8月29日，龍湖集團公布2025年中期業(yè)績。公告數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)收入587.5億元（人民幣，下同），同比增長25%；其中，開發(fā)業(yè)務營業(yè)額為454.8億元；經營性業(yè)務收入為132.7億元，同比增長1.3%。

上半年，龍湖實現(xiàn)核心權益后凈利約13.8億，其中運營及服務業(yè)務利潤保持增長，運營業(yè)務毛利率77.7%，服務業(yè)務毛利率約30%，成為集團利潤的主要貢獻來源。

在地產下行周期中，企業(yè)經營指標的優(yōu)先級從短期盈利轉向生存能力和現(xiàn)金流健康度。從龍湖的業(yè)績情況可以看出，在順周期時用開發(fā)業(yè)務培養(yǎng)運營及服務業(yè)務，在逆周期時用后者反哺開發(fā)業(yè)務，“兩條腿走路”成為其強抗風險能力和穿越周期的基礎。

龍湖2025中期業(yè)績會現(xiàn)場

01 從傳統(tǒng)開發(fā)商向高質量發(fā)展模式的升級

摩根大通指出，龍湖的運營及服務業(yè)務的穩(wěn)定性和增長性為公司提供了重要的現(xiàn)金流支撐和估值錨定。隨著這些業(yè)務的持續(xù)發(fā)展和規(guī)模擴大，龍湖有望在未來幾年內實現(xiàn)業(yè)務結構的根本性優(yōu)化。

龍湖的經營性收入在2022年首次突破200億元，當時的營收占比不足10%。今年上半年，這一占比已經增長到了22.6%，經營性業(yè)務的貢獻性和穩(wěn)定器作用進一步提高。

具體來看，商業(yè)投資、資產管理兩大業(yè)務貢獻了70.1億元收入，同比增長2.5%，商業(yè)、資產管理的占比分別為78.5%和21.5%，運營毛利率為77.7%；服務業(yè)務不含稅收入為62.6億元，同比微增，毛利率約30.0%。

龍湖集團董事長兼CEO陳序平表示，龍湖在三年前提前踩剎車、降負債，改變底層經營邏輯，這個過程中經營性業(yè)務起到了兩個非常重要的作用，一是直接帶來穩(wěn)定、健康的現(xiàn)金流，為壓降負債提供了持續(xù)的活水，同時經營性物業(yè)貸成本低、年期長，，為順利調整債務結構打下了基礎；二是經營性業(yè)務保障了龍湖增長的可能性，“企業(yè)安全了肯定還要增長，未來靠什么增長呢？主要在我們的C2到C5四個航道上。”

在業(yè)績會上，龍湖管理層透露，龍湖在培育商業(yè)投資等運營業(yè)務上累計投資超千億元，才完成了從傳統(tǒng)開發(fā)模式到開發(fā)與經營業(yè)務并重的業(yè)務結構調整。

這種轉型是國內民營房企中少見的成功案例，使得龍湖從依賴一次性開發(fā)銷售收入轉向了有持續(xù)的租金收入和服務收入，從而獲得更加穩(wěn)定和可預測的現(xiàn)金流來源，為企業(yè)提供了更高的抗周期性和對市場轉變的適應能力。

目前，龍湖在營的89座商場（包含75座重資產及14座輕資產），上半年出租率約為96.8%，租金收入55億元。下半年計劃新開10座商場，其中7座為重資產，3座為輕資產。

管理層透露，2026年、2027年龍湖還會按計劃分別新開大約10座天街。

物業(yè)管理航道目前累計管理項目約2,200個、在管面積約4億平方米，上半年實現(xiàn)收入55.3億元。

資管航道上半年實現(xiàn)租金收入12.4億元，截至年中冠寓已開業(yè)房源規(guī)模達到12.7萬間，期末出租率約95.6%。

2022年新設的智慧營造品牌“龍湖龍智造”，今年上半年，實現(xiàn)代建銷售額84億元，交付面積122萬平方米，收入超7億元，同比增長超60%。

以上四個航道業(yè)務以低杠桿、強運營、正現(xiàn)金流的發(fā)展方式為龍湖提供穩(wěn)定的續(xù)航動力。

同時，集團管理層表示，從去年開始，龍湖也在嘗試推進組合不同業(yè)態(tài)的新產品，比如長租公寓和街區(qū)商業(yè)的結合等，把既有業(yè)務做精，淘汰不盈利的和難以建立護城河的業(yè)態(tài)，把優(yōu)質業(yè)務的護城河做深，盈利性做強。

