最近北大教授姚洋的一番話在房產(chǎn)圈炸了鍋：“房地產(chǎn)再怎么萎縮，至今沒有一個(gè)產(chǎn)業(yè)能替代它的財(cái)政貢獻(xiàn)?！?這話聽著刺耳，卻道出了一個(gè)咱們老百姓買房時(shí)很少細(xì)想的真相 —— 你家房產(chǎn)證上的每一個(gè)平方，都藏著地方財(cái)政的賬單。

咱們先看看實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)：2024 年全國土地出讓金跌到了 4.87 萬億元，同比下降 16%，這已經(jīng)是連續(xù)第三年下滑，三年累計(jì)跌幅超過 44%。可能有人覺得這只是個(gè)數(shù)字游戲，但換算成大白話就是：地方政府的錢袋子癟了近一半。要知道在 2021 年房地產(chǎn)最火的時(shí)候，土地出讓金占全國財(cái)政收入的比重高達(dá) 35.9%，而到 2024 年這個(gè)比例已經(jīng)跌到 17.3%，幾乎腰斬。姚洋教授算過一筆賬，現(xiàn)在房地產(chǎn)直接間接對 GDP 的貢獻(xiàn)率還維持在 12%-15% 之間，這個(gè)體量目前還沒有任何產(chǎn)業(yè)能接得住。

為什么地方政府這么依賴賣地的錢？這得從分稅制改革說起?，F(xiàn)在地方政府要承擔(dān) 85.7% 的財(cái)政支出，卻只拿到 54.3% 的財(cái)政收入，這種 “收支剪刀差” 逼著地方不得不找錢填補(bǔ)缺口。賣地就成了最直接的辦法，土地出讓金全部歸地方支配，相當(dāng)于給地方政府開了個(gè) “提款機(jī)”。2009 年重慶土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例曾高達(dá) 46.67%，也就是說差不多一半的開銷都靠賣地來維持。這種模式就像給地方財(cái)政吃止痛藥，止痛效果立竿見影，但副作用也越來越明顯。

咱們看看市場的反應(yīng)就知道這藥有多難停。2024 年全國商品房銷售面積同比下降 14.3%，二手房價(jià)格更是連跌了 31 個(gè)月，百城二手房價(jià)格累計(jì)下跌 6.77%。房價(jià)跌了，房企拿地的膽子也小了，2024 年 1-11 月 300 城住宅用地成交面積同比下降近三成，土地市場冷得像冰窖。但與此同時(shí)，北京海淀樹村地塊樓面價(jià)能突破 10 萬元 /㎡，上海徐匯單宗地塊賣了 341 億元，核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然被瘋搶。這種 “冰火兩重天” 的景象，恰恰說明土地財(cái)政的依賴癥還在發(fā)作 —— 越是財(cái)政緊張，越依賴核心地塊的高溢價(jià)續(xù)命。

有人可能會說，不是有房產(chǎn)稅試點(diǎn)嗎？十多年前重慶和上海就開始試點(diǎn)了。但現(xiàn)實(shí)是，重慶房產(chǎn)稅中針對個(gè)人住房的部分最高一年才 4.7 億元，而當(dāng)年重慶財(cái)政收入是 4630 億元，這筆稅收還不夠塞牙縫的，只相當(dāng)于財(cái)政收入的 1/985。更有意思的是，重慶的房產(chǎn)稅主要針對高端住宅和外地購房者，普通剛需基本感受不到，很多房主甚至不知道要主動(dòng)申報(bào)納稅。這種 “小打小鬧” 的試點(diǎn)，根本無法填補(bǔ)土地出讓金下滑留下的窟窿。

土地財(cái)政退潮后，地方財(cái)政的壓力已經(jīng)開始影響到咱們的生活。2025 年上半年，全國國有土地使用權(quán)出讓收入不到 2021 年同期的一半，很多城市不得不靠專項(xiàng)債來收儲閑置土地，截至 2025 年 5 月底，相關(guān)額度已達(dá) 4700 億元。這意味著什么？以前賣地的錢能修的地鐵、公園、學(xué)校，現(xiàn)在可能要等更久；城市更新、老舊小區(qū)改造的進(jìn)度，也會受財(cái)政狀況拖累。2024 年重點(diǎn)城市可售面積出清周期已經(jīng)達(dá)到 21.2 個(gè)月，庫存高企的背后，是地方政府既希望房價(jià)穩(wěn)住又怕沒人買房的兩難處境。

姚洋說唯一的希望是汽車產(chǎn)業(yè)，這話聽聽就行。汽車產(chǎn)業(yè)確實(shí)在壯大，但它帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)鏈和房地產(chǎn)沒法比。房地產(chǎn)從鋼筋水泥到家電家具，從裝修設(shè)計(jì)到物業(yè)服務(wù)，能拉動(dòng)上百個(gè)行業(yè)，這種 “全能型選手” 的地位短期內(nèi)真沒人能替代。稅制改革才是真正的破局之道，但這注定是場硬仗。房產(chǎn)稅推廣的阻力顯而易見，誰愿意自己的房子每年多交稅？但不改的話，地方財(cái)政就只能在 “賣地 - 建房 - 漲價(jià)” 的循環(huán)里打轉(zhuǎn)，最后還是老百姓買單。

我覺得土地財(cái)政不是原罪，它確實(shí)支撐了中國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，讓我們的城市面貌煥然一新。但問題在于依賴成了習(xí)慣，就像人總吃止痛藥會產(chǎn)生抗藥性?，F(xiàn)在的情況是，普通家庭為高房價(jià)買單越來越吃力，地方政府為財(cái)政缺口焦慮越來越嚴(yán)重，房企在債務(wù)泥潭里越陷越深。2025 年市場出現(xiàn)的 K 型復(fù)蘇很能說明問題：北京上海新房成交同比增長 13%，而多數(shù)城市還在底部掙扎，這種分化只會讓財(cái)政壓力更大。

說到底，房地產(chǎn)的問題從來不止是房子本身，而是關(guān)乎每個(gè)人生活的財(cái)政賬本。當(dāng)我們抱怨房價(jià)太高時(shí)，也該想想地方政府的難處；當(dāng)我們期待更好的公共服務(wù)時(shí)，也要明白這些都需要真金白銀來支撐。稅制改革不是要革誰的命，而是要重新算賬 —— 怎么讓財(cái)政收入更可持續(xù)，怎么讓老百姓的住房負(fù)擔(dān)更合理，怎么讓城市發(fā)展更健康。

下一次路過新蓋的大樓時(shí)，不妨多留意一眼：這里面有多少是鋼筋混凝土的成本，又有多少是地方財(cái)政的賬單？這個(gè)問題的答案，或許就藏在未來稅制改革的每一個(gè)細(xì)節(jié)里。咱們普通人能做的，就是看懂這個(gè)現(xiàn)實(shí)，然后一起期待一個(gè)更合理的住房和財(cái)政體系 —— 畢竟，房子最終是用來住的，而不是用來填補(bǔ)財(cái)政缺口的工具。