文/謝逸楓

12月16日，統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，11月70城新建商品住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，跌幅比10月下跌0.5%，收窄0.3%。表明房價處于止跌筑底階段，已經(jīng)基調整到位，呈現(xiàn)房價底部跡象，不是房價見底，企穩(wěn)反彈上漲有困難。

判斷70城房價見底的結論為時過早，9月-11月房價跌幅持續(xù)顯著收窄，背后的真相是短期政策效應推動成交量上升，樓盤產(chǎn)品供應和成交結構性及限價、限簽政策的取消帶來結構性的止跌效應，不排除網(wǎng)簽滯后性的影響。

目前房價未見底，短期內完成止跌見底企穩(wěn)的基礎不牢固、反彈上漲條件不具備。房價周期路徑為先止跌-再見底-后企穩(wěn)，現(xiàn)階段還在止跌筑底。一線城市房價結構性上漲，大部分城市房價已經(jīng)在低谷爬升期，基本調整到位。

11月70城各類產(chǎn)品房價環(huán)比跌幅均收窄，其中剛需產(chǎn)品收窄幅度最大。一是需產(chǎn)品為90平以下房價環(huán)比下降0.2%，環(huán)比降幅較10月收窄0.4%。二手住宅房價環(huán)比下降0.3%，環(huán)比降幅較10月收窄0.2%。

二是剛改產(chǎn)品為90-144平新房房價環(huán)比下降0.2%，環(huán)比降幅較10月收窄0.3%。二手房房價環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅較10月收窄0.1%。剛改產(chǎn)品房價跌幅的收窄相對小，與成交結構有關系。

三是改善型產(chǎn)品為144平以上新房房價環(huán)比下降0.3%，環(huán)比降幅較10月收窄0.2%。二手房房價環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅較上月收窄0.1%。改善型產(chǎn)品房價的跌幅收窄不明顯，一樣與成交結構有關。

根據(jù)國家統(tǒng)計部門2024年9月、10月、11月70城房價和12月前7周地方房價的數(shù)據(jù)、供求關系及產(chǎn)品供應和成交結構變化、政策調整四個因素分析，市場正在釋放出房價新的變化、信號。

第一是總體形勢來看，房價處于止跌筑底階段，不是房價見底，反彈上漲有困難。

第二是目前房價止跌回穩(wěn)的基礎不牢固，企穩(wěn)條件不具備，房價結構性上漲占主導。

第三是房價基本調整到位，未來2年不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預期概率大。

第四是一線城市房價處于底部階段，一線城市核心區(qū)和核心二線城市核心區(qū)將率先止跌回穩(wěn)現(xiàn)象。

第五是買房最好窗口期來臨，一線城市核心區(qū)和核心二線城市核心區(qū)現(xiàn)在買房就是抄底。

第六是房價上漲的城市不斷擴容，集中上漲進入分散上漲進入階段，進入普漲階段有困難。

第七是隨著房屋交易量止跌回穩(wěn)后，量對價的傳導效應開始顯現(xiàn)，一線城市城市最為明顯。

第八是城市與城市內部分化、一二手房分化明顯，一線城市二手住宅房價率先新房價上漲。

11月70城一手商品住宅房價環(huán)比下跌0.2%，跌幅收窄0.3%，呈現(xiàn)止跌筑底

11月70城新建商品住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，跌幅比10月下跌0.5%，收窄0.3%，連續(xù)4個月收窄。說明房價已經(jīng)基本調整到位，呈現(xiàn)房價止跌筑底階段特征，不是真正的房價見底到來，短期內反彈上漲有困難。

前1月-11月房價環(huán)比分別為1月下跌0.37%、2月下跌0.36%、3月下跌0.34%、4月下跌0.58%、5月下跌0.71%、6月下跌0.67%，7月下跌0.65%、8月下跌0.73%、9月下跌0.71%、10月下跌0.5%、11月下跌0.2%，房價跌幅持續(xù)收窄。

房價環(huán)比跌幅收窄，一是市場結構性的因素，大戶型、高價樓盤集中供應和成交，拉高價格指數(shù)。二是限價、限簽政策的取消，帶來價格的總體上漲。三是樓市政策的邊際效應帶來的短期市場效果。四是不排除網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性因素。

2024年8月下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環(huán)比降幅，到9月下跌0.71%、10月下跌0.5%、11月下跌0.2%，已經(jīng)連續(xù)3個月收窄，房價逐步往上漲的預期前進。房價加速止跌筑底，呈現(xiàn)房價見底的跡象。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環(huán)比下降0.1%，上漲76個月后首次下降，到2023年12月連續(xù)下跌28個月，一直到2024年11月連續(xù)下跌39個月，超過上輪房價下跌周期，說明房價基本上已經(jīng)調整到位。

