本文是圓方的第1055篇原創(chuàng)

01

在今年的預(yù)測文章《2025，世界會更好么？》有伙伴留言問圓方：

圓方，請教下，2025年下半年一線城市房價的那波暴力拉升，如果是一線非核心區(qū)的房子，會回到之前房價的歷史高位附近嗎？如果可以的話，打算趁這最后一波出掉魔都非核心的一套剛需房。

之所以這位伙伴會問這個問題，是因?yàn)樵凇?025，世界會更好么？》的“投資方向相關(guān)”這個篇章，圓方有提到對于2025年中國房地產(chǎn)市場的判斷，圓方在文章中預(yù)測：

關(guān)于明年（2025）以及未來三到五年的趨勢，我個人做了一個修復(fù)時間圖：

一線城市“上漲”，明年下半年，可能會迎來一次“暴力”拉升，房價很有可能會回歸到之前的歷史高位（但不太可能會超過）

二線城市“趨穩(wěn)”（比如鄭州，等有人口凈流入的國家中心城市），房價會慢慢修復(fù)，主城區(qū)的房價（郊區(qū)不算）甚至?xí)衔飪r的漲幅。（可能在3年時間，會回歸到曾經(jīng)的歷史高位）

三線及以下城市，大概就是永久的下降……而房價大概會在五到十年，逐步“鶴崗化”，房價回歸到：

房價=稅后租金/銀行的貸款利率+2%

這樣一個區(qū)間，你要問三線及其以下，租不出去的房子值多少錢？可能那真的就叫負(fù)資產(chǎn)吧……

02

有小伙伴不太理解“房價=稅后租金/銀行的貸款利率+2%”這個是什么意思。

舉個例子，就比如是三線及以下城市的的房子，如果稅后租金是2000一個月，一年大概是24000。那么這個房子的價值就大概不會高于，24000/（銀行貸款利率4%+2%）=20000/0.06=40萬

三線及以下的房產(chǎn)，房屋價格會逐步回歸到房屋實(shí)際使用價值的層面，正所謂“房子是用來住的，不是用來炒的”。

03

或許有小伙伴會問，既然房屋價格會回歸使用價值，落實(shí)“房住不炒”，那么為什么你還判斷一二線城市房屋價格會漲回去呢？

“房子是用來住的，不是用來炒的”的這句話，最早出現(xiàn)，是在2016年12月14中央經(jīng)濟(jì)工作會議。原話是這么說的：

促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制?！?/p>

但是真正讓炒房的人徹底“清醒”，不敢買房的底層原因，其實(shí)是這個會議上說的另外一句話：“要在宏觀上管住貨幣，落實(shí)人地掛鉤政策。要加快住房租賃市場立法，加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓?！?/p>

所以，我們的貨幣政策從16年到24年這8年間，都是“穩(wěn)健”，直到2024年的經(jīng)濟(jì)工作會議，才提到“適度寬松的貨幣政策”。而貨幣的適度寬松，一定會在之后的一到兩年傳遞到房地產(chǎn)市場。

只是這一次，并不會是“天降甘霖，雨露均沾”。

再再再再說一遍，那個屬于房地產(chǎn)的“艮土八運(yùn)”已經(jīng)永遠(yuǎn)過去了。

房地產(chǎn)想回到十年前那種，房子和土地價格普漲的時代，那種所有地方政府可以靠“土地財政”過活的時代，是不太可能的。

所以，今天依然有人熱烈討論“房地產(chǎn)是否會回暖”，是因?yàn)橐廊挥腥讼嘈牛八蟹孔佣紩袡C(jī)會回到2018-2019年的價格”。希望自己終究會有解套的那一刻。

04

一線城市房價會快速回歸的原因，其實(shí)也很簡單。

因?yàn)槲磥?，不管是?strong>“人工智能”，“低空經(jīng)濟(jì)”還是做“探索太空”，“創(chuàng)新藥物”的這些“新質(zhì)生產(chǎn)力”“新貴”們，以及即將會出現(xiàn)的“新.金融精英”們。他們都幾乎只會在一線城市聚集，而不會再像過去那樣在二線，三線城市出現(xiàn)。

2024年，已經(jīng)有許多“新質(zhì)生產(chǎn)力”轉(zhuǎn)化為“現(xiàn)金流”了，而且一旦有“現(xiàn)金流”產(chǎn)生，收入未來持續(xù)上漲的預(yù)期是很明顯的，再疊加現(xiàn)在買房上車的首付比例又低，貨幣政策又足夠?qū)捤?，會有不少人已?jīng)想要上車了。

而等到這一波生產(chǎn)力大爆發(fā)之后，“富起來”的新貴們，也一定會在這些地方買房。

所以一線城市房價，估計25年就能夠快速修復(fù)。其實(shí)真正“聰明的錢”已經(jīng)在行動了。

2024 年 12 月，北京二手住房網(wǎng)簽成交量突破 2.1 萬套，環(huán)比增長 15%，同比增長 66.3%，時隔 21 個月，北京市二手住房網(wǎng)簽量再次突破兩萬套

2024 年 12 月，上海二手房累計成交 29,711 套，環(huán)比增長 9.84%，同比增長約 98.7%，創(chuàng)下近三年半成交新高。

2024 年 12 月，深圳二手住宅網(wǎng)簽量為 8282 套，環(huán)比上漲了 12% ，同比上漲約 135.67%。

05

但是即便是一線城市，房價也會出現(xiàn)比之前更大的分化。

回到這位伙伴問的問題：

“一線非核心區(qū)的房子，會回到之前房價的歷史高位附近嗎”

這主要取決于這個“非核心區(qū)”有多不核心，未來，諸如北京，上海，深圳這樣的城市，住宅的價格相差10倍，都會是常態(tài)。

未來，或許并不存在于“先上車”這個概念，過去買房像買債，未來買房像買股……

祝好！

圓方

2025年1月3日