8月26日，越秀地產(chǎn)發(fā)布2025年中期業(yè)績(jī)。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，上半年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約為475.7億元（2024年上半年：353.4億元），同比上升34.6%；毛利約為50.6億元（2024年上半年：48.5億元），同比上升4.4%；毛利率約為10.6%，同比下降3.1個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤約為13.7億元（2024年上半年：18.3億元），同比下降25.2%。

從整體業(yè)績(jī)來看，越秀地產(chǎn)上半年銷售和營收跑贏市場(chǎng)，但利潤率與大市場(chǎng)同步下行。

越秀地產(chǎn)董事長及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)表示，上半年公司總體經(jīng)營業(yè)績(jī)穩(wěn)中有進(jìn)，財(cái)務(wù)狀況保持健康，核心競(jìng)爭(zhēng)力得到持續(xù)提升。

數(shù)據(jù)來源：越秀地產(chǎn)2015年中期業(yè)績(jī)報(bào)告

01 上半年銷售615億，逆勢(shì)增長

業(yè)績(jī)會(huì)上，財(cái)務(wù)總監(jiān)曾志釗介紹，2025年上半年，越秀地產(chǎn)積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶來的影響，貫徹了穩(wěn)業(yè)績(jī)、謀突破、精管理、提能力的年度工作主題，保持了經(jīng)營業(yè)績(jī)的平穩(wěn)。報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營收457.475.7億元，同比上升34.6%。1-6月份實(shí)現(xiàn)合同銷售金額615億元，同比上升11%，完成年度銷售目標(biāo)的51%，公司銷售表現(xiàn)跑贏行業(yè)，公司上半年銷售排名全國第八。

為何能在在行業(yè)逆勢(shì)中保持銷售雙位數(shù)增長？越秀地產(chǎn)董事長及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)解釋，主要原因是公司對(duì)市場(chǎng)的精準(zhǔn)研判，前期的投資拿地為上半年的業(yè)績(jī)奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，越秀地產(chǎn)的產(chǎn)品力、銷售能力、交付能力和服務(wù)能力均有比較明顯的提升，最終贏得好的市場(chǎng)表現(xiàn)，體現(xiàn)在了銷售業(yè)績(jī)中。此外，城市布局的選擇也是很重要的原因，越秀地產(chǎn)布局集中在一些核心城市，受市場(chǎng)下行的壓力較小。

在上半年的615億元銷售業(yè)績(jī)中，大灣區(qū)約占27.4%，華東地區(qū)約占27.8%，中西部地區(qū)約占11.0%，北方地區(qū)約占33.8%。一線核心城市的銷售額為495億，占總銷售額80.5%。

副董事長及執(zhí)行董事朱輝松表示，2025年全年計(jì)劃供貨2354億元，完成年初制定的1205億元銷售目標(biāo)沒有問題。

業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，越秀地產(chǎn)董事長及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)（左二）、越秀地產(chǎn)副董事長及執(zhí)行董事朱輝松（右二）、越秀地產(chǎn)聯(lián)席總經(jīng)理及執(zhí)行董事江國雄（左一）、越秀次產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)曾志釗（右二）

02 毛利率降至10.6%

在營收和銷售同比上升的同時(shí)，上半年越秀地產(chǎn)的利潤和利潤率出現(xiàn)了同比下降。

報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，越秀地產(chǎn)毛利約為50.6億元，同比上升4.4%，但毛利率同比下降3.1個(gè)百分點(diǎn)，至10.6%；

歸母凈利潤的下降更為明顯，上半年約為13.7億元（2024年上半年：18.3億元），同比下降25.2%。核心凈利潤約為15.2億元（2024年上半年：17.4億元），同比下降12.7%。

林昭遠(yuǎn)回應(yīng)稱，“大家都普遍比較關(guān)心毛利率，我們上半年那10.6%，這個(gè)數(shù)同比來看有三點(diǎn)幾，但是同去年全年比大概基本上持平，保持10%以上的毛利率，我認(rèn)為符合目前整個(gè)行業(yè)的情況?！?/p>

借貸利率下降至3.16%

債務(wù)方面，截至6月30日，越秀地產(chǎn)有息借貸總規(guī)模為1039億元，與去年底基本持平。一年內(nèi)到期的短債占比24%，約249億元，與手持的446.4億元現(xiàn)金及銀行結(jié)余、定期存款、定期存款及其他受限存款總額相比，短期內(nèi)無大的債務(wù)壓力。融資成本也同比進(jìn)一步下降，上半年加權(quán)平均借貸利率同比下降41個(gè)基點(diǎn)，至3.16%。

越秀地產(chǎn)年中債務(wù)結(jié)構(gòu)情況

在地產(chǎn)下行期，現(xiàn)金流是衡量企業(yè)是否健康的主要指標(biāo)。在這一關(guān)鍵指標(biāo)上，越秀地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入41億元，自2022年四季度以來持續(xù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

財(cái)務(wù)總監(jiān)曾志釗表示，上半年越秀地產(chǎn)資本負(fù)債率下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，至40.3%，凈借貸比例53.2%，總資產(chǎn)為3836.7億元，同比下降了6.5%，主要是因?yàn)楣旧习肽晷略霁@取的項(xiàng)目較多為非并表這的原因。

踩準(zhǔn)節(jié)奏拿地，快進(jìn)快出“打游擊戰(zhàn)”

對(duì)于越秀地產(chǎn)的逆勢(shì)增長，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為關(guān)鍵的一點(diǎn)原因是越秀地產(chǎn)拿地節(jié)奏和選擇的地塊質(zhì)量比較優(yōu)質(zhì)。

2025年中期報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月30日，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備達(dá)2043萬平方米，一二線核心城市占比達(dá)94%，其中半壁江山位于一線城市，上海、北京資源占比逐年提升。

林昭遠(yuǎn)表示，公司上半年投了總體13宗地，都是落位在廣州、上海、北京、杭州。同時(shí)更重要的是踩準(zhǔn)了節(jié)奏，避開了一季度市場(chǎng)高溢價(jià)的時(shí)間段，溢價(jià)率太高的地塊不拿，“我們13宗地總體溢價(jià)率平均大概9%，這個(gè)效果還是不錯(cuò)的”。

林昭遠(yuǎn)還透露，“我們也是進(jìn)行一系列的在研判，特別是近兩年以來，我們的廣州的特點(diǎn)就避開了大的項(xiàng)目，就拿小的項(xiàng)目，為什么拿小的項(xiàng)目？因?yàn)槲覀兌技性诶铣菂^(qū)，老城區(qū)很難有連片的土地，都是規(guī)模小，但是當(dāng)時(shí)進(jìn)入容易，出來也容易，基本上都是?？梢钥爝M(jìn)快出，效率比較高，投資的兌現(xiàn)度也比較高，從目前看應(yīng)該在拿地上我們也有我們一些特點(diǎn)，我們有時(shí)候這個(gè)叫正面戰(zhàn)爭(zhēng)，現(xiàn)在可能說可以打游擊戰(zhàn)，看到一個(gè)好的，我們就集中火力把它干起來。這也是我們目前應(yīng)對(duì)市場(chǎng)一個(gè)特點(diǎn)?！?/p>

越秀地產(chǎn)2025年上半年新增土儲(chǔ)數(shù)據(jù)

在業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)管理層強(qiáng)調(diào)全年300億元的投資目標(biāo)不變，會(huì)保持一定程度的投資強(qiáng)度。越秀地產(chǎn)2025年上半年權(quán)益投資總額為109.6億元，這也意味著它會(huì)在下半年尋找更多拿地機(jī)會(huì)。