北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

章哥好：看您文章很長時間了，所有指出的關(guān)鍵點都現(xiàn)在消費者角度，一針見血！ 我也是一枚京城購房的剛需者，想咨詢下：首付想控制在200個左右，喜歡有露臺的房子，可是搜了下凡是帶有露臺的房子都是老房子，我愛人不建議購買，一是房齡老一些大概03到05年的房子，二是大部分都沒有電梯！我這方面有些糾結(jié)，要不要選。

其次中介給我推的房子有幾套我愛人比較喜歡，我選擇上有些困難特來咨詢咨詢您，一處是大興區(qū)的順馳，一處是大興區(qū)的金地仰山，第三處是舊宮的宣頤，中介意思是舊宮的環(huán)境太亂了，最好別去。

金地的物業(yè)好一些，單價要比順馳好一些，總價也要高一些，總價都在430萬到490w，490w我相對來講首付會有一些壓力，430w我還有預留一部分，因為月供都在1w多，我怕我收入萬一出現(xiàn)一些意外。嗯……說的有一些亂，不好意思。金地的2層475w得房在不到70平米兩居室！順馳的得房在80多平米頂層，總價430，請問我該如何選擇，或者章哥可以給我一個建議。

A：

1、確實，在普通小區(qū)里，凡是帶露臺的基本都是老房。2003年是一個分水嶺，在此之前，北京的房地產(chǎn)幾乎是野蠻生長的狀態(tài)，從政府、開發(fā)商到買房人都是懵懂的。很多樓盤里是什么戶型都有，從小開間一直到大復式，全包括。目的就是只要客戶有錢，我這里就能提供合適的房子。

但2003年之后，開發(fā)商大多明白了項目定位、客戶定位、市場細分這些理念。而且140㎡限令出臺，普通小區(qū)里沒人蓋大房子了。所以凡是這些帶露臺的復式，基本都是2003年之前設計，2005年之前建成的。

這種房子也屬于稀缺資源了，以后在普通小區(qū)中不會出現(xiàn)。是否購買純屬于喜好問題，因為這種房只適合自住，不適合投資。并不是說不升值，其升值率和地段內(nèi)其他二手房是一致的。但是如果不自住了，那就既不好租，也不好賣。租的話租金相對低，租售比不劃算。賣的話掛牌時間長，至少是普通二手房的3-5倍以上。

所以，如果買這種帶露臺的復式房，就必須是做好長期自住的準備。電梯是否加裝說不好，只能是居民自籌。因為房齡不算太老，不可能由財政出資補貼。

2、順馳領(lǐng)海和金地仰山，我建議選金地仰山。領(lǐng)海就是香海園，是順馳在北京的第二個項目。這正是當年孫宏斌最激進的時候，各項管理都很一般?？傊欢嗾f這些了，在2010年的時候，領(lǐng)海二期和金地仰山幾乎同時開盤，都是一萬八九，順馳還貴了一點。但到了今天，價格差已經(jīng)形成。這就是市場中的買賣雙方，用真金白銀給項目的價值做出了評價。

舊宮是有點亂。這里雖然是四環(huán)外，但之前一直沒有明確統(tǒng)一的規(guī)劃，所以也沒有明確的定位，可以說是無序開發(fā)。但這種情況今后會轉(zhuǎn)變，畢竟北京在四環(huán)附近僅有南部還有大塊的可建設用地，屬于稀缺資源，不可能再浪費土地了。不過這對地塊中的業(yè)主們也說不好是不是好事，優(yōu)勢是有可能隨著地塊內(nèi)配套的完善，房價漲幅跑贏大盤，劣勢是在建設期內(nèi)，周邊的環(huán)境會比較亂，影響生活體驗。

3、總結(jié)：如果是長期自住，那可以買頂層復式，居住體驗會非常好。升值率也和普通房源一樣，缺點就是如果不自住的話，不好租也不好賣。

建議選擇金地，無論從質(zhì)量還是物業(yè)都略勝順馳一籌。順馳在那個年代開發(fā)的項目，都很一般，和現(xiàn)在的遠遠不能比。

至于宣頤，我也不太建議。雖然板塊隨著配套的完善，有可能跑贏北京大盤。但作為現(xiàn)在入住的業(yè)主，是要犧牲些居住體驗的，不太劃算。房子畢竟是用來住的。

