01

年輕人首置業(yè)只須繳納5%首付

總理艾班尼斯（Anthony Albanese）今天表示，加快實施政府支持的首次購房者計劃，將幫助更多人公平地進入房地產(chǎn)市場。

這一政府擔(dān)保計劃原定于明年1月1日開始實施，但現(xiàn)在將提前至今年10月1日啟動。

該計劃允許人們以5%的首付購買第一套住房，其余15%的購房金額由聯(lián)邦政府擔(dān)保，從而使申請人無需支付貸款保險。

研究表明，這項政策可能幫助年輕人節(jié)省長達8年的儲蓄時間，加速他們進入住房市場的腳步。

同時，這一計劃還進行了擴大，取消了每年受限的參與名額限制，首次購房者和單親家庭將不再受到配額限制。

因此，從10月1日起，所有首次購房者，無論收入多少，都可以申請該計劃。

同時，房價上限也將上調(diào)。雖然不同州的上限仍然不同，但符合資格的首次購房者現(xiàn)在購買的房產(chǎn)價格上限在悉尼最高可達150萬澳元，在布里斯本和堪培拉最高可達100萬澳元，然而，財政部也警告稱，該計劃可能推高房價。

對此，艾班尼斯今天表示，供應(yīng)問題才是核心問題，他希望人們能公平地嘗試踏上住房階梯。

聯(lián)邦住房部長奧尼爾（Claire O’Neil）25日在九號臺的早間新聞節(jié)目中表示，擴大該計劃是政府應(yīng)對住房危機戰(zhàn)略的一部分，但也承認還有很多工作要做。

她說，我們現(xiàn)在完成了五年目標中的一年，毫無疑問我們還要做得更多。我可以告訴你，我們不會放過任何一個機會，我們正在竭盡全力。

就在昨天，政府還宣布暫停《國家建筑規(guī)范》（National Construction Code）的更新，以加快建筑施工速度。

02

$65萬的預(yù)算，能在新州哪里買獨立屋？

隨著第三次降息后市場活動持續(xù)升溫，那些想尋找性價比高的房產(chǎn)的買家，正面臨著不小的挑戰(zhàn)。

PropTrack的數(shù)據(jù)顯示，7月份房價創(chuàng)下歷史新高，全國房屋中位數(shù)達到91.5萬澳 元。

不過，你仍可以在一些地方能找到價格低于65萬澳元的優(yōu)質(zhì)住房。

在首府城市，這類房產(chǎn)可能是單元房和公寓；而愿意去更遠地方的人，也許能在一 些還不錯的地段買到獨立住宅。但正如許多中介告訴我們的那樣，好房子很快就會被賣掉。

在維州，西部地區(qū)房產(chǎn)交易活躍，包括Ballarat、Bendigo（房屋中位數(shù)約為60萬 澳元），以及Daylesford、Creswick等小鎮(zhèn)。 這些地方吸引了州外投資者和想逃離墨爾本、到地區(qū)居住的人。

中介Danny Clarke 表示，任何帶有復(fù)古特色、價格在65萬澳元以下的房子，幾周內(nèi)就會成交，遺產(chǎn)住宅尤其受青睞。

“因為大多數(shù)復(fù)古住宅位于地區(qū)中心，房子質(zhì)量不錯，只需稍作翻新?！?/p>

他指出，西 部地區(qū)中心有不少優(yōu)勢，包括學(xué)校、就業(yè)機會以及前往墨爾本的交通便利性。

在新州，想找到65萬澳元以下的獨立住宅難度大得多，可能需要去地區(qū)尋找，比如 Forrest Hill（房屋中位數(shù)59.5萬澳元）、Goulburn（63.7萬澳元），以及首領(lǐng)地 南部的Cooma。

在塔州，人們?nèi)匀粌A向于尋找靠近城市的房子。

中介Garry Quan表示，Moonah（距 市中心20分鐘車程）等區(qū)的咨詢量增加。

在西澳，Bellevue的房價在截至7月的12個月里上漲了12.7%，中位價達62萬澳元。

昆州Townsville的投資者活躍。中介Adrian Raiteri 表示，Townsville當(dāng)前是全國最火熱的市場，年增長率16.7%，投資需求極旺，許多房產(chǎn)甚至是場外交易。雖然投資者占主導(dǎo)，但自住買家仍有機會，尤其是帶泳池的房子——因為投資者通常不喜歡維護泳池，反而給自住房買家留出空間。

在阿德萊德，用65萬澳元以下買房越來越難，但在城市邊緣仍可找到房源，不過往往有條件限制。

Morphett Vale以大地塊聞名，精明業(yè)主和小型開發(fā)商正在把一些地塊分割成三到四套房產(chǎn)。

03

開發(fā)成本上漲新房售價難以提高 開發(fā)商舍悉尼西區(qū)轉(zhuǎn)投東區(qū)和北區(qū)

