北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我們現(xiàn)住阜成門(mén)，57平米，孩子在附近上高中，所以目前不用學(xué)位。現(xiàn)在特別不滿意這個(gè)居住條件，我在安貞橋上班，退休還有七八年。請(qǐng)幫忙提供建議：

1、是否有必要現(xiàn)在賣(mài)掉這個(gè)房子，不知道有沒(méi)有必要等到孩子高中畢業(yè)。

2、現(xiàn)在是不是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。

3、賣(mài)掉現(xiàn)住的話不知道去哪里買(mǎi)，如果來(lái)安貞橋這邊，孩子上學(xué)怎么辦，得租房，那買(mǎi)了也沒(méi)法住；如果在金融街附近無(wú)法改善自住情況；能否推薦這兩種選擇的改善小區(qū)（不要學(xué)位，只要小區(qū)配套，適宜居住，七八十平米兩居，南北朝向，電梯房，價(jià)格600-650w）。

4、不賣(mài)的話，等再過(guò)三年價(jià)格是否會(huì)繼續(xù)跌，那個(gè)樓那么舊，以后是不是更不好賣(mài)。

請(qǐng)幫忙分析一下：是否該賣(mài)；如果建議賣(mài)，請(qǐng)給個(gè)大致買(mǎi)的方向，推薦幾個(gè)小區(qū)。因?yàn)閷?duì)安貞這邊不熟，最近有點(diǎn)想安貞橋北邊，環(huán)境較好的奧森附近，不知道是否建議。

A：

1、是否有必要換房，那先看孩子的作息情況了，我認(rèn)為是孩子的休息最重要，尤其是高中階段，在學(xué)校附近租房的家庭也不少，哪怕每天讓孩子多睡一刻鐘都是好的。這看您家的具體情況吧，外人不好建議。

2、我認(rèn)為現(xiàn)在算時(shí)機(jī)，尤其是對(duì)學(xué)區(qū)房的置換。因?yàn)槊髂觊_(kāi)始就確定的算入學(xué)低谷期了，如果沒(méi)有鼓勵(lì)政策，那學(xué)區(qū)房的溢價(jià)部分都有可能受影響。而且您家是57平的，面積不大總價(jià)就不太高，溢價(jià)率至少是平均值。

而非學(xué)區(qū)房現(xiàn)在不少都超跌了，租金收益率超過(guò)同期銀行利率，我不認(rèn)為還有下跌的空間。再加上救市政策沒(méi)轉(zhuǎn)向，就等著看后續(xù)的效果吧。

3、是否換租看自己的感受，理論上用朝陽(yáng)的換租學(xué)區(qū)房能在經(jīng)濟(jì)上占便宜，但不住也不租那就吃虧了。

金融街學(xué)區(qū)，平均溢價(jià)更高，這里基本都得1500萬(wàn)以上的才能降低溢價(jià)率呢，甚至更貴的。這我推薦不了，還是找當(dāng)?shù)刂薪榘?，他們賣(mài)房的才有房源。而且您還是先確定換不換吧，要不這會(huì)兒就聊小區(qū)也沒(méi)什么意義。

4、學(xué)區(qū)房的基礎(chǔ)部分肯定跟隨大盤(pán)，我認(rèn)為沒(méi)什么下跌空間。但溢價(jià)部分說(shuō)不好，過(guò)了高峰期看政策吧。參考日韓等國(guó)和臺(tái)灣省等地，人口高峰之后的平均溢價(jià)率都是下降的，支撐強(qiáng)的都是最牛學(xué)區(qū)的豪宅。

老房肯定不好賣(mài)唄，這是老小區(qū)的通病，在哪兒都一樣，過(guò)了高峰期就是學(xué)區(qū)功能下降，至少比現(xiàn)在難賣(mài)點(diǎn)兒。不過(guò)這也看價(jià)格，別太貴就或許好賣(mài)了。

5、換做我會(huì)在溢價(jià)沒(méi)太下降的時(shí)候賣(mài)掉置換，反正也用不上學(xué)位了。然后會(huì)用換租解決居住問(wèn)題，有便宜干嘛不占啊？反正最多不過(guò)三年高中。