另外，至于房款總價，我建議是如果超額不大的話，盡量頂格。也就是達到自己的最高限?，F(xiàn)在或許會覺得壓力大一些，但過不了兩年，也就無所謂了，反倒會覺得今年的選擇合適。

僅供參考。

二

Q:

請問，北漂兒碼農(nóng)夫妻，一孩明年入學，現(xiàn)租住馬駒橋，準備為了孩子在亦莊購房。但目前面臨兩個難題：一是因為沒有北京戶口，即便買了房也未必能對口進入人大附學區(qū)；二是因為雙方老人的負擔重，導致首付和月供都不高，只能買300萬之內(nèi)的房子。

想買兩居室，但在亦莊的選擇非常少，幾乎只能買貴園這種房，有些不甘心，所以想請教您有什么建議？另外看您說“換租”是孩子上學的常規(guī)手段，請問適合我們嗎？馬駒橋和亦莊換租怎么樣？

A：

1、我好像沒什么建議似的，兩個問題都是現(xiàn)實存在的。一個是因為政策，一個是因為資金，這誰能提什么建議?。课艺鎺筒簧厦?。

2、換租怎么說呢，我認為不太適合你們。因為這種模式一般都是用在東西城和海淀朝陽的強學區(qū)，其他地區(qū)的意義不太大。

因為東西城+海朝強學區(qū)的溢價高，平均值都在25-30%左右，那就可以只買個小戶型占坑兒房，這樣既節(jié)約資金，也降低學區(qū)房溢價部分的保值風險。然后如果把學區(qū)房換到朝陽，或者說本來就有非學區(qū)房，那就可以用換租解決居住問題。

比如同為300萬的房子，在東西海的租金一般就3/4000塊錢，而到了朝陽等非學區(qū)房板塊能租5000左右。那此時如果把房租出去，拿著5000來塊錢能到東西海租到價值400來萬的房子，這在經(jīng)濟上是劃算的，占了學區(qū)房的便宜。

3、但是在亦莊換租的意義就不大了。一是因為這里的學區(qū)溢價并不高，平均也就10-15%吧，僅為東西海的一半。而馬駒橋因為離地鐵遠，所以租金收益也并不高，那這兩邊換租就占不到什么便宜了，還不夠買房稅費的成本呢。

再一點，換租得是能確定孩子學位的情況下才合適，而您家沒有京籍，不敢保證進入對口學校，那這么折騰下來就或許更不劃算了。

4、簡單就這情況，我是真沒什么好辦法，只能列出情況供參考吧。

三

Q:

請問，我們是從口罩開始就想在北京買房，但是當時一是因為房價漲，二是對后市看不清所以沒買。現(xiàn)在看來沒買對了，我關(guān)注的總部基地的已經(jīng)從450降到不到400了，但是現(xiàn)在感覺更迷茫，不知道應該再等兩年還是現(xiàn)在買？我一直看的是富錦嘉園，因為在這里租了不少年了，一直關(guān)注房價，但總是看不到明朗的趨勢。

A：

1、房子是用來住的，有需求就買，不著急就等著唄。但這問題誰能回答啊？如果趨勢真的明朗，那這市場就不存在了。打個比方如果所有人都看清楚股市或比特幣的趨勢了，那要么就是沒人買了，要么就是沒人賣了，市場不就消失了嗎？

而正是因為絕大多數(shù)人都看不出明朗的趨勢，所以才有人買有人賣。看漲或有需求的就買，看跌或需求消失的就賣，這樣價格走勢才能波動進行。

2、富錦嘉園的從450降到400了，估計看的是90平左右的兩居。那現(xiàn)在的租金是6000左右，這套房的租售比就是600左右，換算成租金回報率是2%。另外富錦是自采暖的小區(qū)，房東不用承擔取暖費，那即便減去物業(yè)費，年化租金回報率也應該在1.8%以上。