70城房價環(huán)比已經(jīng)連續(xù)下跌39個月，是否短期內出現(xiàn)見底、反彈待觀察，因為房一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策傳導和政策效應及政策效果不佳，以價換量市場預期、庫存大、收入下降、信用違約與交房影響入市信心。

政策效應、成交量、房價向好的持續(xù)性能否保持6個月以上-9個月以上（即2024年10月-2025年9月）、一系列的政策大招能否在年底到2025年一季度前全面落地、還有政策加碼，才是判斷成交量、房價見底的標準。

由于政策短期之內無法扭轉房地產(chǎn)市場供求關系波動，經(jīng)濟、房企基本面和市場預期及入市信心的修復需要時間。現(xiàn)在成交量、房價企穩(wěn)的基礎、條件不牢固。預計房價完成筑底之后，將會在底部運行6個月以上-9個月以上。

11月70城房價環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，出現(xiàn)大幅增加，上漲的城市有17個，比上月增加10個，下跌的城市49城，比上月減少14城，持平的城市4個。其中杭州和湛江上漲0.9%領漲，上海上漲0.6%，成都上漲0.5%。

包括廈門上漲0.5%、武漢上漲0.4%、深圳上漲0.3%、天津上漲0.3%、重慶上漲0.3%、南充上漲0.3%、宜昌上漲0.3%、錦州上漲0.3%、長春上漲0.2%、寧波上漲0.2%、太原上漲0.1%、南京上漲0.1%、平頂山上漲0.1%。

上海最抗跌，呈現(xiàn)一枝獨秀的行情，新房價環(huán)比格連續(xù)30個月上漲，同比房價連續(xù)上漲73個月，堪稱房價風向標。主要原因是高端新房集中供應、成交。其次是需求旺盛、購買力強勁。再次是購房者偏愛新房，“打新熱”持續(xù)。

最后是限價等政策取消，住房限購等政策調整。上海作為國際金融中心城市，每年新企業(yè)的增長數(shù)量眾多，就業(yè)的崗位相比其他城市更多，而且上海的經(jīng)濟一直比較穩(wěn)定地增長，足以吸引外來的人口到上海工作生活，市場供求相對平衡。

能否保持6個月以上-9個月以上，是檢驗房價是否企穩(wěn)的標準，是否“曇花一現(xiàn)”的標準，前提條件是成交量、政策效應保持持續(xù)性的擴大，并且穩(wěn)定增長。基于政策落實，市場回溫表現(xiàn)，預計11月、12月房價上漲的城市數(shù)量還會進一步增加。

中指數(shù)據(jù)顯示，11月百城新建住宅平均價16592元/平方米，環(huán)比上漲0.36%，同比上漲2.40%（10月環(huán)比上漲0.29%，同比上漲2.08%、9月環(huán)比上漲0.14%，同比上漲1.85%），主要是受部分城市優(yōu)質改善項目入市影響，結構性上漲。

11月70城新建商品住宅一線城市房價率先止跌，二三線城市房價跌幅齊收窄

11月70城新建商品住宅房價環(huán)比的城市能級來看，一線城市房價環(huán)比率先止跌，二三線房價跌幅齊收窄。一線城市房價已經(jīng)處于底部階段，二三線城市房價處于筑底改善走勢。市場形成一線城市房價止跌、二三線城市房價改善的格局。

11月一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比0.0%，下降0.2%，降幅由10月下跌0.2%轉為持平0.0%。其中上海和深圳分別上漲0.6%和0.3%，北京和廣州分別下降0.5%和0.3%。上海和深圳房價漲幅擴大，京廣房價跌幅分別收窄0.2%、0.4%。

11月一二三線城市房價環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，一線城市環(huán)比0.0%，由10月下跌0.2%轉持平。二線城市環(huán)比下降0.1%，比10月下跌0.5%，收窄0.4%。三線城市環(huán)比下降0.3%，比10月降幅收窄0.2%。區(qū)域城市分化明顯，三四線城市改善趨勢。

中指數(shù)據(jù)顯示，11月百城新建商品住宅平均價一線及二線城市環(huán)比分別上漲0.69%（10月0.69%）、0.33%（10月0.17%），主要是優(yōu)質改善項目入市帶動房價格結構性上漲。三四線代表城市房價環(huán)比下跌0.04%（10月下跌0.02%）。

11月一手商品住宅房價同比下跌6.1%，跌幅收窄0.1%

11月70城新建商品住宅房價指數(shù)同比下跌6.1%，跌幅比10月6.2%，收窄0.1%。房價呈現(xiàn)跌幅改善的趨勢，下跌趨勢依然明顯。與政策效果未全面?zhèn)鲗У戒N售、價格端有關系，與以價換量，政策效應持續(xù)不強，供需關系未復蘇有關。

