房地產市場出現(xiàn)了三個特別關鍵的變化。

咱先說說土地收儲，這可是個救市大招。中指研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，各地打算收儲的土地面積都超過2億2000萬平方米了，涉及4300宗土地。

這么多土地要是開發(fā)出來，會有6億6000萬平方米的房子能供應，差不多能把全國九成的商品房庫存都消化掉。這大規(guī)模的土地收儲和以前救市的辦法可不一樣。

一方面，地方的國資平臺把土地買回來，就把債務這些杠桿問題也給轉移出去了，這樣既能把欠的債還上，又能有點現(xiàn)金進賬，形成了一個用專項債收儲土地、土地入庫、回籠資金的良性循環(huán)。

另一方面，土地規(guī)劃也改了，像把商業(yè)用地改成工業(yè)用地、住宅用地改成商業(yè)用地。這種靈活的調整給過去三年累計的127億平方米廣義庫存找到了新的處理辦法，還有些地方收儲土地后會先放一放再開發(fā)，就像珠海收了14宗商住地那樣，這樣既能讓短期的市場穩(wěn)住，又能為以后的發(fā)展留一手。

但是，存量房市場就不行了，有個大問題，同樣是收儲，商品房就沒人愿意收?，F(xiàn)在租金回報率都跌破2%了，收的租金也就夠交個物業(yè)費，而且房子還貶值。今年收的保障房到明年價格可能就降了，成了低價的參照。就拿上海閔行來說，就算是一線城市，保障房供應多了，這一片房價想往上漲都難。

當專項債收儲的金額超過4700億元的時候，房地產市場其實已經(jīng)悄悄地變了。

首先，土地金融進入2.0時代了，以前靠賣地賺錢，現(xiàn)在變成收儲土地、化解債務，再把土地賣出去的資產證券化循環(huán)了。

其次，房企拿地也不像以前那樣隨便拿了，現(xiàn)在追求少而精。這樣一來，行業(yè)里67%的差不多的產品就被淘汰了。

最后，定價權也變了，國資平臺控制了25%的核心地塊，以后區(qū)域房價可能就由他們說了算。

現(xiàn)在咱別老想著房價會不會漲，而是得想想什么樣的房子值得留著。就像上海開始收儲商品房暗示的那樣，未來房地產市場不同房子的價值差別會特別大。市中心好地段的房子以后可能歸國資來運營，郊區(qū)的樓盤說不定會改成租賃社區(qū)。

這場土地市場的變革正在給樓市重新定價格。