圖片下方為案涉地塊所在位置。受訪者提供圖

兩塊合計35畝的土地使用權(quán)拍賣，不僅讓法院成為國家賠償義務(wù)機(jī)關(guān)，也讓一家參與競買的企業(yè)被動地走上了一條18年的訴訟及信訪之路，事情至今仍未了。

中房報記者 陳標(biāo)志丨海南報道

“所謂的國家賠償，實(shí)際上是退回我們的購地款，這怎么能叫賠償呢”？

仍奔走在維權(quán)一線的蘇州工業(yè)園區(qū)清風(fēng)明月餐飲管理有限公司（以下簡稱“蘇州清風(fēng)明月公司”）無奈地表示，他們并不愿向法院提供銀行賬戶。

今年8月8日，清風(fēng)明月公司再次接到?？谑忻捞m區(qū)人民法院的書面通知，要求該公司在7日內(nèi)提供銀行賬戶，以便盡快辦理賠償款支付手續(xù)。

蘇州清風(fēng)明月公司并沒有按照法院的通知要求，提供企業(yè)的銀行賬戶。企業(yè)不同意提供銀行賬戶的主要原因是，他們認(rèn)為200多萬元的國家賠償款項(xiàng)，與其實(shí)際損失相差甚遠(yuǎn)。

中國房地產(chǎn)報記者了解到，蘇州清風(fēng)明月公司曾經(jīng)向法院提出“暫定2億元”的國家賠償。

那么，美蘭區(qū)法院為何要作為賠償義務(wù)機(jī)關(guān)，對企業(yè)進(jìn)行國家賠償呢？事情要追溯至22年前——

2002年10月，海口市振東區(qū)人民法院（現(xiàn)為“美蘭區(qū)人民法院”）委托海南當(dāng)?shù)匾患遗馁u公司，拍賣位于江蘇省吳縣市的兩塊面積共計35.03畝的土地使用權(quán)，從報紙上看到公告的蘇州清風(fēng)明月公司，以68號競買人的身份競得該拍賣標(biāo)的，并全額支付拍賣成交款及傭金共計203.174萬元。

但是，企業(yè)正常競得且全額支付的兩宗地塊，在使用權(quán)過戶登記過程中卻一波三折。從2006年開始，企業(yè)為此踏上了漫長的維權(quán)之路。

該案例曾引起全國著名法律專家和媒體的關(guān)注，在最高人民法院的督促下，2014年8月25日，海南省高院作出執(zhí)行裁定，認(rèn)定清風(fēng)明月公司在競買過程中無過錯，通過公開拍賣取得的土地使用權(quán)，屬于善意取得，其合法權(quán)益應(yīng)依法予以保護(hù)。

但至此，上述土地已被國家征用，土地使用權(quán)證被注銷，高達(dá)數(shù)千萬元的土地補(bǔ)償亦被他人領(lǐng)走，這場長達(dá)近20年的復(fù)雜維權(quán)拉鋸戰(zhàn)仍在繼續(xù)。

記者也就此事聯(lián)系了?？谑忻捞m區(qū)法院執(zhí)行局進(jìn)行采訪，未能得到回應(yīng)。

━━━━

企業(yè)競地

案涉地塊。

原本是一場再普通不過的土地使用權(quán)拍賣，最后卻演變成了持續(xù)近20年的復(fù)雜維權(quán)案例。

中國房地產(chǎn)報記者梳理近20份法律文書了解到，事情的起因是海南兩家公司之間的500萬元借款糾紛，按照債務(wù)人說法，有420萬元在廣東番禺開發(fā)房地產(chǎn)時被人騙了。

2000年2月21日，?？谑姓駯|區(qū)人民法院（以下簡稱“美蘭區(qū)法院”）對該借款糾紛案進(jìn)行了判決，但債務(wù)人在判決書生效后未能履行給付義務(wù)，債權(quán)人便向法院申請執(zhí)行。在法院執(zhí)行過程中，位于江蘇省吳縣市車坊鎮(zhèn)9867平方米和13486.73平方米的兩宗土地使用權(quán)（合計35.03畝）被關(guān)聯(lián)到了該起借款糾紛案，作為抵押物償還債務(wù)。

2002年8月15日，美蘭區(qū)法院委托江蘇一家房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對上述兩塊土地進(jìn)行評估，評估價為243.28萬元。當(dāng)年9月，該法院委托海南亞奧拍賣公司拍賣上述兩地塊的使用權(quán)。