前1月-11月房價同比分別為1月下跌1.24%、2月下跌1.9%、3月下跌2.6%、4月下跌3.6%、5月下跌4.3%、6月下跌4.88%，7月下跌5.28%，8月下跌5.70%、9月下跌6.1%、10月下跌6.2%、11月下跌6.1%，房價逐漸改善的趨勢。

房價同比跌幅收窄，主要是環(huán)比累計的跌幅收窄，與城市大戶型、高價樓盤集中上市供應和成交，帶來的結構性房價上漲，及限價、限簽的政策期限帶來的政策效應，不排除是城市上漲的數(shù)量增加的原因。

房價同比下跌6.1%，一是新政效應衰減、持續(xù)性弱有關。二是新房需求不穩(wěn)定，二手房接盤人下降。三是以價換量已經(jīng)形成主流。四是與居民收入下降有關。五是二手房價降價幅度加大，對新房形成競爭態(tài)勢，影響房價的上漲預期。

11月70城新建商品住房價格同比下跌6.1%,比10月下跌6.2%，收窄0.1%，10月6.2%，創(chuàng)本輪房價最大跌幅。自2022年4月同比下跌0.1%，到2024年11月，已經(jīng)連續(xù)下跌32個月，房價已經(jīng)基本調整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌9個月，到2023年12月連續(xù)下跌21個月，一直到2024年11月連續(xù)下跌32個月，房價下跌周期超過上輪。

11月70城房價同比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市3個，與上月一樣。持平0座。下降的城市67座，比上月一樣。其中上海上漲5.0%，與上月持平、太原上漲0.5%，比上月漲幅擴大0.3%、西安上漲0.3%，比上月漲幅回落0.4%。

70城房價同比已經(jīng)連續(xù)下跌32個月，房價短期內出現(xiàn)見底、反彈的可能性非常低。過去2年多房價同比下跌基數(shù)大，房價短期的下行筑底調整期未完成。房地產(chǎn)出清周期還沒有結束，供求和預期及信心修復未結束，見底有待觀察。

11月70城一手商品住宅一二三線城市房價同比跌幅首次收窄

11月70城新建商品住宅房價同比的城市能級來看，區(qū)域城市分化嚴重。其中一線城市房價下跌，跌幅收窄0.3%，二線城市跌幅收窄0.2%、三線城市房價跌幅收狹0.1%，首次形成一二三線城市跌幅收窄的市場格局。

11月一線城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比下跌4.3%，比10月下跌4.6%，收窄0.3%。其中北京、廣州、深圳同比分別為下跌5.3%、下跌9.9%、下跌7.1%，均比上月跌幅收窄，上海上漲5.0%，與三月持平。

11月一二三線城市新建商品住宅房價同比數(shù)據(jù)顯示，一線城市同比下降4.3%，降幅比上月收窄0.3%。二線城市同比下降5.8%，降幅比上月收窄0.2%。三線城市同比下降6.5%，降幅比上月收窄0.1%。說明一二三線城市房價改善明顯。

11月70城二手住宅房價環(huán)比下跌0.3%，跌幅收窄0.2%，改善、積極向好趨勢

11月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，跌幅比10月下跌0.5%，收窄0.2%。房價連續(xù)2個月收窄，說明房價已經(jīng)基本調整到位，呈現(xiàn)房價止跌筑底階段特征，不是真正的房價見底到來，短期內反彈上漲有困難。

1月-11月二手住宅房價環(huán)比分別為1月下跌0.7%、2月下跌0.62%、3月下跌0.53%、4月下跌0.94%、5月下跌1%、6月下跌0.85%，7月下跌0.80%、8月下跌0.95%、9月下跌1.2%、10月下跌0.5%、11月下跌0.3%。

二手住宅房價跌幅收窄，重要原因就是二手房掛牌量下降，二手房市場轉向回暖?？傮w表現(xiàn)為處于止跌筑底階段，未見底。9月70城二手住宅房價環(huán)比下跌1.2%，創(chuàng)下自2014年10月以來單月第一大環(huán)比降幅。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環(huán)比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續(xù)下跌5個月，到2023年12月，連續(xù)下跌29個月，一直到2024年11月連續(xù)下跌40個月。政策端傳導到市場端、價格端的效果逐漸顯現(xiàn)。

11月70城二手住宅房價環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市10個，比10月增加3個，分別為北京上漲0.9%領漲，杭州0.8%、成都0.7%、深圳0.5%、上海和廈門及重慶0.4%、天津和徐州0.2%、寧波0.1%。

