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買方依約付款、占有房屋 7 年，賣方取得房產(chǎn)證后卻要求加價 100 萬元才過戶，買方起訴要求繼續(xù)履行合同、索賠違約金及律師費，法院最終支持買方核心訴求！近日，北京市海淀區(qū)人民法院審理一起存量房屋買賣合同糾紛，明確 “合法有效的房屋買賣合同應(yīng)全面履行，賣方以市場價上漲為由拒過戶屬違約，需承擔繼續(xù)履行及賠償責任”，為 “回遷房買賣履約糾紛” 提供重要裁判指引。

一、案情梳理

（一）原告訴求與理由

原告陳峰向法院提出訴訟請求：

判令被告劉敏繼續(xù)履行《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，將位于北京市海淀區(qū)的四號房屋過戶至陳峰名下；

判令劉敏支付違約金（以 250 萬元為基數(shù)，按日萬分之五標準，自 2023 年 7 月 28 日起計算至四號房屋過戶至陳峰名下之日止）；

判令劉敏支付陳峰律師費 5 萬元；

本案訴訟費、保全費由劉敏承擔。

陳峰訴稱，2017 年 9 月 8 日，經(jīng)乙公司居間，他與劉敏簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定以 250 萬元購買四號房屋（回遷安置房，當時未取得房產(chǎn)證），付款方式為 “簽約后付 100 萬元，劉敏取得房產(chǎn)證后，3 日內(nèi)付 60 萬元至資金監(jiān)管賬戶，剩余 80 萬元以貸款支付”，并特別約定 “劉敏承諾 2018 年 12 月 31 日前取得房產(chǎn)證，取得后 5 日內(nèi)通知陳峰及乙公司，配合辦理過戶；逾期履行義務(wù)，按日萬分之五支付違約金，違約方承擔律師費等維權(quán)費用”。

合同簽訂后，陳峰依約支付 100 萬元，劉敏于 2017 年 9 月 27 日交付房屋，陳峰使用（出租）至今。后應(yīng)劉敏要求，陳峰額外支付 14 萬元（2018 年 11 月補 10 萬元定金，2022-2023 年分 4 次付 4 萬元）。2023 年 7 月，陳峰得知劉敏已取得四號房屋房產(chǎn)證，要求配合過戶，劉敏卻以 “房價上漲” 為由，要求額外支付 100 萬元才肯辦理，雙方協(xié)商無果，故訴至法院。

（二）被告答辯理由

被告劉敏辯稱，不同意陳峰全部訴求，核心理由如下：

合同無效或應(yīng)解除：

合同是乙公司提供的格式合同，權(quán)利義務(wù)不平等，陳峰是乙公司員工，利用房源及流程優(yōu)勢，預(yù)先擬定合同，未與其協(xié)商，系 “以合法形式掩蓋非法目的”，應(yīng)認定無效；

合同約定 “房屋價款 250 萬元，其中房屋本身 100 萬元、附屬設(shè)施 150 萬元”，他理解 “附屬設(shè)施需單獨付款”，現(xiàn)陳峰僅支付 114 萬元，未足額支付附屬設(shè)施款，屬根本違約，合同應(yīng)解除；

2017 年四號房屋市場價約 320 萬元，合同價 250 萬元遠低于市場價，陳峰明知他當時負有債務(wù)，利用其危困狀態(tài)交易，顯失公平，合同應(yīng)撤銷。

陳峰存在違約：

2018 年 12 月未取得房產(chǎn)證是開發(fā)商延誤，非其個人原因，按補充協(xié)議約定 “開發(fā)商原因?qū)е伦C延誤不屬違約”，陳峰以此為由拒付剩余房款，屬違約；

他 2018 年后多次要求解除合同、退還房款，陳峰未回應(yīng)；2023 年 7 月取得房產(chǎn)證后，陳峰仍未支付剩余 136 萬元，無權(quán)要求過戶。

陳峰無權(quán)占有房屋：

合同未約定交房時間，陳峰自 2017 年起占有房屋并出租，7 年租金收益超 30 萬元，卻長期拖欠房款，屬 “無權(quán)占有”；

他因陳峰拖欠房款，無法還貸及購買新房，只能租房生活，陳峰卻享受房屋升值及租金收益，顯失公平。

（三）第三人述稱

第三人乙公司（居間方）述稱：

陳峰 2020 年前確實是乙公司員工，職位銷售經(jīng)理，公司不禁止員工購房，但要求簽約時告知雙方，當時已在補充協(xié)議中注明 “陳峰為乙公司員工”，劉敏簽字確認；

同意配合辦理過戶，希望雙方繼續(xù)履行合同。

（四）法院查明核心事實

合同與履約背景：

2017 年 9 月 8 日，劉敏（出賣人）、陳峰（買受人）、乙公司（居間方）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定四號房屋（50.88 平方米，回遷安置房，當時無房產(chǎn)證）總價 250 萬元，補充協(xié)議明確 “陳峰為乙公司員工”，劉敏簽字確認；