02 三年壓降有息負債400億，年底度過償債高峰

“財務安全是一切發(fā)展的基石?！痹跇I(yè)績會上，龍湖執(zhí)行董事兼CFO趙軼表示，上半年龍湖有息負債較去年底繼續(xù)壓降65.3億元，期末有息負債總額1698億，規(guī)模有序下降。

通過用經營性物業(yè)貸置換信用債等方式，龍湖在不斷拉低融資成本，拉長債務到期年限。截至6月末，龍湖的平均融資成本為年利率3.58%，平均合同借貸年期為10.95年，均創(chuàng)下歷史紀錄。

截至6月30日，龍湖集團的有息負債中，銀行融資占比達87%，安全性獲得銀行認可。從有息負債的品種來看，境內貸款占比76%，境外信用貸款占比11%。

趙軼透露，2025年內已經沒有到期的債券，今年年底還有95億港幣銀團債務需要償還，8月份已經提前償還了11億元，剩余部分將分月提前償還。境外債券均在2027年及以后分4年到期。

據(jù)悉，過去三年內龍湖有息負債總額下降約400億元，到今年年底計劃再壓降約200億元，從2026年開始，償債壓力將會大幅下降，可以開始輕裝上陣。

在未來計劃中，龍湖2026年償債總額為200余億元，2027年為200億元左右，按照其經營性業(yè)務的穩(wěn)定增長預期，公司的財務穩(wěn)健已經可以基本保證。

03 依舊審慎拿地，但看好房地產的長期發(fā)展

中期業(yè)績公告數(shù)據(jù)顯示，上半年龍湖實現(xiàn)合同銷售額350.1億元，銷售總建筑面積261.4萬平方米，其中一二線城市銷售占比約90%。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，龍湖上半年的銷售業(yè)績在行業(yè)內排名第12位，在民營房企中排名第二。

8月22日，龍湖在成都以3.51億元競得錦江區(qū)獅子山街道花果村7組地塊。上半年，龍湖在上海、蘇州、重慶獲取4幅地塊，新增收購土地儲備總建筑面積為24.9萬平方米，新增貨值約50億元，集中在長三角地區(qū)及西部地區(qū)。

不過，龍湖執(zhí)行董事兼地產航道總經理張旭忠表示，龍湖仍然審慎拿地，始終是把財務安全放在首位，保債務安全保交樓的重要性是優(yōu)于新增投資，“截止到今年6月底，我們總的土儲還有2840萬方，權益土儲是2113萬方，期末未售的貨值還是超過2000億的。未來我們還是將嚴繼續(xù)嚴守我們的投資的刻度和紀律，在保證財務安全的前提下，我們會擇機獲取一些新的土地，堅持聚焦高能級城市，不斷提升我們的投資精準度。”

此外，龍湖還在積極盤活存量資產、壓降付庫存。據(jù)悉，上半年龍湖期初現(xiàn)房存貨壓降超80億元，盤活項目11個，大力“保去化”。

在開發(fā)項目“去舊上新”之后，龍湖的發(fā)展將具有更強確定性和更可持續(xù)。

陳序平也表示，“樓市的止跌回穩(wěn)對于中國經濟非常關鍵。所以接下來，我們覺得短期的走勢還是會看政策的刺激的力度。對于中長期，我們仍然非?？春弥袊康禺a市場發(fā)展的韌性，因為一二線城市的核心地段仍然缺少好房子，核心地段的改善需求仍然非常強勁，在一二線城市的好地段，修好房子提供好產品好服務，仍然是一門值得長期去做的業(yè)務?！?/p>