拍賣公司接受法院拍賣委托后，于2002年9月23日在蘇州市《姑蘇晚報》上刊登拍賣公告。作為蘇州本地企業(yè)，蘇州清風(fēng)明月公司在媒體上看到拍賣公告后，參與了本次拍賣。

“我們是看到報紙上的拍賣公告，才報名參與競買的。”蘇州清風(fēng)明月公司方面表示，他們是餐飲服務(wù)企業(yè)，此前與債權(quán)人、債務(wù)人及地塊沒有任何關(guān)聯(lián)，“純粹是根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展需要，參與了這次土地使用權(quán)拍賣?！?/p>

此前的拍賣成交報告。

2002年10月，蘇州清風(fēng)明月公司參加上述兩地塊的使用權(quán)拍賣會，最終以203.174萬元（含拍賣傭金等費(fèi)用）成交。同年11月7日，清風(fēng)明月公司全額支付了前述拍賣成交款。

2002年11月7日，美蘭法院作出（2000）美執(zhí)字第187-10號、第187-11號裁定，確認(rèn)拍賣合法有效，并裁定清風(fēng)明月公司取得案涉兩地塊土地使用權(quán)，同時還發(fā)函要求蘇州當(dāng)?shù)貒敛块T協(xié)助辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。

━━━━

過戶受阻

一起普通的土地使用權(quán)拍賣，如果正常辦理土地過戶，這事就到此了結(jié)。然而，令蘇州清風(fēng)明月公司始料未及的是，蘇州當(dāng)?shù)貒敛块T并不配合法院的發(fā)函。

2002年11月21日，美蘭區(qū)法院向蘇州市吳中區(qū)國土資源局送達(dá)了上述《民事裁定書》和《協(xié)助執(zhí)行通知書》，要求該局將涉案兩宗土地使用權(quán)依法過戶給蘇州清風(fēng)明月公司。

但蘇州市吳中區(qū)國土資源局以上述土地不具備轉(zhuǎn)讓條件、法院拍賣價明顯低于江蘇省政府關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)的最低價，以及政府依法有優(yōu)先購買權(quán)為由，不予為蘇州清風(fēng)明月公司辦理土地使用權(quán)的過戶登記手續(xù)。

2005年4月，突然有案外人向美蘭區(qū)法院提出執(zhí)行異議。同年5月，美蘭區(qū)法院舉行聽證后告知該異議人：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，執(zhí)行標(biāo)的物已處理完畢，案外人對該標(biāo)的物提出異議的，執(zhí)行法院不再審查，但案外人可按新的爭議通過訴訟程序處理。

2006年6月，清風(fēng)明月公司以蘇州工業(yè)園區(qū)國土資源局（此前為蘇州市吳中區(qū)國土資源局）拒不履行生效法律文書和不辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)為由，向蘇州工業(yè)區(qū)法院提起行政訴訟。

但蘇州工業(yè)區(qū)法院對此作出裁定，不予受理蘇州清風(fēng)明月公司的起訴。清風(fēng)明月公司對此不服進(jìn)行上訴，蘇州市中院維持原裁定。

1年后，蘇州市工業(yè)園區(qū)國土資源局向美蘭區(qū)法院復(fù)函稱，根據(jù)蘇州市工業(yè)園區(qū)的城市整體規(guī)劃，該35.03畝土地的區(qū)域規(guī)劃用途已改變（被規(guī)劃為高校園區(qū)的綠化用地），不再是工業(yè)或旅游用地，該局按規(guī)定已不能再辦理該土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)。

與此同時，一案外人亦向美蘭區(qū)法院提出申訴，認(rèn)為涉案土地是案外人的財產(chǎn)，請求撤銷拍賣裁定和解除查封。

2007年8月24日，美蘭法院就該申訴作出相應(yīng)民事裁定，撤銷該院此前作出的拍賣執(zhí)行裁定及解除查封。也就是說，該裁定否定了蘇州清風(fēng)明月公司此前公開競買行為的合法性。

至此，蘇州清風(fēng)明月公司“購地”過戶登記一事陷入了僵局。

━━━━

國家賠償

法院的書面通知。

就在蘇州清風(fēng)明月公司不斷向有關(guān)部門申訴維權(quán)過程中，2007年3月，蘇州工業(yè)園區(qū)拆遷事務(wù)中心與他人簽訂了拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償金額超過3000萬元。

