文/謝逸楓

2025年3月9日，住建部門透露，近期正在組織編制《好房子建設(shè)指南》、修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，其中一項(xiàng)是將住宅的層高標(biāo)準(zhǔn)提高到“不低于3米”。層高不低于3米的層高標(biāo)準(zhǔn)意見，一瞬間點(diǎn)燃市場熱議。

層高不低于3米，最早來源于住建部門2022年公布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿中就擬定“新建住宅建筑的層高不應(yīng)低于3.0米”。遺憾的是這一條的擬定，征求意見稿至今未落地實(shí)施，在2023年、2024年一樣引起爭論。

層高是指從本層地板到上層地板的距離。2011年版的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定要求，住宅層高宜為2.8米。該規(guī)范從2012年8月開始實(shí)施，直接影響了此后10多年的各地住宅項(xiàng)目規(guī)劃工作，稱為2.8米層高天花板。

凈高是指住宅建筑實(shí)際使用高度。2005年版《住宅建筑規(guī)范》、2011年版的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，都有不應(yīng)低于2.4米的強(qiáng)制性要求。層高與凈高是兩個(gè)不同的概念，凈高是強(qiáng)制性的要求，層高是一般強(qiáng)制性要求。

筆者認(rèn)為，層高、凈高的同時(shí)增高，才是好房子的核心指標(biāo)，才是真正享受住宅建筑帶來的空間感、美化感、舒適感、幸福感?！蹲≌O(shè)計(jì)規(guī)范》最應(yīng)該同時(shí)修訂凈高和層高，分別為凈高不應(yīng)低于2.8米，層高不應(yīng)低于3米。

層高，2011年版的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定要求，住宅層高宜為2.8米。具體到項(xiàng)目操作的實(shí)施層面來看，根據(jù)不同城市的居住密度和項(xiàng)目容積率，房屋層高基本在2.8米-3.2米之間，但達(dá)到3米及3.2%的非常少。

筆者認(rèn)為，住建部門2022年公布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿中就擬定“新建住宅建筑的層高不應(yīng)低于3.0米”，最后無法落地實(shí)施的原因，關(guān)鍵是層高不應(yīng)低于3.0米，首先是與90/70的政策相沖突。

90/70的政策，戶型小，原來的土地容積率低。其次是層高不應(yīng)低于3.0米，與房企開發(fā)利潤的預(yù)期不符合，會(huì)增加投資開發(fā)成本、增加材料使用成本、增加稅費(fèi)成本。再次是市場需求，剛性需求占主導(dǎo)位置，并且大部分的城市以增量為主。

其中有一個(gè)非常特殊的因素就是房地產(chǎn)市場上存在限購、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限企、限離、限商住和土地市場上存在限配建、限自持、限售價(jià)、限現(xiàn)房等大量的限制政策，影響房屋交易、流通。

關(guān)鍵是房地產(chǎn)市場、土地市場大量的限制政策，直接影響房子價(jià)格上漲空間、影響項(xiàng)目的開發(fā)利潤預(yù)期，影響房企對(duì)于層高不應(yīng)低于3.0米的嘗試，影響“層高不應(yīng)低于3.0米”意見落實(shí)，影響好房子的建設(shè)目標(biāo)。

另外是高地價(jià)，高價(jià)得地的土地出讓規(guī)則和出讓模式，是影響層高不應(yīng)低于3.0米落地的非常特殊因素之二。按照過去10年的成交土地來看，大中城市的土地要建成好房子的標(biāo)準(zhǔn)難度大，因?yàn)橥恋厝莘e率已經(jīng)規(guī)定好了，況且項(xiàng)目開發(fā)成本大。

最后是層高不應(yīng)低于3.0米，與地方土地出讓容積率和土地出讓計(jì)劃及目標(biāo)的規(guī)定有矛盾、與已經(jīng)出讓的土地容積率調(diào)整難度大有關(guān)系，這是地方一直愿意執(zhí)行2011年版的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定要求“住宅層高宜為2.8米”的背后原因之一。

筆者認(rèn)為，能否打破住宅建筑層高不低于3米的魔咒，取決于五個(gè)因素，首先是好房子的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)指南，具有強(qiáng)制性、約束性。其次是住宅項(xiàng)目規(guī)范的修訂，獲得通過。再次是允許地方或房企自行調(diào)整土地容積率，并且不額外增加費(fèi)用。

