上海樓市又出新政。

孫婉秋 攝

8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（下稱《通知》）。

《通知》內(nèi)容包括調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策，自2025年8月26日起施行。

消息帶動(dòng)房地產(chǎn)板塊大漲。截至發(fā)稿，房地產(chǎn)開發(fā)板塊（01801181）漲3.4%，萬通發(fā)展（600246.SH）漲停，萬科A（000002.SZ）漲超9%，榮盛發(fā)展（002146.SZ）漲超8%，金地集團(tuán)（600383.SH）漲7.79%。

樓市繼續(xù)松綁

具體來看，調(diào)減住房限購(gòu)政策方面，《通知》明確進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策。一是符合條件居民家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)。對(duì)符合上海市住房購(gòu)買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。

二是成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策。按照上述規(guī)定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)；自購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房。

優(yōu)化住房公積金政策方面，一是提高個(gè)人住房公積金貸款額度。對(duì)繳存人購(gòu)買二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

二是支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款。對(duì)繳存人購(gòu)買我市新建預(yù)售商品住房的，可以按規(guī)定申請(qǐng)?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購(gòu)房首付款。

三是支持住房公積金“又提又貸”。對(duì)繳存人提取住房公積金支付購(gòu)房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算。

從優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制來看，《通知》明確優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

最后，《通知》規(guī)定對(duì)符合條件的非本市戶籍居民家庭購(gòu)買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購(gòu)買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個(gè)人住房房產(chǎn)稅按年征收，2025年1月1日起符合條件的購(gòu)房者可享受本條政策。

該《通知》核心重點(diǎn)即，繳滿一年社保，外環(huán)線以外不限套數(shù)；成年單身人士按居民家庭執(zhí)行購(gòu)房限購(gòu)政策；公積金貸款額度增加，最高到216萬；非戶籍首套免征房產(chǎn)稅，二套按照人均60平方米來計(jì)算扣除。

利好外環(huán)改善項(xiàng)目

第三方咨詢機(jī)構(gòu)克而瑞指出，這是繼月初北京調(diào)整之后，上海政策調(diào)整整體符合市場(chǎng)預(yù)期，但力度相對(duì)北京又超過預(yù)期，對(duì)改善當(dāng)前外環(huán)外市場(chǎng)成交壓力作用重大。

該機(jī)構(gòu)表示，去年，一線城市購(gòu)房限制性政策松動(dòng)調(diào)整，市場(chǎng)反應(yīng)良好，成交需求快速釋放，但今年以來京滬外圍項(xiàng)目銷售去化壓力凸顯，為行政性限制措施逐步退出市場(chǎng)打開了空間和可能性。

吳典 攝

通過“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁”的差異化策略，一方面可以消除投機(jī)顧慮，又能滿足合理自住購(gòu)房需求，通過釋放郊區(qū)購(gòu)房需求，既能緩解庫(kù)存壓力、提振經(jīng)濟(jì)，又能服務(wù)于人口疏解、區(qū)域協(xié)同等戰(zhàn)略目標(biāo)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)因城施策風(fēng)向標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展與城市可持續(xù)增長(zhǎng)的雙贏。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦也稱，限購(gòu)優(yōu)化有望進(jìn)一步緩解結(jié)構(gòu)性不平衡。目前上海樓市總體穩(wěn)定，但有結(jié)構(gòu)性差異，上海新房外環(huán)外的庫(kù)存去化仍有一定壓力。這次政策繼續(xù)精準(zhǔn)發(fā)力，對(duì)外環(huán)外區(qū)域放開購(gòu)房額度，可以釋放購(gòu)買力，有助于進(jìn)一步降低庫(kù)存。

“當(dāng)然，如果購(gòu)買外環(huán)外的二手房也能降低二手房的掛牌量，同時(shí)，只要賣掉一套二手房也能釋放改善需求，保持一二手房之間的置換鏈條順暢運(yùn)行”。

盧文曦指出，今年上海新房市場(chǎng)呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)升的走勢(shì)，但是近期二手住宅市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)相對(duì)弱一些，6月的國(guó)常會(huì)提到“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，8月中旬國(guó)務(wù)院再次表態(tài)采取有力措施鞏固房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，上海政策及時(shí)落地貫徹落實(shí)相關(guān)精神。

政策落地后，有望在釋放一波購(gòu)買力的同時(shí)可以轉(zhuǎn)變觀望的態(tài)度，而政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也非常討巧，馬上就是金九銀十的傳統(tǒng)銷售季，有了政策的加持，成色會(huì)有保障。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，符合購(gòu)房條件的家庭取消購(gòu)房套數(shù)的限制后，將會(huì)利好兩類人群，一是市區(qū)的小中產(chǎn)的置換需求，這部分居民把市區(qū)的房子賣掉后，向外環(huán)外做品質(zhì)的改善；二是部分原來受限于2套住房指標(biāo)的居民，市區(qū)的房子不舍得賣掉，但是仍然有資產(chǎn)配置需求，同時(shí)兼顧產(chǎn)品改善的多元化需求，這樣就可以滿足在外環(huán)外核心區(qū)域配置低密改善產(chǎn)品的需求，“對(duì)于五個(gè)新城核心區(qū)改善項(xiàng)目是利好”。

他表示，目前購(gòu)房套數(shù)限制放松主要集中在外環(huán)外區(qū)域，這也是庫(kù)存集中區(qū)域，當(dāng)前外環(huán)外區(qū)域的庫(kù)存占比達(dá)到80%（按套數(shù)統(tǒng)計(jì)），而目前外環(huán)外區(qū)域的成交占比約60%，因此表現(xiàn)出一定的壓力，政策精準(zhǔn)施策。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波也表示，外環(huán)外購(gòu)房套數(shù)的放松這一政策方向和北京保持了同步，也是對(duì)市場(chǎng)需求不足的區(qū)域進(jìn)行的針對(duì)性放松，利好松江、嘉定、青浦等五大新城外環(huán)外區(qū)域。從北京政策效果看，放寬外圍限購(gòu)后，市場(chǎng)的熱度上升表現(xiàn)明顯，但由于上海的外環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)占比高于北京，并且今年以來持續(xù)有核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊供給，這一政策的效果對(duì)上海新房市場(chǎng)的整體拉動(dòng)力會(huì)弱于北京，但對(duì)二手房尤其是外環(huán)外二手房的拉動(dòng)作用可能會(huì)強(qiáng)于北京。

另外，取消首套房和二套及以上住房的利率差異，能夠降低改善群體以及資產(chǎn)配置需求的還貸壓力。

根據(jù)調(diào)研，剛需項(xiàng)目95%以上都需要銀行按揭貸款，多套房產(chǎn)家庭中的高端項(xiàng)目對(duì)于銀行按揭貸款利率的依賴度也超過50%。一旦取消首套和二套及以上利率的差異，在一定程度上能夠促進(jìn)改善需求的釋放。

在張波看來，優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，不再區(qū)分首套和二套，這一政策思路更值得關(guān)注。他強(qiáng)調(diào)，未來銀行側(cè)的房貸視角將從“購(gòu)第幾套房”的單一維度，轉(zhuǎn)換到多維綜合考量，會(huì)更關(guān)注購(gòu)房客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，靈活地確定每筆貸款的利率水平，這將有助于銀行優(yōu)化信貸資源配置。從當(dāng)下來看，這一政策效果總體會(huì)降低換房的資金門檻，使得改善性需求得到釋放。