補充協(xié)議約定付款節(jié)點：2017 年 9 月 - 10 月付 100 萬元，劉敏取得房產(chǎn)證后 3 日內(nèi)付 60 萬元至資金監(jiān)管賬戶，剩余 80 萬元貸款支付；交房時間 2017 年 10 月 31 日前，劉敏 2018 年 12 月 31 日前取得房產(chǎn)證，逾期取證若因開發(fā)商原因不屬違約；違約金按日萬分之五計算，違約方承擔律師費等費用。

履約情況：

2017 年 9 月 - 10 月，陳峰分 3 次支付 100 萬元，9 月 27 日雙方簽署《物業(yè)交驗單》，劉敏交付四號房屋，陳峰使用（出租）至今；

2018 年 11 月 26 日，三方簽署補充協(xié)議，將定金增加 10 萬元，陳峰當日履行；2022 年 6 月 - 2023 年 5 月，陳峰分 4 次支付 4 萬元，劉敏均出具收條；

2023 年 7 月 18 日，劉敏取得四號房屋房產(chǎn)證，7 月 28 日微信告知陳峰，陳峰要求配合過戶，劉敏以 “需加 100 萬元” 拒絕；

2023 年 7 月 31 日，陳峰與律師事務(wù)所簽訂委托合同，支付律師費 5 萬元；訴訟中，法院依陳峰申請查封四號房屋（2023 年 9 月 - 2026 年 9 月）。

關(guān)鍵爭議證據(jù)：

劉敏提交安居客網(wǎng)頁截圖，主張 2017 年四號房屋市場價 320 萬元、2024 年 470 萬元，陳峰及乙公司對真實性及證明目的均不認可；

陳峰當庭承諾 “若銀行無法批貸，將通過民間借貸籌齊剩余 136 萬元”，無履行障礙。

二、案件分析

（一）爭議焦點

《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》是否有效；

劉敏拒絕過戶、要求加價是否構(gòu)成違約；

陳峰主張繼續(xù)履行、支付違約金及律師費是否有依據(jù)。

（二）法律適用與勝訴關(guān)鍵

合同合法有效，劉敏主張無效 / 解除 / 撤銷無依據(jù)

依據(jù)《民法典》第四百六十五條、第一百五十一條，“依法成立的合同受法律保護；顯失公平需滿足‘一方利用對方危困狀態(tài) + 民事法律行為成立時顯失公平’”。本案中：

格式合同不影響效力：合同雖為乙公司模板，但核心條款（價款、付款節(jié)點、過戶時間）無歧義，且補充協(xié)議明確 “陳峰為乙公司員工”，劉敏簽字確認，知曉陳峰身份，不存在 “未協(xié)商” 情形；

價款約定無爭議：“房屋 100 萬元 + 附屬設(shè)施 150 萬元” 是房屋買賣中 “拆分價款降低契稅” 的常見方式，應(yīng)整體理解為總價款 250 萬元，劉敏主張 “附屬設(shè)施單獨付款”，不符合交易習(xí)慣，無事實依據(jù)；

不構(gòu)成顯失公平：劉敏提交的市場價截圖未被法院采信，且無證據(jù)證明 “陳峰利用其危困狀態(tài)”，相反，劉敏簽字確認合同內(nèi)容，交易是其真實意思表示，故合同有效，不應(yīng)解除或撤銷。

劉敏拒絕過戶屬違約，陳峰無違約行為

依據(jù)《民法典》第五百零九條、第五百七十七條，“當事人應(yīng)全面履行義務(wù)；一方不履行義務(wù)或履行不符合約定，構(gòu)成違約”。本案中：

劉敏違約事實明確：2023 年 7 月取得房產(chǎn)證后，未按補充協(xié)議 “5 日內(nèi)通知并配合過戶”，反而要求加價 100 萬元，拒絕履行過戶義務(wù)，符合 “逾期履行 + 擅自變更價款” 的違約情形；

陳峰無違約：補充協(xié)議約定 “剩余房款于劉敏取得房產(chǎn)證后支付”，劉敏 2023 年 7 月 28 日才告知取得房產(chǎn)證，此前陳峰無支付剩余房款的義務(wù)；且陳峰當庭承諾 “可籌齊 136 萬元尾款”，無履行障礙，不存在 “拖欠房款” 的違約行為；

房屋占有合法：2017 年 9 月雙方簽署《物業(yè)交驗單》，劉敏自愿交付房屋，陳峰占有使用屬 “基于有效合同的有權(quán)占有”，劉敏主張 “無權(quán)占有” 無依據(jù)。

陳峰訴求合法，法院應(yīng)支持繼續(xù)履行及賠償

繼續(xù)履行：陳峰已依約支付 114 萬元，剩余 136 萬元有支付能力，合同不存在 “履行不能” 情形，劉敏應(yīng)配合辦理過戶，乙公司需履行協(xié)助義務(wù)；

