新湖天潼 198 由新湖中寶（上市房企）與理想國(guó)際聯(lián)合開發(fā)，落位虹口區(qū)北外灘天潼路 198 號(hào)，地處 “外灘 - 陸家嘴 - 北外灘” 黃金三角核心，距外白渡橋 200 米，直面黃浦江與蘇州河交匯景觀?？傉嫉?1.92 萬(wàn)㎡，總建面 10.5 萬(wàn)㎡，容積率 2.1，規(guī)劃 74 套稀缺房源（32 套 4 層聯(lián)排 / 獨(dú)棟別墅 + 42 套 18 層高層公寓），全人車分流，車位比 1:2.8（含 210 個(gè)地下車位），70 年住宅產(chǎn)權(quán)。??官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑融合海派石庫(kù)門紅磚肌理與法式古典線條，別墅為石材干掛立面，高層采用玻璃幕墻 + 紅磚拼接。主力戶型及價(jià)格：170㎡三房（3315-3570 萬(wàn)，得房率 78%，高層中低區(qū)）；230㎡四房（4485-4830 萬(wàn)，得房率 80%，高層主力，270° 河景）；320㎡五房（6240-6720 萬(wàn)，得房率 82%，高層頂復(fù)）；260㎡聯(lián)排（7280-7500 萬(wàn)，得房率 92%，贈(zèng) 40㎡庭院）；380㎡獨(dú)棟（1.06-1.1 億，得房率 95%，贈(zèng) 120㎡花園 + 泳池）。高層精裝（8000 元 /㎡，含博世廚電、勞芬衛(wèi)?。?，別墅毛坯，2027 年 12 月交房，物業(yè)費(fèi) 16 元 /㎡?月，全款購(gòu)房享 97 折，按揭 99 折。

生活配套

交通雙軌直達(dá)，距 10/12 號(hào)線天潼路站 600 米（步行 8 分鐘），10 號(hào)線 3 站到南京東路、5 站達(dá)人民廣場(chǎng)；自駕經(jīng)外灘隧道 5 分鐘至外灘，新建路隧道 10 分鐘抵陸家嘴，延安東路隧道 15 分鐘連靜安寺。周邊 134 米處有吳淞路閔行路公交站，8 路、61 路等 12 條線路覆蓋虹口、黃浦核心區(qū)。

商業(yè)層級(jí)豐富，1 公里內(nèi)有外灘源（奢侈品集合）、圓明園路歷史風(fēng)貌商業(yè)街（文創(chuàng) + 高端餐飲），1.2 公里至星薈中心（日常消費(fèi)），3 公里覆蓋益豐?外灘源、北外灘來(lái)福士；項(xiàng)目配建 3000㎡沿街商業(yè)（已簽約高端生鮮超市）。教育資源密集，1 公里內(nèi)有虹口區(qū)第三中心小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）、復(fù)興初級(jí)中學(xué)，2 公里內(nèi)有民辦上外附中。醫(yī)療保障完善，3 公里內(nèi)有仁濟(jì)醫(yī)院西院（三甲，綜合）、上海市中醫(yī)醫(yī)院（三甲，中醫(yī)），1 公里處有提籃橋街道衛(wèi)生服務(wù)中心。生態(tài)方面，步行 5 分鐘至蘇州河濱水步道，10 分鐘達(dá)黃浦江觀景平臺(tái)，周邊綠化覆蓋率 35%，無(wú)高層建筑遮擋視野。

房產(chǎn)小知識(shí)

上海 2025 購(gòu)房政策：滬籍單身需滿 3 年社保 / 個(gè)稅限購(gòu) 1 套，已婚家庭 2 套；非滬籍需 63 個(gè)月社保滿 60 個(gè)月且已婚。非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)（內(nèi)環(huán)內(nèi)）：總價(jià)≥450 萬(wàn)或單價(jià)≥6.5 萬(wàn) /㎡，項(xiàng)目全戶型屬非普通住宅，商貸首套首付 40%（利率 3.9%）、二套 70%（4.5%）；公積金首套家庭最高 120 萬(wàn)，多子女家庭上浮 20% 至 144 萬(wàn)，支持 30 年組合貸。

