這輪下跌，中國(guó)樓市為什么跌幅這么大，跌的時(shí)間為什么這么長(zhǎng)呢？總結(jié)起來(lái)有兩點(diǎn)。

第一點(diǎn)，來(lái)自于房地產(chǎn)本身。2015年下半年到2021年上半年，這一輪上漲漲幅特別大，累積了很多泡沫。后來(lái)泡沫被擠破了，泡沫破滅之后的樓市調(diào)整跟沒(méi)有泡沫時(shí)候調(diào)整是完全不一樣的。

第二點(diǎn)原因，來(lái)自于樓市的外部。宏觀經(jīng)濟(jì)偏弱，尤其是經(jīng)歷了疫情的沖擊，宏觀經(jīng)濟(jì)連著居民收入，居民的收入增速放緩，或者說(shuō)是居民收入下滑，甚至有些人失業(yè)，都會(huì)導(dǎo)致他們自己買(mǎi)房子的能力下滑，或者說(shuō)是現(xiàn)金不足。

就目前而言，全國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)擠完了，整個(gè)房地產(chǎn)的泡沫也基本上接近擠完了。但是影響樓市的另外一個(gè)因素，經(jīng)濟(jì)面依然偏弱。在我們的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)當(dāng)中，我們特意構(gòu)建了一個(gè)全國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境景氣指數(shù)，可以說(shuō)自2022年以來(lái)一直比較低迷。這就是為什么目前的救市政策出了很多，整個(gè)政策景氣指數(shù)已經(jīng)創(chuàng)了歷史新高了，但是樓市還是跌跌不休。

因此我告訴各位，目前判斷樓市什么時(shí)候止跌反彈，咱們不能把政策看得特別重，應(yīng)該把經(jīng)濟(jì)面的變化看得特別重。

今天，我想結(jié)合今年上半年全國(guó)主要城市的GDP增速這個(gè)單一指標(biāo)，來(lái)比對(duì)一下全國(guó)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)弱程度變化。

這個(gè)圖是全國(guó)一二線城市的GDP同比增速。今年上半年全國(guó)的同比增速是5.3%，大部城市都是在5.0%以上，但個(gè)別城市比較弱，太原只有0.3%，主要是上半年太原的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，煤炭行業(yè)表現(xiàn)比較弱，產(chǎn)能過(guò)剩，行業(yè)內(nèi)卷。

像太原的經(jīng)濟(jì)如此低迷，那你就不能期望今年太原的樓市能夠止跌企穩(wěn)。南寧是3.7%，屬于西南地區(qū)的弱二線，這類(lèi)城市制造業(yè)偏弱，大型的企業(yè)比較少。廣州只有3.8%，廣州雖是一線城市，為什么這么低迷呢？

主要是廣州的支柱產(chǎn)業(yè)，汽車(chē)制造業(yè)增加值大幅下滑了6%。廣州的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)燃油車(chē)為主，新能源汽車(chē)占比比較少，全國(guó)新能源汽車(chē)占比比較高的是上海和合肥，而且上半年廣州的高科技產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)也比較弱，明顯弱于深圳、上海、杭州等。

上半年GDP增速最高的是合肥，增長(zhǎng)6.0%。合肥比較強(qiáng)，主要是合肥的制造業(yè)比較強(qiáng)，推動(dòng)出口比較強(qiáng)。今年上半年合肥的出口增速是22%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，也高于長(zhǎng)三角的其他幾個(gè)中心城市，尤其是機(jī)電類(lèi)、汽車(chē)類(lèi)出口強(qiáng)勁。合肥樓市目前也是比較低迷的，但是看經(jīng)濟(jì)動(dòng)能要好于其他同類(lèi)城市，這就意味著未來(lái)合肥的樓市企穩(wěn)反彈可能會(huì)早于其他的二線城市。

佛山最低迷，只有2.3%，其邏輯跟廣州是一樣的，因?yàn)閺V佛同城化，產(chǎn)業(yè)也比較類(lèi)似。其次西寧增速只有2.6%，西寧主要是工業(yè)弱，上半年工業(yè)增加值同比增速只有0.5%，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平。

另外，服務(wù)業(yè)也不行，同比增速只有3.4%。這個(gè)表中增速最高的是蕪湖，同比增長(zhǎng)7.1%。蕪湖強(qiáng)的邏輯跟合肥比較類(lèi)似。因?yàn)樵诎不?，合肥是老大，蕪湖是老二，蕪湖同樣是上半年出口?qiáng)勁，增速也是22%，同樣是機(jī)電類(lèi)和汽車(chē)類(lèi)出口非常好。

全國(guó)一二線城市，拿今年上半年的經(jīng)濟(jì)增速跟去年上半年做個(gè)比較，上海和北京今年的增速比去年上半年是好轉(zhuǎn)的，深圳反而走弱，廣州今年比較弱，但是去年更弱，邊際改善。

南京改善幅度比較大，蘇州今年不如去年，可能受規(guī)貿(mào)戰(zhàn)影響比較大。杭州今年比去年改善了，寧波相比去年走弱，合肥相比去年改善，鄭州略走弱，武漢略走強(qiáng)，長(zhǎng)沙改善。福州略走弱，廈門(mén)是明顯走強(qiáng)，南昌也是走強(qiáng)，重慶不咋樣，增速明顯回落，成都正好相反，增速是明顯回升，貴陽(yáng)略有走弱，南寧市在低位當(dāng)中邊際改善，海口是大幅改善。

?？诳赡芨再Q(mào)港快速推進(jìn)，而且已經(jīng)宣布了將于今年年底封關(guān)有關(guān)。昆明邊際改善，天津略有改善，太原很差，去年就已經(jīng)很弱了，今年更差，濟(jì)南有所改善，青島又有所回落，西安大幅改善，主要是西安去年上半年的經(jīng)濟(jì)增速特別低，只有2.2%，主要是固定資產(chǎn)投資降了6%，汽車(chē)制造業(yè)比較低迷，今年是有所好轉(zhuǎn)。