2城持平，下跌城市58個，比上月減少1個，說明房價上漲的城市數(shù)量不斷擴增，釋放出二手住宅房價止跌筑跌預期增強，見底企穩(wěn)上漲的基礎不牢固。短期來看，要實現(xiàn)見底反彈，需要市場觀察。

中指數(shù)據(jù)顯示，11月百城二手住宅平均價14278元/平方米，環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03%，連續(xù)下跌31個月，同比下跌7.29%（10月環(huán)比下跌0.60%、同比下跌7.27%），跌幅擴大0.2%，已連跌30個月。

11月70城二手住宅一線城市房價環(huán)比連續(xù)2個月上漲，房價止跌見底階段

11月70城二手住宅房價環(huán)比的城市能級來看，二手住宅一線城市房價環(huán)比連續(xù)2個月上漲，呈現(xiàn)止跌上漲的見底回穩(wěn)階段。二線城市房價跌幅收窄0.2%，三線城市房價跌幅收窄0.1%，形成一線城市連漲2個月，二三線城市收窄的復蘇格局。

11月一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，與10月上漲0.4%持平，連續(xù)2個月上漲轉漲，呈現(xiàn)房價見底回穩(wěn)的階段。其中北上廣深環(huán)比分別為上漲0.9%、上漲0.4%、下跌0.4%、上漲0.5%，北上深漲幅收窄，廣州幅降持平。

一線城市二手住宅銷售價格連續(xù)2個月上漲，主要是高品質的樓盤大戶型、高價房集中上市供應和成交，帶來的結構性房價上漲，及限價、限簽的政策期限帶來的政策效應，不排除是網(wǎng)簽滯后性的原因。

11月一二三線城市二手住宅房價環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域城市分化，其中一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，連續(xù)2個月上漲。二線城市二手住宅環(huán)比下降0.2%，降幅收窄0.2%。三線城市二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅收窄0.1%。

中指數(shù)據(jù)顯示，11月百城二手住宅平均房價數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅價格環(huán)比下跌0.07%，較10月收窄0.10%。二線城市及三四線代表城市環(huán)比分別下跌0.68%、下跌0.66%，跌幅分別收窄0.2%、03%，一線城市最為顯著。

11月70城二手住宅房價同比下跌8.5%，跌幅收窄0.4%

11月70城二手住宅房價指數(shù)同比下跌8.5%，跌幅較上月收窄0.4%。房價連續(xù)2個月跌幅收窄，表明房價逐漸改善的趨勢。一方面是房價環(huán)比一線城市連續(xù)2個月上漲，同比一二三線城市房價同比持續(xù)收窄。

11月-1月二手住宅房價同比分別為11月下跌8.5%、10月下跌8.9%、9月下跌9.02%、8月下跌8.60%，7月下跌8.17%、6月下跌7.8%、5月下跌7.8%、4月下跌7.0%、3月下跌5.90%、2月下跌5.15%、1月下跌6.15%，房價開始筑底趨勢。

11月70城二手住宅房價同比下跌8.5%，跌幅收窄0.4%，房價筑底加快。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現(xiàn)房價同比下跌，到2024年11月房價下跌8.5%，已經(jīng)連續(xù)下跌34個月。

2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首地次下降，到2022年12月連續(xù)下跌11個月，到2023年12月，連續(xù)下跌23個月，一直到2024年11月連續(xù)下跌34個月，房價下跌周期超上輪。

11月70城二手住宅房價同比上漲城市數(shù)量來看，為0個，全面下跌，已經(jīng)連續(xù)10個月70城房價全部下跌。釋放出房價下跌壓力形勢，處于筑底調整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數(shù)大有關系。

11月70城二手住宅一二三線城市房價同比跌幅首次收窄，呈現(xiàn)改善好轉趨勢

11月70城二手住宅房價同比的城市能級來看，一、二、三線城市房價同比首次跌幅收窄，其中一線城市房價跌幅收窄1.6%，二線城市房價幅收窄0.4%、三線城市房價幅收窄0.2%，市場形成一二三線城市房價呈現(xiàn)改善好轉的格局。

11月一線城市二手住宅銷售價格同比下降8.0%，降幅收窄1.6%。北上深廣同比分別為下跌6.2%、下跌4.9%、下跌9.0%、下跌11.9%，北上廣深房價同比跌幅全面收窄，最為顯著。

11月一二三線城市二手住宅銷售價格同比數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷售價格同比下降8.0%，降幅收窄1.6%。二線同比下降8.4%，降幅收窄0.4%。三線城市同比下降8.8%，降幅收窄0.2%，意味著一二三線城市房價處筑底趨勢。