2008年11月，蘇州清風(fēng)明月公司向蘇州市中級人民法院提起民事訴訟，請求該院確認(rèn)案涉土地補(bǔ)償款3000萬余元的所有權(quán)屬于清風(fēng)明月公司。2009年2月，蘇州市中院作出判決，駁回該公司的訴訟請求。同年9月，江蘇省高院亦駁回了蘇州清風(fēng)明月公司的起訴。

2010年3月，涉案土地被實(shí)施拆遷補(bǔ)償，補(bǔ)償金額合計3083萬余元被他人領(lǐng)走。與此同時，蘇州工業(yè)園區(qū)國土房產(chǎn)局將案涉兩地塊收回，注銷土地使用權(quán)。

此時，對于蘇州清風(fēng)明月公司而言，維權(quán)之路已走入了“死胡同”，事情一直到2014年才出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

2014年8月25日，海南省高院就蘇州清風(fēng)明月公司的申訴作出相應(yīng)裁定——

此前土地使用權(quán)拍賣程序公開、公正，拍賣結(jié)果合法有效；買受人清風(fēng)明月公司在拍賣過程中無過錯，其通過公開拍賣取得的蘇州工業(yè)園區(qū)35.03畝土地使用權(quán)，屬于善意取得，其合法權(quán)益應(yīng)依法予以保護(hù)。

另外，海南省高院還認(rèn)為，美蘭區(qū)法院作出撤銷此前的拍賣和解除查封等民事裁定不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。

海南省高院在上述執(zhí)行裁定書中，還引用了最高人民法院在回復(fù)山東省高院《關(guān)于對第三人通過法院變賣程序取得的財產(chǎn)能否執(zhí)行回轉(zhuǎn)及相關(guān)法律問題的請示》函中明確規(guī)定：“人民法院在執(zhí)行中依法采取拍賣、變賣措施，是基于國家公權(quán)力的行為，具有公信力，買受人通過法院的拍賣、變賣程序取得財產(chǎn)的行為，不同于一般的民間交易行為，對其受讓所得的權(quán)益應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)他用權(quán)不宜再執(zhí)行回轉(zhuǎn)。”

海南省高院認(rèn)為，不動產(chǎn)拍賣成交后，新的民事法律關(guān)系成立，該民事法律關(guān)系非經(jīng)訴訟、仲裁確認(rèn)無效而被撤銷，或經(jīng)雙方協(xié)商解除，其效力是受法律保護(hù)的。

根據(jù)海南省高院的上述裁定，2017年7月，美蘭法院恢復(fù)執(zhí)行此前的民事判決。也就是說，美蘭區(qū)法院糾正了此前的錯誤。

但令人哭笑不得的是，2021年5月，美蘭區(qū)法院以未發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有可供執(zhí)行的其他財產(chǎn)，而申請執(zhí)行人及被執(zhí)行人均下落不明為由，裁定終結(jié)了案件的執(zhí)行。

值得一提的是，2016年8月9日，蘇州清風(fēng)明月公司曾就涉案執(zhí)行行為，向美蘭區(qū)法院提出國家賠償請求，但該請求隨后被該院駁回。

2022年7月1日，蘇州清風(fēng)明月公司再次向美蘭區(qū)法院提出國家賠償申請。美蘭法院于2022年7月18日組織了聽證，但在規(guī)定期限內(nèi)未作出是否賠償?shù)臎Q定。

2022年9月23日，蘇州清風(fēng)明月公司向?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ嘿r償委員會提出申請，請求依法作出賠償決定，要求美蘭區(qū)法院向賠償請求人支付賠償款暫定2億元，即以案涉兩地塊的評估價值為準(zhǔn)。

今年3月14日，?？谑兄性鹤鞒鲆环荨秶屹r償決定書》，賠償義務(wù)機(jī)關(guān)美蘭區(qū)法院向清風(fēng)明月公司支付賠償款203.174萬元及相應(yīng)利息；駁回蘇州清風(fēng)明月公司的其他國家賠償請求。但蘇州清風(fēng)明月公司對該賠償金額表示不服，于是出現(xiàn)了本文開頭的一幕。

目前，企業(yè)仍奔走在維權(quán)的路上。

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹 劉亞

審讀：戴士潮

中國房地產(chǎn)報版權(quán)所有

未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載以及任何形式使用

原標(biāo)題：企業(yè)競買法拍地卻陷“維權(quán)泥潭”18年，海南一法院被判國家賠償