盡管悉尼住房危機持續(xù)加劇，但房地產(chǎn)開發(fā)商正逐漸遠離悉尼西區(qū)，表示如今在該地區(qū)開發(fā)大規(guī)模住宅項目已不再可行。

開發(fā)商指出，高昂的建筑材料和勞動力成本、不斷上漲的政府稅費，加上西悉尼房價增長乏力以及規(guī)劃審批的延遲，構(gòu)成了一種難以承受的壓力組合。

Fyve是一家在悉尼西部地區(qū)地區(qū)有著豐富住宅和商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗的公司，該公司戰(zhàn)略與收購主管迪莫斯（Aris Dimos）說，我們可能需要可負擔(dān)住房，但對開發(fā)商來說，開發(fā)已經(jīng)不再可負擔(dān)，這是一種令人警覺的狀況，因為在西悉尼建設(shè)已經(jīng)到了臨界點，變得不再可行。

Dimos以利物浦（Liverpool）為例，稱各種壓力的疊加讓大規(guī)模住宅開發(fā)變得難以為繼。他說，為了實現(xiàn)財務(wù)可行性，公寓售價需比當(dāng)?shù)?9萬澳元的中位價高出60%以上。

他說，在利物浦這樣的地區(qū)，人們不會支付那么高的價格買公寓，而如果項目在財務(wù)上不可行，我們顯然無法進行建設(shè)。

目前，F(xiàn)yve已在Rose Bay和Northbridge等地購入新項目。這些地區(qū)被視為更具財務(wù)可行性，消費者愿意為應(yīng)對建筑成本上漲所需的溢價買單。

迪莫斯說，我們并不排斥再來在西悉尼搞開發(fā)，但在那里的價格需求不足以支撐項目可行性之前，我們將繼續(xù)聚焦悉尼北岸區(qū)和東區(qū)在經(jīng)濟上更顯得合理。

他表示，政府的交通導(dǎo)向型開發(fā)（TOD）計劃及中低層住房政策（LMR）解鎖了北岸和東區(qū)的開發(fā)潛力，使得這些地區(qū)可以實現(xiàn)更高密度的開發(fā)，并獲得合理的回報。但他認為這些措施的推進速度遠遠不夠。

TOD和LMR是新州政府為緩解住房危機、提升供應(yīng)所推出的政策，主要通過對土地用途重新規(guī)劃和開發(fā)審批改革等方式加速住房建設(shè)。

但這兩項政策的核心在于填充式開發(fā)，即在已開發(fā)區(qū)域內(nèi)提高密度，而非通過開發(fā)新區(qū)（綠地，即未開發(fā)土地）進行擴展。

澳洲城市發(fā)展協(xié)會（UDIA）首席執(zhí)行官艾爾斯（Stuart Ayres）表示，政府對填充式開發(fā)的高度依賴等于把所有雞蛋放在一個籃子里，而這些政策并未反映出當(dāng)前的經(jīng)濟現(xiàn)實。

他說，政府過去兩三年推動的填充式開發(fā)并未實現(xiàn)預(yù)期，遠未達到他們希望此階段能有的住房開工數(shù)量，這正是市場條件和可行性不佳的反映。

UDIA早在去年就預(yù)測，這種政策導(dǎo)向?qū)?dǎo)致可行性危機。艾爾斯稱業(yè)界早在12至18個月前就已警告政府，繼續(xù)盲目推動填充式開發(fā)將導(dǎo)致政策失效。

他補充說，UDIA預(yù)計未來12個月建筑材料成本將趨于穩(wěn)定，但工資增長仍將是行業(yè)的挑戰(zhàn)。

開發(fā)商所面臨的壓力正值悉尼住房危機的關(guān)鍵時刻。上月，悉尼租金再創(chuàng)歷史新高。

最新的Domain租賃報告顯示，截至6月，獨立房和公寓的租金同比上漲了2.8%?？罩寐室琅f緊張，獨立房與公寓的空置率均為1.1%。供應(yīng)仍是一個關(guān)鍵問題。

悉尼的起重機數(shù)量也反映出開發(fā)活動并未明顯提升。 Rider Levett Bucknall的起重機指數(shù)顯示，自2023年第三季度以來，建筑起重機數(shù)量持續(xù)減少。

根據(jù)該指數(shù)，截至2024年第三季度，住宅開發(fā)起重機數(shù)量凈減少11臺，整體下降1.3%。

盡管如此，新州規(guī)劃廳長斯考利（Paul Scully）對悉尼住房前景持樂觀態(tài)度，他表示政府看到住房提案的提交與批準數(shù)量正在穩(wěn)步增長。

他否認政府停止了綠地開發(fā)，但強調(diào)政府必須以不會讓社區(qū)缺乏供水、排污、交通和道路等基本服務(wù)的方式進行規(guī)劃。

西悉尼商會（Business Western Sydney）執(zhí)行董事博格（David Borger）指出，有一個經(jīng)濟現(xiàn)實不容忽視，除非開發(fā)商有利潤可圖，否則他們就不會蓋房。

