前陣子鄰居王姐看房，同個(gè)小區(qū)兩套二手房，面積戶型差不多，一套報(bào)價(jià)120萬(wàn)，一套105萬(wàn)，差價(jià)15萬(wàn)。她正納悶為啥差這么多，中介掏出房產(chǎn)證一翻：貴的那套土地性質(zhì)是“出讓”，便宜的是“劃撥”。王姐更懵了：“不都是70年產(chǎn)權(quán)嗎？劃撥和出讓差在哪兒？便宜的這套敢買嗎？”其實(shí)這事兒不少人遇到過(guò)——買房時(shí)光看房?jī)r(jià)、戶型，忽略“土地性質(zhì)”這行字，后期可能踩大坑：有的劃撥地房子賣不掉，有的過(guò)戶時(shí)要補(bǔ)幾十萬(wàn)費(fèi)用，甚至有人住了幾年才發(fā)現(xiàn)沒(méi)法辦抵押貸款。今天咱就聊聊這倆“親兄弟”的差異，結(jié)合國(guó)家政策和北京、上海、廣州的官方規(guī)定，說(shuō)說(shuō)劃撥地房子到底能不能買，避坑指南全在這兒了。

一、先搞懂：“劃撥”和“出讓”，土地怎么來(lái)的？
土地性質(zhì)為啥分這兩種？得從“土地所有權(quán)”說(shuō)起。咱國(guó)家土地要么歸國(guó)家，要么歸集體，咱買房子買的是“土地使用權(quán)”。而“劃撥”和“出讓”，就是兩種不同的“拿地方式”，政策依據(jù)是1990年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)），2020年修訂時(shí)還明確了這兩種方式的核心區(qū)別：
1. 出讓地：“花錢買使用權(quán)”，有明確年限
開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)，得通過(guò)“招標(biāo)、拍賣、掛牌”等方式從政府手里“買”土地使用權(quán)，按規(guī)定繳“土地出讓金”（相當(dāng)于土地的“租金”），拿地后才能蓋房子。這種地就是“出讓地”，有明確使用年限——根據(jù)《暫行條例》，居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)用地40年，年限從開(kāi)發(fā)商拿地那天開(kāi)始算，不是從你買房那天算。
比如北京某小區(qū)，開(kāi)發(fā)商2010年拿地，2013年交房，你2020年買這套房，剩余土地年限就是70-（2020-2010）=60年。但別慌，2007年《物權(quán)法》明確“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，續(xù)期費(fèi)用目前還沒(méi)統(tǒng)一規(guī)定，大概率是象征性繳點(diǎn)錢，不用太擔(dān)心。
2. 劃撥地：“免費(fèi)拿地”，但有使用限制
劃撥地是政府“無(wú)償”把土地使用權(quán)給單位或個(gè)人，不用繳土地出讓金，但拿地有嚴(yán)格條件——《暫行條例》規(guī)定，只有“國(guó)家機(jī)關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源交通水利項(xiàng)目用地”等才能劃撥。比如老國(guó)企的家屬院、政府分配的福利房、經(jīng)濟(jì)適用房、部分安置房，土地性質(zhì)大多是劃撥。
這類地最大的特點(diǎn)是“無(wú)使用年限”，但用途受限：政府劃撥時(shí)明確了“只能用于住宅”，不能隨便改商用，而且轉(zhuǎn)讓、出租、抵押都得經(jīng)政府批準(zhǔn)，不然算違規(guī)。

二、核心差異：4個(gè)方面天差地別，關(guān)乎錢和產(chǎn)權(quán)
光知道拿地方式還不夠，這兩種地的差異直接影響你買房后的“錢袋子”和“交易權(quán)”，咱從4個(gè)關(guān)鍵處對(duì)比，全是官方政策里明確的：
1. 花錢多少：劃撥地“前期省，后期可能補(bǔ)”，出讓地“前期繳足”
出讓地在開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)就繳了土地出讓金，這筆錢會(huì)分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)里，所以同一地段的出讓地房子，房?jī)r(jià)通常比劃撥地高（就像王姐遇到的情況）。但劃撥地房子買時(shí)便宜，后期想交易（比如轉(zhuǎn)賣、繼承后轉(zhuǎn)賣），得先補(bǔ)“土地出讓金”——這是《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年發(fā)布，2020年修訂）明確規(guī)定的，不補(bǔ)就沒(méi)法過(guò)戶。
補(bǔ)多少？各地標(biāo)準(zhǔn)不同，但都按“基準(zhǔn)地價(jià)”算。比如北京2023年發(fā)布的《北京市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)》，明確劃撥地轉(zhuǎn)出讓時(shí)，住宅用地按基準(zhǔn)地價(jià)的10%-30%補(bǔ)繳。假設(shè)某劃撥地房子所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)是1萬(wàn)元/平方米，房子占地100平方米（注意是“占地面積”，不是建筑面積），補(bǔ)繳金額就是1萬(wàn)×100×20%=20萬(wàn)——這就是為啥有的劃撥地房子看似便宜，過(guò)戶時(shí)突然要多掏幾十萬(wàn)。