再其次是取消樓市、土地市場剩余的限購、限貸、限售、限價(jià)、限售價(jià)、限現(xiàn)房銷售等限制政策，讓房價(jià)回歸市場、交易自由，并且出臺(tái)層高不低于3米、好房子的相關(guān)配套政策。

最后是取消90/70政策，再允許地方或房企自行調(diào)整土地容積率，并且不額外增加費(fèi)用，增加地方或房企的建設(shè)好房子積極性。毫無疑問，住宅項(xiàng)目規(guī)范的修訂成功、好房子的強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)、層高不應(yīng)低于3.0米的配套政策是打破魔咒的關(guān)鍵。

目前少部分城市的部分項(xiàng)目已能做到“3米層高”，意味著市場邏輯正在變化。隨著過去兩年市場對(duì)改善型住宅需求的提升，一些高品質(zhì)住宅的層高已經(jīng)上調(diào)到2.9米以上的高度，有些會(huì)要求至少達(dá)到3.1米的高度。

在項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)中，一些房企在此次標(biāo)準(zhǔn)提出之前，已經(jīng)在部分項(xiàng)目上做了類似的嘗試。按照3米的高度測算過成本，成本會(huì)有所增加。但增加的成本幅度總體可控，由于限價(jià)限簽、限自持、限購等政策限制房價(jià)上漲空間，產(chǎn)品溢價(jià)有限。

當(dāng)務(wù)之急是取消場上的限價(jià)、限簽、限自持、限購等政策限制房價(jià)上漲空間，避免嚴(yán)重抑制產(chǎn)品溢價(jià)，影響層高突破2.8米天花板的限制、影響好房子的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。按照新的好房子標(biāo)準(zhǔn)體系，可能對(duì)已經(jīng)建造好的項(xiàng)目造成一定沖擊。

今年3月5日的工作報(bào)告中，首次提出”好房子”的表述，這是對(duì)好房子的肯定、非常重視、支持投資開發(fā)的態(tài)度。正如媒體所說，當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，人們的住房需求從“有沒有”，轉(zhuǎn)向“好不好”。

好房子標(biāo)準(zhǔn)體系，三個(gè)有利，有利起到結(jié)構(gòu)性的需求引導(dǎo)作用，激發(fā)改善型購房需求、賣一買一、高品質(zhì)的第三套需求；有利于促進(jìn)住房交易的快速循環(huán)，促進(jìn)二手房市場交易更加活躍；有利適應(yīng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的市場變化。

筆者認(rèn)為，目前市場上的好房子，普遍的價(jià)格高于周圍同類型產(chǎn)品25%-35%，一定程度上反映出好房子的高價(jià)格，而高價(jià)格的背后就是建設(shè)好房子的高成本，特別是在規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資開發(fā)、施工建設(shè)、用工材料、土地價(jià)格方面成本比較高。

要讓市場上出現(xiàn)更多的好房子，關(guān)鍵是好房子的規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資開發(fā)、施工建設(shè)、用工材料、土地價(jià)格的成本下降的同時(shí)，取消市場上剩余的樓市限制措施，在貸款、稅費(fèi)方面給開發(fā)好房子的房企優(yōu)惠政策，并且出好房子的配套政策。

好房子（安全、舒適、綠色、智慧），是未來發(fā)展高品質(zhì)居住的目標(biāo)，是未來中高收入人群的需求目標(biāo)，是房企打造產(chǎn)品的市場需求目標(biāo)，是增量到存量市場，是改善供需關(guān)系并重塑行業(yè)格局，從總量匹配向結(jié)構(gòu)性匹配演進(jìn)的關(guān)鍵因素。

上述標(biāo)2011年版本的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)執(zhí)行至今已經(jīng)很長時(shí)間了。從居住品質(zhì)、市場需求、房企產(chǎn)品戰(zhàn)略、產(chǎn)品的吸引力、改善供需關(guān)系、得房率提升、小區(qū)共享空間升級(jí)、行業(yè)發(fā)展來看，給房子的“身高”標(biāo)準(zhǔn)調(diào)一下，是大勢所趨、心之所向。