他說，我們需要一個具備一定盈利空間的行業(yè)，否則我們得不到所需住房。可行性已經(jīng)成為主要問題。我們發(fā)現(xiàn)，只有在高地價地區(qū)才能實現(xiàn)利潤，而在成本回落之前，開發(fā)商也只會集中在這些地區(qū)。

04

4年翻倍！悉尼房價增速最快及最慢城區(qū)揭曉

最新數(shù)據(jù)顯示，悉尼獨立屋的升值速度超過了公寓，部分城區(qū)的公寓價格需要26年才能翻番。

Cotality的數(shù)據(jù)指出，悉尼獨立屋中位價用了10.9年翻番至1525956澳元，而公寓則用了16.1年翻番至868341澳元。

Cotality的經(jīng)濟學(xué)家Kaytlin Ezzy表示，房屋價值受其所在地塊驅(qū)動，而地塊正變得越來越稀缺。

“公寓價值與地塊的聯(lián)系不大，你可以通過向上建造來增加公寓供應(yīng)量，而無需增加地塊面積。”

Ezzy還表示，過去10年強勁的公寓開發(fā)給公寓價值造成了下行壓力。

“一些投資物業(yè)需要一些時間才能被市場消化，這意味著盡管它們的價格較低，但翻番的速度并不快?！?/p>

公寓價值翻番用時最長的城區(qū)是上北岸Warrawee，用了26.3年達到112萬澳元。

Beecroft為25.8年，Hunters Hill為24.3年，華人區(qū)Epping為24年。

價格增長緩慢的公寓市場包括富人區(qū)和較實惠城區(qū)，排名第4的是西悉尼的Newington（24.1年）。

一些公寓供應(yīng)充足的地區(qū)，如Parramatta和Ryde，公寓價值翻番用時都較長（超20 年）。

在獨立屋方面，Terrey Hills的價值翻番用時最長，用了24.2年達到2613092澳元。其次是Ropes Crossing的22.8年，以及Bundeena的15.9年。華人區(qū)Hurstville 也榜上有名，為12.6年。

KPMG的Terry Rawnsley表示，像Terrey Hills這樣的城區(qū)受人口結(jié)構(gòu)和地理位置影 響，往往升值速度緩慢。

“該地居民的平均年齡為47歲（基于2021年人口普查），這里相當(dāng)安靜，且距離CBD 較遠。人口結(jié)構(gòu)加上就業(yè)機會較少使得房屋價值增長緩慢。”

與此同時，獨立屋價值翻番最快的悉尼城區(qū)是外西南區(qū)的Menangle Park，用了4.4 年達到1147929澳元。其次是位于Blacktown地方政府轄區(qū)的Melonba，為5年，以及Leppington的5.8年。

高端市場也榜上有名，Clontarf為6.4年（498萬澳元），Bellevue Hill為9年 （1060萬澳元）。 Ezzy表示，許多快速翻番的城區(qū)，價格都相較實惠，“我們往往能在以開發(fā)為中心的城區(qū)看到更強勁的價值增長?！?/p>

“因為這些地區(qū)更實惠，所以需求更大。從561996澳元（Menangle Park在2021年2 月的獨立屋中位價）翻番比從500萬澳元翻番要容易得多。”

KPMG的Rawnsley也認為，基數(shù)較低更容易翻番。

“Menangle Park和Melonba是新城區(qū)，所以建設(shè)它們的過程實際上是在確立市場價 位。早期的價格較低，但隨著城區(qū)的發(fā)展，價值開始相對于悉尼其它地區(qū)正?；！?/p>

至于公寓，翻番最快的城區(qū)是中央海岸的Ourimbah（10.3年）、Warriewood（10.8 年）和Little Bay（10.9年）。

然而，Rawnsley警告稱，由于需求，更實惠的城區(qū)很快就會變得不那么實惠。

“在新冠疫情前，你可以花50萬到70萬澳元在那些增長地區(qū)買到獨立屋，對于租房或買房的教師、護士和關(guān)鍵工作者來說，這個價格很合適，能幫助悉尼的勞動力繼 續(xù)運轉(zhuǎn)?！?/p>

“但我們現(xiàn)在面臨的情況是，即便是那些更實惠城區(qū)的中位價也超過了110萬澳元，這使得連中等收入工作者都很難買房或租房?！?/p>

悉尼大學(xué)城市學(xué)副教授Laurence Troy表示，這些數(shù)據(jù)反映了住房短缺的問題。

“住房存量沒有增長，特別是在悉尼內(nèi)環(huán)、中環(huán)郊區(qū)。另一方面，公寓庫存增加，獨立屋則變得更稀缺，因為我們沒有建造更多獨立屋，所以價值才會上漲。”

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