安貞北邊的奧森，科學(xué)院小區(qū)唄，央產(chǎn)房社區(qū)，雖然也是老房，但維護(hù)的和社區(qū)氛圍都挺好，保值比商品房還強(qiáng)呢，600來(lái)萬(wàn)能買(mǎi)到兩居，就是面積不太大。其他的就問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪榘桑x擇不少呢，商品房和老小區(qū)都有。

6、總之這還是先說(shuō)換不換吧，然后再說(shuō)小區(qū)和房源。房子好找，就是下決心的過(guò)程讓人糾結(jié)。

僅供參考。

二

Q:

感謝您的講解，我們現(xiàn)在基本確定鐵路小區(qū)的板樓六層這套兩居了，也只有這套能符合居住要求，爬樓梯我們習(xí)慣了也能接受。只是我們還有一些不解，想請(qǐng)您分析一下。

我們?cè)诶霞遥▋?nèi)蒙小縣城）的房子也是六層頂樓的，去年我們就賣(mài)過(guò)這套房，本來(lái)還幻想跟前幾年似的能賣(mài)20多萬(wàn)。但一問(wèn)才知道，現(xiàn)在三樓的都很難買(mǎi)到20萬(wàn)，頂樓的15萬(wàn)都沒(méi)人要，中介甚至建議我們掛牌12萬(wàn)。而這套房我們結(jié)婚時(shí)裝修就花了9萬(wàn)多呢，加上家具電器12萬(wàn)賣(mài)的話等于白送房子，所以我們就以15萬(wàn)掛牌試試，結(jié)果半年都沒(méi)人來(lái)看房，我們索性不賣(mài)了。

實(shí)話實(shí)說(shuō)，我們老家這套房，跟現(xiàn)在跟要買(mǎi)的這套差不多，區(qū)別是我們的裝修更好，房齡更新，另外就是北京的房?jī)r(jià)貴上天，我們小城的幾乎是白菜價(jià)。那我們糾結(jié)的就是，這種不帶電梯的老小區(qū)的頂樓是肯定沒(méi)人愛(ài)要的，北京之所以有人買(mǎi)是因?yàn)闊o(wú)奈?？梢粊?lái)人口是下降趨勢(shì)的，二是人口老齡化增加，老年人爬不了樓，三是新房好房越來(lái)越多，即便是北京的房子，將來(lái)這種頂樓有人要嗎？會(huì)不會(huì)大幅貶值？

A：

1、我理解您的這種擔(dān)心，不能說(shuō)沒(méi)道理，但只適用于中小城市。而對(duì)于北京這種城市的步梯房+頂樓，我建議對(duì)標(biāo)香港和臺(tái)北等城市，他們發(fā)展房地產(chǎn)更早，市場(chǎng)更成熟，尤其寶島還經(jīng)歷過(guò)了人口下降+老齡化，那看看他們的同類(lèi)房產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)吧。

2、香港管這種不帶電梯的老樓叫“唐樓”，帶電梯的叫“洋樓”。寶島則管多層（6層以下）小樓叫“公寓”，因?yàn)闆](méi)電梯所以也叫“健身公寓”，帶電梯的小高層叫“華廈”。

那無(wú)論是唐樓還是健身公寓，香港和臺(tái)北成熟地段的大多數(shù)都沒(méi)有走弱，基本也都跟隨樓市大盤(pán)。劣勢(shì)主要就是不好賣(mài)，出手的時(shí)候掛牌期長(zhǎng)，跟北京上海等地的情況基本一致。

3、這背后的原因其實(shí)您已經(jīng)說(shuō)出來(lái)了，就是因?yàn)椤盁o(wú)奈”，沒(méi)辦法就只能是接受。畢竟所有核心大城市都是有聚焦效應(yīng)的，源源不斷的從中小城市吸引人才。房子是剛需，誰(shuí)都喜歡新房子大房子，但要么遠(yuǎn)要么貴，最終只能是無(wú)奈的選擇市區(qū)老破小，頂樓也只能湊合接受。

4、小城市之所以頂樓沒(méi)人要，其實(shí)也是沒(méi)辦法。畢竟房?jī)r(jià)本來(lái)就低，那好不容易買(mǎi)套房，但凡能湊個(gè)幾十萬(wàn)，誰(shuí)愿意買(mǎi)老小區(qū)的頂樓呢？新房好房又不是買(mǎi)不起，無(wú)非是多攢兩年的錢(qián)而已。再加上人口減少，那老房頂樓就越來(lái)越不受待見(jiàn)了唄。