違約金調(diào)整合理：補充協(xié)議約定 “按日萬分之五支付違約金”，但陳峰已占有房屋并獲取租金收益，僅延遲取得處分權(quán)，法院參照 “全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率（LPR）” 調(diào)整，既體現(xiàn)違約懲罰，又兼顧實際損失，合法合理；

律師費應(yīng)支持：補充協(xié)議明確 “違約方承擔律師費等維權(quán)費用”，陳峰已實際支付 5 萬元律師費，且該費用是因劉敏違約產(chǎn)生，符合合同約定，應(yīng)予以支持。

三、裁判結(jié)果

本判決生效后 7 日內(nèi)，劉敏將其名下位于北京市海淀區(qū)的四號房屋過戶登記至陳峰名下，乙公司給予必要協(xié)助，相關(guān)過戶費用及契稅由陳峰承擔；

本判決第 1 項履行完畢后 15 日內(nèi)，陳峰給付劉敏剩余購房款 136 萬元；

本判決第 1 項履行完畢后 15 日內(nèi)，劉敏向陳峰支付違約金（以 250 萬元為基數(shù)，按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率，自 2023 年 7 月 28 日起計算至過戶完畢之日止）；

本判決生效后 7 日內(nèi)，劉敏給付陳峰律師費 5 萬元；

本案訴訟費、保全費由劉敏承擔。

四、案件啟示

（一）房屋買賣當事人：重視合同約定，履約需守誠信

簽約時明確核心條款

購買回遷房、限售房等 “暫未取得房產(chǎn)證” 的房屋，需在合同中明確 “房產(chǎn)證辦理期限、通知義務(wù)、過戶時間、付款節(jié)點”，避免后續(xù)爭議；

涉及 “價款拆分”（如房屋本身與附屬設(shè)施分開定價），需在合同中注明 “拆分僅為降低稅費，總價款為 XX 元”，避免對價款理解產(chǎn)生歧義。

履約中留存證據(jù)，誠信履行義務(wù)

買方：按合同約定付款，保留轉(zhuǎn)賬記錄、收條；接收房屋時簽署《物業(yè)交驗單》，證明 “有權(quán)占有”；得知賣方取得房產(chǎn)證后，及時書面要求過戶，留存溝通記錄（如微信、短信）；

賣方：取得房產(chǎn)證后，按合同約定通知買方并配合過戶，不得以 “房價上漲”“資金困難” 為由擅自加價或拒履約，否則需承擔違約責任。

（二）中介員工購房：合規(guī)披露身份，避免主體爭議

主動告知身份，留存書面確認

中介公司員工通過本公司居間購房，需在合同或補充協(xié)議中明確告知賣方 “本人為中介員工”，并讓賣方簽字確認，避免后續(xù)被主張 “利用優(yōu)勢地位欺瞞交易”；

中介公司需建立 “員工購房審核機制”，確保員工購房時合規(guī)披露身份，留存相關(guān)文件，避免因員工行為牽連公司。

（三）違約維權(quán)：明確損失范圍，及時固定證據(jù)

明確可主張的賠償范圍

合同中可約定 “違約方承擔律師費、訴訟費、保全費、差旅費等維權(quán)費用”，一旦對方違約，可憑合同及實際支出憑證（如律師費發(fā)票、訴訟費票據(jù)）主張賠償；

違約金約定需合理，若約定過高（如日萬分之五），法院可能結(jié)合實際損失（如租金收益、資金占用成本）調(diào)整，買方需提前預(yù)估損失，避免違約金約定遠超實際需求。

及時采取保全措施

賣方拒過戶時，買方可向法院申請查封涉案房屋，防止賣方 “一房二賣”，確保后續(xù)判決能順利執(zhí)行；申請保全時需提供擔保，可選擇保險公司出具的 “訴訟保全責任險”，降低資金壓力。

（四）顯失公平認定：需滿足法定條件，非 “主觀覺得不公平”

賣方以 “合同價低于市場價” 主張 “顯失公平”，需提供充分證據(jù)證明 “交易時自身處于危困狀態(tài)（如重病、債務(wù)危機），且買方利用該狀態(tài)迫使交易，合同價顯著低于市場價”，否則法院不予支持；

買方購買房屋后長期占有使用（如出租獲取收益），即使后續(xù)房價上漲，賣方也不能以 “顯失公平” 為由要求撤銷合同，需尊重初始交易約定。

本案中，法院支持陳峰訴求，既維護了 “合法有效的合同應(yīng)全面履行” 的原則，也警示賣方：市場經(jīng)濟下，合同是雙方權(quán)利義務(wù)的保障，擅自違約不僅需繼續(xù)履行，還需賠償對方損失。誠信履約、尊重合同，才是維護自身權(quán)益的最佳方式。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容