來源：市場資訊

　　【導讀】上海樓市新政后首個周末，一線調研揭示真實市場反應

　　中國基金報記者 吳君 孫越

　　8月25日，上海發(fā)布樓市最新政策，明確放寬外環(huán)外套數限制、統(tǒng)一單身與家庭購房標準，同步優(yōu)化公積金政策、調整信貸政策、完善房產稅政策，多維度推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　新政落地首個周末，市場反應如何？記者走訪上海多個新盤售樓處，并采訪多位業(yè)內人士。其表示，新政后，市場迅速反饋，一線帶看量、咨詢量顯著上升，部分熱門樓盤交易活躍度大幅提高，有樓盤一天賣出4套，轉換率提升2~3倍。但市場仍是“冷熱不均”，部分偏遠或配套不足的樓盤，仍然面臨去化難題。

　　業(yè)內人士表示，市場恢復程度與項目本身素質、總價等因素密切相關，并非所有項目都能感受到熱度。有業(yè)內人士提醒，新政短期內對市場有強刺激效應，但后續(xù)提振效果能否持續(xù)，仍需觀察。

　　帶看量提升、轉換率翻倍

　　有項目一天賣出4套

　　“從周一開始，我已經帶了5組客戶看房，基本上是每天1組。之前的周一到周五，有1組帶看就很不錯了?！币晃粡臉I(yè)10年的中介小張表示，他這周末也是安排得滿滿當當，周六有3組，周日也有。

　　小張告訴記者，新政出臺后，他明顯感受到市場情緒轉變：“之前客戶都比較猶豫，現在很多人主動約看房，成交周期也明顯縮短。”

　　他分享了一個典型案例：一位客戶原本并不著急買房，想再等一等，但新政出臺后周一下午就主動聯系他看房，周三晚即帶全家看房，周五晚再次復看后當場簽約?！八繕撕苊鞔_，就是要買二手房，但同時自己也要賣房置換。”

　　剛需和改善型需求同步釋放。一位中介也介紹，他的一組夫妻客戶預算為300萬元左右，周六下午專門前來看房：“之前是男方自己來看過，周末帶上妻子一起，滿意的話可能當場就談?！?/p>

　　記者來到了位于外環(huán)內的某處樓盤，發(fā)現現場非常熱鬧，有多組客戶正在現場簽單。

　　據置業(yè)顧問介紹，他們項目已經臨近交房，小區(qū)一共1300多戶，現在剩下100戶左右，附近幾百米商業(yè)、學校、地鐵、公園等一應俱全，周邊綜合配套比較好。

　　“這周五我們就賣了4套，因為新政出來，外環(huán)以內是最吃香的，大家都知道什么房子最保值?！痹摌潜P置業(yè)顧問告訴記者，之前一周的時間他們才賣了四、五套。

　　他表示，新政以后他們的帶看量大概提高了20%，但轉換率一下子提高了2~3倍。“之前很多客戶都是看得比較多，但只看不買，認購得少，但新政出臺以后看的人多了，買的人也多了?！?/p>

　　有人急“上車”，有人仍觀望

　　此次新政的一大亮點是外環(huán)外購房不限套數。記者在周末前往的幾個樓盤的售樓處，感受到了政策傳導的“熱度”。

　　上午11點左右，記者走進寶山顧村附近一處銷售中心，該樓盤因為地鐵便利、自帶商業(yè)配套等，成為外環(huán)外的熱銷樓盤。置業(yè)顧問介紹，周末上午來的客戶就不少，下午兩三點會更忙，因為很多年輕人周末更青睞下午出來看房。工作人員說：“現場咖啡要等15~20分鐘才能拿到?！?/p>

　　置業(yè)顧問表示，新政允許公積金提取作為首付，且購買新房還能享受利率優(yōu)惠和貸款額度上浮，顯著降低了購房成本，“我們項目總共2600套左右，從去年開盤至今已賣出1300套，新政后咨詢和成交量進一步提升?！?/p>

　　記者看到，沙盤旁聚集了不少人認真聆聽置業(yè)顧問講解區(qū)域規(guī)劃和戶型特點，洽談區(qū)的沙發(fā)座無虛席，簽約區(qū)已有客戶在辦理購房手續(xù)。此外，政策剛出，樓盤售樓處就推出了響應政策的廣告海報，并將這個周末作為重要的“銷售時機”。