這也可以引申出另一個(gè)原因，北京值錢(qián)的是土地，而小城市值錢(qián)的是房子。北京買(mǎi)房就是買(mǎi)地段兒，有投資的因素；而小城市買(mǎi)的就是房子，主要是消費(fèi)的因素。

5、總之我不認(rèn)為北京老房頂樓會(huì)跟隨小城市的趨勢(shì)，而是會(huì)跟隨香港臺(tái)北等類(lèi)似的大城市。在沒(méi)有出現(xiàn)顛覆性的變革之前，北京的破房也有人要，更不至于單獨(dú)大幅貶值。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我家在海淀區(qū)的門(mén)頭馨村有套房，在香山旁邊，120平的一直出租。現(xiàn)在想換套地段兒更好的，要不感覺(jué)太偏了。您覺(jué)得是換到中關(guān)村一帶還是上地一帶合適？不自住，只是為了保值和出租。

A：

1、門(mén)頭馨村，現(xiàn)在5萬(wàn)左右一平吧，這套房?jī)r(jià)值600萬(wàn)？那常規(guī)來(lái)說(shuō)是不建議換到中關(guān)村和上地的，因?yàn)槎际琼敿?jí)學(xué)區(qū)，溢價(jià)都很高。出租的話租金收入低，保值角度也說(shuō)不好溢價(jià)部分的風(fēng)險(xiǎn)，我覺(jué)得不合適。

2、海淀平均的學(xué)區(qū)溢價(jià)是25%左右，而最牛學(xué)區(qū)就高了，30%以上。600萬(wàn)的話在這種學(xué)區(qū)基本就是小戶型占坑兒房，通常溢價(jià)更高，租金收益可就更低了，風(fēng)險(xiǎn)也就更大。

3、所以常規(guī)建議，如果是真的不喜歡這地段兒，而且也確定不自住，那最好換成不帶溢價(jià)的房子。這樣不僅租金收益相對(duì)高，而且保值風(fēng)險(xiǎn)也小。比如最典型的朝陽(yáng)區(qū)，租金收益在北京各區(qū)中最高，保值也大多不落后。

如果還想換在海淀，那就看看溢價(jià)低的板塊吧。比如典型的學(xué)院路，大部分都相對(duì)低，租金收益高。其他的還有北太平莊花園路和清河西三旗等地，房?jī)r(jià)也大多跟隨大盤(pán)，租金不耽誤。

4、總之最好別在這種時(shí)期買(mǎi)溢價(jià)高的學(xué)區(qū)房，畢竟明年之后就入學(xué)人口明顯下降了，之后保值角度得看政策是否支持，誰(shuí)也說(shuō)不好，只能說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)偏大。

僅供參考。

四

Q:

我想請(qǐng)您幫忙買(mǎi)套東西城的平房，希望是20平米之內(nèi)，但最好帶個(gè)獨(dú)立小院的，總價(jià)300萬(wàn)左右的均可。另外您是否了解平房翻建的手續(xù)問(wèn)題，我準(zhǔn)備整修一下自住的，想做成loft，樓下面積能到50平以上最好。

A：

1、沃天，您這想法也太高了，不可能，絕對(duì)不可能，到廟里許愿都不可能。

2、20平的平房300萬(wàn)總價(jià)很正常，或許都用不了。但您這要求帶至少30平的小院子不可能，誰(shuí)也不傻，有這種房子的業(yè)主肯定賣(mài)高價(jià)。那就不是按照房本建面報(bào)價(jià)了，而是按照占地面積評(píng)估價(jià)值，50平的賣(mài)600萬(wàn)都不算貴。

3、平房翻建的手續(xù)我不懂，沒(méi)辦過(guò)，據(jù)說(shuō)是很復(fù)雜。而且要求很?chē)?yán)格，四個(gè)原則：原址，原高，原面積，原結(jié)構(gòu)。所以一般都不翻建，而是加固一下再裝修內(nèi)部就行了，盡量別大動(dòng)。反正就是上學(xué)期間居住，犯不上太折騰。

4、總之您這要求太高，有幻想的成分，現(xiàn)實(shí)中或許有這種房子，但肯定沒(méi)有這價(jià)格。當(dāng)然我對(duì)平房也不太懂，還是咨詢專門(mén)做平房的中介吧。

僅供參考。

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