū)還未成型，這也限制了房價(jià)的增長。”

他表示，“若Fishermans Bend的開發(fā)做得好，將能緩解這些問題。”

相較之下，像Ivanhoe、Essendon West、Keilor和Eaglemont這類傳統(tǒng)富人區(qū)的獨(dú) 立屋用時(shí)大約18年翻倍。而整個(gè)墨爾本翻倍時(shí)間最長的區(qū)是東南部的Clyde，用時(shí) 22年。

Owen解釋說，這些昂貴區(qū)的房價(jià)翻倍周期較長，是因?yàn)橐咔楹蟾呃始由夏珷柋菊w經(jīng)濟(jì)放緩，讓買家轉(zhuǎn)向更實(shí)惠的市場。

相對地，那些近幾年房價(jià)翻倍速度最快的地區(qū)，則集中在如Mickleham、 Strathtulloh、Kalkallo、Weir Views和Fraser Rise等價(jià)格較低的區(qū)，這些地方的獨(dú)立屋價(jià)格多在9到10年內(nèi)已翻一番。

Fotheringham指出，如果本來基價(jià)就高，房價(jià)自然漲得慢。

“例如10年前某些富裕 城區(qū)的房價(jià)已經(jīng)是140萬澳元，現(xiàn)在市場不一定會(huì)愿意再出價(jià)到200萬元。”

而在價(jià)格增長最快的地區(qū)中，Mornington Peninsula的公寓表現(xiàn)亮眼，多數(shù)城區(qū)房 價(jià)翻番只花了10.6至12.8年，包括Langwarrin、Hastings、Safety Beach和 Somerville等地。

Owen和Fotheringham都將這種增長歸因于疫情期間“在家辦公”帶來的生活方式轉(zhuǎn)變。

Peninsula Link這條長達(dá)27公里的高速路，連接墨爾本東南部與Mornington Peninsula，大大縮短了城市與海岸間的通勤時(shí)間，使該區(qū)吸引力倍增。

04

悉尼東區(qū)將建新火車站 推動(dòng)建造一萬套新住宅

澳洲歷史最悠久的城區(qū)正按計(jì)劃建造十多年來的第一個(gè)新車站，以促進(jìn)全國最昂貴的悉尼東區(qū)房地產(chǎn)市場建設(shè)10,000 套房屋。由于當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的反對，悉尼東區(qū)鐵路線的伍拉拉（ Woollahra ）車站在1970 年開始建設(shè)后未完工就被放棄。

但新州工黨政府現(xiàn)在希望火車停在那里，以支持在澳洲最富裕的悉尼東區(qū)建造10,000 套新住宅，并將近年來主要發(fā)生在悉尼西區(qū)的住房建設(shè)重新平衡到擁有現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施。

柯民思（Chris Minns）州長周日表示：「長期以來，新州的年輕人和家庭被迫在搬離悉尼市中心商業(yè)區(qū)或根本買不起房子之間做出選擇�！刮槔能囌緦橥ㄇ谡咛峁┌朔昼娭边_(dá)市中心商業(yè)區(qū)的火車服務(wù)。

該區(qū)被評估為市中心附近建造新住房最可行的城區(qū)，但在新房審批方面一直落后。

新州政府表示，過去五十年來，其人口下降了11%，而大悉尼地區(qū)人口則增長了74%。

住房廳長杰克遜（Rose Jackson）周五在新州上議院預(yù)算委員會(huì)的聽證會(huì)上表示，公屋和社區(qū)住房管理機(jī)構(gòu)Homes NSW 在該車站周圍沒有任何土地，也沒有調(diào)查在該地區(qū)提供公屋和經(jīng)濟(jì)適用房。

但她在周日指稱，伍拉拉車站和附近的崖邊（ Edgecliff）區(qū)車站周圍的重新分區(qū)將包括「專門劃設(shè)一部分來建經(jīng)濟(jì)適用房」。

在當(dāng)?shù)亟ń?jīng)濟(jì)適用房可能來自開發(fā)商，他們的住宅開發(fā)項(xiàng)目可以獲得更高的容積率和建筑高度，以換取指定的經(jīng)濟(jì)適用房。

隨著住房建設(shè)的增加，悉尼西南部的格倫菲爾德（Glenfield）和萊平頓（Leppington）之間的最后一個(gè)重軌車站于2015 年啟用。

新建造最近的重點(diǎn)是自動(dòng)化地鐵服務(wù)，該服務(wù)現(xiàn)在在該市西北部的塔拉旺（ Tallawong）和辛能（Sydenham）之間運(yùn)行，最終到達(dá)西南部的賓士鎮(zhèn)（Bankstown）。

從悉尼市中心商業(yè)區(qū)到巴拉瑪打的地鐵西線（ Metro West ）項(xiàng)目還需要幾年時(shí)間才能完工，但當(dāng)巴拉瑪打附近賽馬場的業(yè)主在5 月份選擇不出售該地塊時(shí)，在玫瑰山（Rosehill）區(qū)未來車站附近允許建造25,000 套房屋的努力失敗。

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