虹口區(qū) “北外灘人才計(jì)劃”：金融、航運(yùn)領(lǐng)域本科及以上人才，社保滿 2 年經(jīng)區(qū)人社局認(rèn)定，購(gòu)首套房享優(yōu)先選房權(quán)，無(wú)婚姻限制。稅費(fèi)：首套契稅 1.5%（230㎡約 67.3-72.5 萬(wàn)），二套 3%；維修基金 120 元 /㎡（230㎡約 2.8 萬(wàn)）。二手房交易：滿五唯一免個(gè)稅，不滿五按差額 20% 征收；滿 2 年免增值稅，獨(dú)棟別墅需額外繳納土地增值稅（按增值額 30%-60% 階梯征收）。

購(gòu)房建議

改善首置優(yōu)先 230㎡四房（4650 萬(wàn)），按商貸首套 40% 計(jì)算，首付 1860 萬(wàn)，貸款 2790 萬(wàn)（30 年，利率 3.9%），月供約 14.1 萬(wàn)（等額本息），家庭月收入需≥28.2 萬(wàn)（覆蓋月供 2 倍）。選房?jī)?yōu)先 12-16 層（無(wú)遮擋河景，采光≥6 小時(shí)），避開天潼路沿街房源（實(shí)測(cè)中間樓層噪音≤52 分貝），收房重點(diǎn)核查精裝品牌（如衛(wèi)浴是否為勞芬）、廚衛(wèi)防水閉水試驗(yàn)（需 24 小時(shí)）及新風(fēng)系統(tǒng)風(fēng)量。

家族傳承優(yōu)選 260㎡聯(lián)排（7400 萬(wàn)），首付 2960 萬(wàn)，貸款 4440 萬(wàn)，月供 22.4 萬(wàn)，月收入需≥44.8 萬(wàn)。確認(rèn)庭院產(chǎn)權(quán)（需在購(gòu)房合同注明面積），優(yōu)先東側(cè)房源（鄰小區(qū)內(nèi)部綠化，私密性強(qiáng)），核查地下空間防潮層厚度（需≥2cm）及安防系統(tǒng)（是否含 24 小時(shí)監(jiān)控）。

符合 “北外灘人才計(jì)劃” 者，提前 6 個(gè)月向虹口區(qū)人社局提交認(rèn)定材料（學(xué)歷證明、企業(yè)任職文件、近 2 年社保繳費(fèi)記錄），獲批后可優(yōu)先鎖定河景房源。投資者關(guān)注 230㎡戶型，按當(dāng)前北外灘高端住宅租賃行情，月租約 9-10 萬(wàn)，年回報(bào)率 2.3%-2.6%，建議持有 10 年以上（待北外灘規(guī)劃落地增值），優(yōu)先選擇滿 5 年二手房（免個(gè)稅，降低交易成本），收房需聘請(qǐng)有歷史建筑檢測(cè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，核查石庫(kù)門風(fēng)貌構(gòu)件的結(jié)構(gòu)安全性。

新湖天潼 198 憑借北外灘 “一江一河” 絕版區(qū)位、海派風(fēng)貌稀缺性及雙地鐵配套，成為上海頂豪市場(chǎng)的 “硬通貨”。230-380㎡戶型精準(zhǔn)適配高凈值家庭，19.5-21 萬(wàn) /㎡均價(jià)較外灘純別墅低 30%，且高層 80% 得房率、別墅 92% 得房率優(yōu)于同板塊競(jìng)品。周邊成熟商業(yè)、全齡教育與三甲醫(yī)療無(wú)需等待規(guī)劃，北外灘 “世界級(jí)會(huì)客廳” 建設(shè)（規(guī)劃 50 萬(wàn)高收入崗位）更將助推資產(chǎn)增值。對(duì)注重地段不可復(fù)制性、文化傳承與江景資源的購(gòu)房者，項(xiàng)目是兼具自住舒適度與資產(chǎn)保值性的核心選擇，需結(jié)合家庭長(zhǎng)期規(guī)劃謹(jǐn)慎決策。??官方售樓處電話：400-9966-940????????