而現(xiàn)在的銀行存款利息是1.5-1.8%，怎么都到不了2%。那問題來了，您覺得附近持有兩居室的業(yè)主，還能降價多少出手？再者利息是還有可能下降的，那租金收益就相對來說更劃算了，能有多少業(yè)主愿意降價拋售？

3、或者換個說法，現(xiàn)在是富錦的業(yè)主持有價值400萬的房子，收益率2%。您持有400萬現(xiàn)金，存銀行的收益1.5-1.8%，您覺得誰合適？

即便房價下跌，那租金會跟隨下降嗎？如果房租不降，那房價漲跌就跟業(yè)主沒什么關(guān)系。而如果利率下降，那在銀行存款的什么感受？

當然，北京這兩年租金也降了一些，平均5-10%吧。但是，租金是與平均工資+北京租房人數(shù)強相關(guān)的，只有平均收入降了，或在北京租房的人減少了，房租才會降。但這種事兒在北京歷史上的次數(shù)不多，持續(xù)的時間也不長。反正我不相信北京工資會持續(xù)下降，也不相信都不到北京打拼。

4、總之這是我的觀點，在租售比和租金收益率的支持下，我不認為北京房價能降多少。富錦這套房的數(shù)值您也自己算算吧，然后跟銀行利息比較一下。不過就算比較的再清楚，未來的趨勢誰也不敢說明朗，反正我不敢，就看您自己怎么選擇了，任何選擇都有代價。

僅供參考。

四

Q:

請問，我們是非京家庭購房，首付200總價500內(nèi)。因為我們是南方人，所以喜歡帶露臺的房子。但搜了一下平臺發(fā)現(xiàn)北京的都是老房復式，比如天通苑就很多，但是平層帶露臺的沒發(fā)現(xiàn)，所以想請您推薦一下。

另外如果實在沒有合適的，請問像天通苑這種老房能買嗎？宜居性和保值性如何，會不會將來砸手里？因為感覺中介都不看好這種戶型。

A：

1、500萬之內(nèi)，那幾乎沒有平層帶露臺的，至少市區(qū)沒有，郊區(qū)的我不太清楚。

因為設計露臺是很浪費容積率的，對于交了土地出讓金的開發(fā)商來說不劃算。所以也就是復式（頂復居多）才值得做，目的是促銷，而中間層的平層就沒必要了?；蛘哒f豪宅的頂層有可能做露臺，這樣單價能更高，但這就又不是500萬能買到的了。

2、天通苑的復式?jīng)]什么不能買的，典型的剛改產(chǎn)品，真要是喜歡就買吧。這種戶型也屬于絕版了，基本都是2003年之前的產(chǎn)品，之后由于出臺了140平的豪宅線，所以沒人再在普宅小區(qū)里開發(fā)這種大戶型了，既不好賣也賣不上價。

3、宜居性看自己的喜好，我覺得挺好的，面積大住的就是舒服。但考慮好爬樓梯的問題，很多人都是剛開始挺新鮮的，時間長了就懶的爬了，尤其是老人。所以得是真喜歡這種帶樓梯戶型的買了才合適，否則有可能增加煩惱。

4、保值性普通吧，普宅復式到目前為止的價格走勢不太好，落后大盤不少，以后的最好成績爭取不再落后。畢竟對這種戶型感興趣的家庭不多，而商品價格是由供需關(guān)系決定的，所以很難抬高價格。

砸手里不可能，就是掛牌期長賣的慢而已。很多時候這種戶型不是價格的問題，而是要等到真喜歡的人，有錢難買樂意。

5、中介不看好，估計主要說的就是流動性，不好賣。而中介對價格其實無所謂，追求的就是快速成交，那這種戶型對他們來說就不劃算了唄，同樣的價格要付出更多的時間精力。但這甭考慮他們的感受了，還是看自己的喜好吧。

僅供參考。

五

Q:

請問，我最近看了亦莊的幾個小區(qū)，自我測算下來確實有點學區(qū)溢價（和舊宮將比），那請問在您看來10-15%的比例值不值？新康家園感覺是沒有溢價的，但感覺環(huán)境一般，不是達到宜居標準。

中信新城也沒有溢價，但這種不帶學區(qū)的是不是又不保值?。苛硗庵行判鲁沁@套是業(yè)主精裝的，我倒是很喜歡，就是不知道怎么計算裝修的折價。

A：

1、值不值的沒標準，只能看自己的感受。在我看來是用的上學位+孩子成績好就是值，用不上或成績不好就不太值了唄，沒發(fā)揮出溢價的作用。

或者說不管是否用的上學位，只從亦莊學區(qū)近些年的成績和預期發(fā)展來說，這溢價率基本算合理，一分錢一分貨?，F(xiàn)在的成績還不算太強，但溢價和市區(qū)相比也不算高，買房的家長們都是在賭未來，畢竟亦莊屬于進步快的學區(qū)，而且還是獨立的。

2、新康家園是否宜居看自己的喜好，這也沒標準。但肯定也有溢價，和周邊的小區(qū)都差不多。估計是您看的房源價格相對低，性價比高，如果沒硬傷的話算撿漏兒。

3、帶不帶學區(qū)跟保值的關(guān)系不大，全北京80%以上的小區(qū)都不算學區(qū)房，但大多數(shù)的價格走勢也都跟隨大盤。帶學區(qū)的在入學高峰期肯定保值，但過了高峰期就說不好了，如果沒有政策支持的話，溢價部分還有風險呢。

4、裝修的折價，常規(guī)是第一年按20%，之后每年10%，十年以上的看保持情況。但這也沒有明確的標準，按前三年50%折價的也行，都是看雙方砍價了。

僅供參考。

六

Q:

請問，我們小區(qū)是老小區(qū)，之前一直沒有物業(yè)，由單位的后勤部門負責。但后來因為出租房越來越多，小區(qū)也越來越亂，很多人就賣房搬走了，惡性循環(huán)導致環(huán)境越來越差。本來單位派了兩個全職人員搞衛(wèi)生和修修補補，但有一戶新搬來的不了解情況，跟搞衛(wèi)生的打了一架，人家不干了，單位也就借題發(fā)揮不管了。

當然也不是完全不管，因為和單位只隔一堵墻，所以垃圾清運還是由單位負責，據(jù)說化糞池也是，但其他的衛(wèi)生不管了。我和幾個老住戶義務打掃了一年多，但架不住亂扔垃圾的太多了，我們體力不行了，孩子也都不讓，所以也干不動了。

我們找了單位，但單位以現(xiàn)有住戶中老員工不足50%而拒絕再接手管理，社區(qū)街道則是讓外聘物業(yè)公司，他們沒有義務也沒有財政預算給補貼。我們問了物業(yè)公司，太貴的不可能，五毛以下的又沒人愿意接手，所以一直拖著。

現(xiàn)在是單位說要搬家了，換新單位的話就肯定不再管我們小區(qū)了，垃圾清運和化糞池的費用要小區(qū)自理收費。街道的明確意思是讓我們成立業(yè)主委員會，然后他們可以配合公開招標物業(yè)公司。但我們討論之后感覺難度太大，走訪了老住戶都沒幾個同意的，新搬來的就更難了。

所以我想問問據(jù)您所知其他類似小區(qū)的解決辦法，政府有沒有這方面的政策和補貼資金？畢竟單靠我們老百姓是很難解決的。

A：

1、我不懂這些，提不出任何建議。

2、而且據(jù)我所知政府是沒有專項補貼的，只能是自籌。甚至說之所以要求各單位把物業(yè)轉(zhuǎn)為社會化，就是不愿再承擔這部分資金。畢竟誰享受服務了，那就應該誰花錢，沒道理讓政府掏，也就是不能讓其他納稅人承擔某個小區(qū)的生活服務費。

3、其他沒建議，還是讓街道辦主導吧。

僅供參考。

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