　　一位資深中介經紀人告訴記者，新政刺激了大量改善型需求釋放：“這一波改善住房的用戶比較多，置換人群多是賣掉200萬至300萬元的老房子，換500多萬元、600萬元左右的新房?！?/p>

　　他的客戶李先生就是其中之一。李先生原本擁有兩套動遷房，按照以往政策必須出售后才能再購新房?！艾F在放開限購了，我可以直接賣舊買新，省去了中間過渡的麻煩?！睋ぃ紤]置換第三套房，主要是為了改善居住體驗。

　　剛需市場同樣活躍。根據新政，單身人士購房不再區(qū)別對待，非滬籍單身人士購房資格“松綁”，符合條件的可參與外環(huán)外不限購及外環(huán)內限購政策。中介經紀人告訴記者：“前幾天，有個客戶專程從東北趕到上海，為1998年出生的單身兒子選房，最終在康橋購買了一套兩居室?！?/p>

　　但是，并非所有項目都好賣，部分位置偏遠或商業(yè)配套不足的樓盤仍然面臨去化難題。記者隨后來到不遠處的一個新房樓盤，主打低密度洋房，樓層不高，但采光好，總共只有700戶左右，周邊還有一個大型郊野公園。

　　但該樓盤的銷售坦言：“雖然來訪量有所增加，但轉化率不高?？蛻魧Ρ雀又斏?，對交房時間、開發(fā)商實力問得非常細致?！?/p>

　　面對市場分化，開發(fā)商也使出渾身解數。銷售不佳的樓盤推出送車位、物業(yè)費券等優(yōu)惠吸引客戶。更有項目推出“工抵房”特價優(yōu)惠。一套500萬元左右的房子，可以便宜80萬至90萬元，相當于打了八折以上。但這種大幅優(yōu)惠也引發(fā)了購房者對項目資金鏈的擔憂。

　　新政之下，樓市影響幾何？

　　如何看待這次上海新政？新政之下，樓市能止跌回穩(wěn)嗎？對此，記者采訪了多位房產專家進行深度解讀。專家普遍認為，新政出臺及時且力度顯著，對市場信心提振作用明顯。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦表示，此次上海新政推出時機恰當，此前北京相關房地產政策落地后，市場對上海政策調整充滿期待，上海新政力度不亞于其他城市，對于改善市場預期、提升市場信心具有積極的推動作用。

　　談及上海新政的特色，盧文曦指出，一大看點是公積金政策的變化，新政中公積金可靈活用于首付和貸款，同時對綠色建筑住房給予最高貸款額度上浮15%的支持，這一系列舉措增強了公積金使用的靈活性，助力緩解新房庫存壓力。同時，政策也能降低外環(huán)外二手房掛牌量，從而保持一、二手房之間的置換鏈條順暢運行，進一步釋放改善性住房需求。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，從政策初衷與力度來看，積極意義顯著。新政通過放寬限購、優(yōu)化公積金和信貸政策，降低了購房門檻和成本，將有效刺激購房需求。從市場反應來看，新政發(fā)布后，部分售樓處和中介門店看房人數激增，咨詢量翻倍，這表明市場信心得到了一定程度的提振。不過，樓市的穩(wěn)定還受到宏觀經濟形勢、居民收入預期等多種因素影響，新政效果的完全顯現還需時間觀察，但整體上市場止跌回穩(wěn)的預期較為樂觀。

　　“從以往政策的效果來看，每次新政出臺后對市場都有一定的積極影響，但是政策的時效性一般在2~3個月，預計可以對‘金九銀十’有一定提升，助力‘金九銀十’的止跌回暖?！蓖哐芯吭郝撓洪L宋紅衛(wèi)說。

　　宋紅衛(wèi)表示，提振樓市信心的政策一般都會帶來供需兩個方面積極反應：首先是因為帶看量增加了，之前存在部分二手房東對于市場信心不足而下架暫停出售的情況，在新政的影響下，這些房源重新掛牌；其次，新房市場也有項目連夜售房不打烊，說明供給端熱度的上升。從過往經驗來看，一般供給量增加才能帶動成交量的上升，這也是市場出現回暖跡象的信號。