上海更明確：2022年上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)文，劃撥住宅用地轉(zhuǎn)出讓，按“房屋所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)×房屋占地面積×15%”補(bǔ)繳。比如浦東某小區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)1.2萬(wàn)/平方米，房子占地80平方米，補(bǔ)繳就是1.2萬(wàn)×80×15%=14.4萬(wàn)，這筆錢得買家或賣家出，不然過(guò)不了戶。
2. 交易限制：出讓地“隨便賣”，劃撥地“先批后賣”
出讓地房子拿到房產(chǎn)證后，只要沒(méi)抵押、沒(méi)查封，隨時(shí)能掛牌出售，流程和普通商品房一樣。但劃撥地房子想賣，得先過(guò)“政府審批”這關(guān)——根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后才能補(bǔ)繳出讓金、辦理過(guò)戶。
哪些劃撥地房子審批更容易？經(jīng)濟(jì)適用房是典型例子。2007年住建部發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》明確：經(jīng)濟(jì)適用房滿5年才能上市交易，交易時(shí)需向政府繳納“土地收益等價(jià)款”（本質(zhì)就是土地出讓金），繳納比例由地方規(guī)定。比如廣州2021年規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房滿5年轉(zhuǎn)賣，按成交價(jià)的10%繳土地收益金；北京則按“同地段普通商品房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買價(jià)差額的70%”繳納，差額越大，補(bǔ)得越多。
但如果是政府劃撥的“公益事業(yè)用地”（比如醫(yī)院、學(xué)校的家屬院），可能直接被政府禁止交易——2019年自然資源部《關(guān)于加強(qiáng)近期國(guó)土空間規(guī)劃管理的通知》明確，劃撥給公益單位的土地，不得擅自改變用途或轉(zhuǎn)讓，這類房子哪怕有房產(chǎn)證，也可能賣不掉。
3. 抵押貸款：出讓地“輕松貸”，劃撥地“難獲批”
買房時(shí)想辦按揭貸款，或后期想拿房子抵押借錢，土地性質(zhì)很關(guān)鍵。銀行對(duì)出讓地房子更“友好”——只要房產(chǎn)證齊全，通常能按房?jī)r(jià)的60%-70%放貸，因?yàn)槌鲎尩赜忻鞔_價(jià)值，且能自由交易，銀行不怕收不回錢。
但劃撥地房子抵押貸款，銀行大多很謹(jǐn)慎。根據(jù)《擔(dān)保法》（1995年發(fā)布），劃撥土地使用權(quán)抵押，必須經(jīng)政府批準(zhǔn)，且抵押所得價(jià)款要先繳土地出讓金。實(shí)際中，銀行會(huì)要求先補(bǔ)繳部分出讓金，或降低貸款額度（比如只貸房?jī)r(jià)的30%-40%），甚至直接拒貸。2023年某國(guó)有銀行信貸政策明確：劃撥地住宅抵押，需提供政府同意抵押的證明，且貸款用途僅限“個(gè)人消費(fèi)”，不能用于經(jīng)營(yíng)，審批周期比出讓地房子長(zhǎng)2-3周。
4. 拆遷補(bǔ)償：出讓地“補(bǔ)得多”，劃撥地“補(bǔ)得少”
萬(wàn)一遇到拆遷，兩種地的補(bǔ)償差異也不小。根據(jù)2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，拆遷補(bǔ)償包括“被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、因征收房屋造成的搬遷臨時(shí)安置的補(bǔ)償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償”，其中“房屋價(jià)值補(bǔ)償”包含土地使用權(quán)價(jià)值。
出讓地因?yàn)橐牙U足出讓金，土地使用權(quán)價(jià)值高，補(bǔ)償時(shí)會(huì)按“市場(chǎng)評(píng)估價(jià)”算，包含土地和房屋的全部?jī)r(jià)值。而劃撥地因?yàn)闆](méi)繳出讓金，土地使用權(quán)價(jià)值低，補(bǔ)償時(shí)可能只按“房屋重置價(jià)”（蓋同樣房子的成本）算，少了土地增值部分。比如同一地段拆遷，出讓地房子每平方米補(bǔ)3萬(wàn)，劃撥地可能只補(bǔ)2.2萬(wàn)，差價(jià)全在土地上。

三、劃撥地房子到底能不能買？分3種情況，官方給了答案
不是所有劃撥地房子都不能買，得看具體類型，結(jié)合地方政策判斷：
1. 能買且劃算：滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房、已補(bǔ)繳出讓金的劃撥房
經(jīng)濟(jì)適用房滿5年且按規(guī)定補(bǔ)繳土地收益金后，就成了“完全產(chǎn)權(quán)房”，土地性質(zhì)從劃撥轉(zhuǎn)為出讓，后續(xù)交易、抵押和普通商品房一樣。這類房子因?yàn)榍捌趦r(jià)格低，補(bǔ)繳后總價(jià)可能仍比同地段商品房便宜，適合預(yù)算有限的剛需。
比如北京某經(jīng)濟(jì)適用房，2015年購(gòu)買價(jià)50萬(wàn)（建筑面積100平方米），2023年滿5年轉(zhuǎn)賣，同地段商品房均價(jià)8萬(wàn)/平方米，按北京政策需繳“差額的70%”：（800萬(wàn)-50萬(wàn)）×70%=525萬(wàn)，看似補(bǔ)得多，但原購(gòu)房成本低，若賣家報(bào)價(jià)600萬(wàn)，買家總花費(fèi)600萬(wàn)+525萬(wàn)=1125萬(wàn)，仍比同地段商品房800萬(wàn)（總價(jià)）便宜不少（此處舉例僅為計(jì)算邏輯，實(shí)際價(jià)格需按市場(chǎng)評(píng)估）。
另外，有些劃撥地房子在出售前，賣家已主動(dòng)補(bǔ)繳出讓金，房產(chǎn)證上土地性質(zhì)已改為“出讓”，這類房子和普通商品房沒(méi)區(qū)別，只要價(jià)格合適就能買，記得查房產(chǎn)證“土地性質(zhì)”欄確認(rèn)。
2. 謹(jǐn)慎買：未補(bǔ)繳出讓金的老劃撥房（如國(guó)企家屬院）
老國(guó)企家屬院、單位分房等劃撥地房子，大多沒(méi)滿5年（或沒(méi)明確年限），且可能沒(méi)辦理“上市交易審批”。買這類房子需注意：先去當(dāng)?shù)刈匀毁Y源局查是否允許轉(zhuǎn)讓，再算清楚補(bǔ)繳出讓金的金額（可咨詢不動(dòng)產(chǎn)登記中心），把補(bǔ)繳費(fèi)用納入總預(yù)算——若房子報(bào)價(jià)100萬(wàn)，需補(bǔ)繳20萬(wàn)出讓金，實(shí)際成本120萬(wàn)，若同地段出讓地房子130萬(wàn)，差距不大可考慮，若差距太大就不劃算。
還要注意：部分老劃撥房可能存在“產(chǎn)權(quán)不清”（比如單位和個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)），2018年自然資源部《關(guān)于加快推進(jìn)解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的通知》提到，這類房子需先由單位出具產(chǎn)權(quán)歸屬證明，否則可能無(wú)法過(guò)戶，買前一定要查清楚。
3. 堅(jiān)決不能買：公益用途、禁止交易的劃撥地房子
像學(xué)校、醫(yī)院、政府機(jī)關(guān)的劃撥地家屬院，若土地用途仍為“公益事業(yè)”，政府通常禁止交易——2022年《自然資源部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理的通知》明確，劃撥土地使用權(quán)用于非公益事業(yè)的，才能批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓；用于公益事業(yè)的，不得轉(zhuǎn)讓。這類房子哪怕賣家說(shuō)“能私下交易”，也辦不了房產(chǎn)證過(guò)戶，買了等于“花錢租房子”，產(chǎn)權(quán)沒(méi)保障，堅(jiān)決別碰。
四、避坑指南：買前必做3件事，官方渠道查清楚
不管買哪種地的房子，這3步一定要走，全是官方建議：
1. 查房產(chǎn)證“土地性質(zhì)”欄：正規(guī)房產(chǎn)證第二頁(yè)“權(quán)利性質(zhì)”會(huì)明確寫“出讓/商品房”或“劃撥/經(jīng)濟(jì)適用房”，若沒(méi)寫，去不動(dòng)產(chǎn)登記中心查“土地登記檔案”（憑身份證和房產(chǎn)證即可查詢），確認(rèn)土地性質(zhì)和使用年限。
2. 問(wèn)清楚“是否需補(bǔ)繳出讓金”：若為劃撥地，直接問(wèn)當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心“補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)”（按基準(zhǔn)地價(jià)還是成交價(jià)比例），算清總費(fèi)用。比如上海可登錄“上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)”，輸入?yún)^(qū)域查詢基準(zhǔn)地價(jià)；北京可撥打12345市民熱線，咨詢屬地不動(dòng)產(chǎn)登記中心。
3. 查“是否允許交易”：經(jīng)濟(jì)適用房查“是否滿5年”（看購(gòu)房合同日期），老劃撥房查“是否有政府批準(zhǔn)上市文件”——可在當(dāng)?shù)亍罢?wù)服務(wù)網(wǎng)”的“不動(dòng)產(chǎn)交易”板塊查詢，或讓賣家出示《劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)書》，沒(méi)有的話別買。
結(jié)語(yǔ)
劃撥地和出讓地的差異，說(shuō)到底是“土地使用權(quán)是否花錢、是否受限”的問(wèn)題。劃撥地房子不是不能買，但得先算清“補(bǔ)繳賬”、查好“交易權(quán)”，滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房、已補(bǔ)出讓金的劃撥房可以考慮，公益用途的堅(jiān)決避開(kāi)。買房時(shí)別只看價(jià)格，多翻一頁(yè)房產(chǎn)證，多跑一趟不動(dòng)產(chǎn)登記中心，才能避免“買時(shí)便宜，過(guò)戶時(shí)傻眼”。畢竟房子是大事，產(chǎn)權(quán)清晰比啥都重要。