文︱劉德科

杭州樓市挺有熱度的，為什么還要再出新政策？先說(shuō)我們的看法：熱是假象，新政策也只是新打的一個(gè)小補(bǔ)丁而已。

打了一個(gè)小補(bǔ)丁

第一個(gè)問(wèn)題，為什么說(shuō)新政策只是打了一個(gè)小補(bǔ)丁而已？

今天〔2025/4/21〕，杭州開(kāi)始實(shí)施新的契稅優(yōu)惠政策：主城四區(qū)（上城、拱墅、西湖、濱江）的首套房按區(qū)計(jì)算，如果你在四個(gè)新政區(qū)各僅有一套房，現(xiàn)在每一套都算首套房，每套可以省下0.5至2.0個(gè)百分點(diǎn)不等的契稅支出〔《關(guān)于調(diào)整個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭住房享受契稅優(yōu)惠住房套數(shù)查詢(xún)規(guī)則的通知》，2025/4/18〕。

這個(gè)新政策，只是修復(fù)了杭州此前的一個(gè)BUG——此前，對(duì)于首套房，金融監(jiān)管部門(mén)與稅務(wù)部門(mén)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。房貸意義上的首套房，早在一年前〔2024/5/9〕就已經(jīng)完全按行政區(qū)來(lái)分區(qū)計(jì)算；契稅意義上的首套房，現(xiàn)在才跟上腳步，跟房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)保持一致了。

小陽(yáng)春

第二個(gè)問(wèn)題，杭州樓市的小陽(yáng)春是真的嗎？

各項(xiàng)數(shù)據(jù)的熱度都不低。今年3月份杭州市區(qū)二手房網(wǎng)簽量超過(guò)了1.2萬(wàn)套，創(chuàng)下近過(guò)去八年以來(lái)的單月新高。你再看土拍市場(chǎng)，僅僅今年一季度，杭州就三度刷新了樓面地價(jià)歷史紀(jì)錄。

◆杭州樓面地價(jià)紀(jì)錄一覽（2016-2025）

日期

樓面地價(jià)

地塊位置

房企

紀(jì)錄

時(shí)長(zhǎng)

2025/3/28

88029元/㎡

西溪低密地塊

建發(fā)

2025/3/25

77409元/㎡

奧體濱江地塊

濱江

3天

2025/1/24

64834元/㎡

民生藥廠(chǎng)地塊

濱江

60天

2024/10/22

50717元/㎡

錢(qián)江新城二期

綠城

94天

2016/03/23

45368元/㎡

鳳起潮鳴地塊

綠城

8年

所以，杭州樓市的小陽(yáng)春當(dāng)然是真的。既然是真的，你為什么還說(shuō)杭州樓市的熱度是假象？這就涉及到杭州樓市的熱度究竟是怎么來(lái)的。

熱度究竟是怎么來(lái)的

第三個(gè)問(wèn)題，杭州樓市的熱度是怎么來(lái)的？

各路專(zhuān)家和各種款式的AI會(huì)跟你說(shuō)，這是「產(chǎn)業(yè)升級(jí)+人口流入+政策寬松」的共振結(jié)果。這樣的見(jiàn)解，不過(guò)是正確的廢話(huà)——因?yàn)榘ㄉ钲?、南京、蘇州、武漢等幾乎所有頭部城市都有產(chǎn)業(yè)升級(jí)，都有人口凈流入，都出臺(tái)了一堆的樓市提振政策，為什么它們的熱度比不過(guò)杭州？

那些習(xí)慣用宏觀(guān)視角去解讀樓市的人，看起來(lái)很高大上，但其實(shí)不得要領(lǐng)；樓市的很多現(xiàn)象，往往要從微觀(guān)層面著手，才能找到根源所在。

有人說(shuō)，那是因?yàn)楹贾葑采狭恕赋沁\(yùn)」，你看風(fēng)馳電掣的DeepSeek啊，如火如荼的宇樹(shù)機(jī)器人啊，把杭州推向了「硬科技高地」。這么說(shuō)沒(méi)錯(cuò)，硬科技確實(shí)能增強(qiáng)公眾對(duì)于城市前景的信心，但硬科技跟房地產(chǎn)這兩者之間終究隔著好幾層的邏輯關(guān)系。

還有人說(shuō)，杭州地王頻出，地價(jià)上漲會(huì)增強(qiáng)買(mǎi)房的緊迫性。這么說(shuō)也沒(méi)錯(cuò)，但地王頻出也是樓市熱度的一個(gè)結(jié)果，我們?cè)撟穯?wèn)的是，為什么會(huì)地王頻出？

杭州樓市小陽(yáng)春的關(guān)鍵原因是：「取消限價(jià)」的政策效應(yīng)正在顯現(xiàn)，「取消限價(jià)」帶來(lái)了地價(jià)與房?jī)r(jià)的假性上漲。

半年前〔2024/10/9〕，杭州正式發(fā)文取消新房限價(jià)。自2016年住建部推行新房限價(jià)以來(lái)，杭州的一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象日益嚴(yán)重，搖號(hào)搖中一套房就能躺著賺幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)，屢屢上演。取消限價(jià)，原本被死死摁住的新房?jī)r(jià)格，當(dāng)然要回彈——即便杭州的二手房?jī)r(jià)也在暴跌，但不少樓盤(pán)在暴跌之后仍然明顯高于當(dāng)初的政府限價(jià)。

所以，杭州新房?jī)r(jià)格上漲，是「取消限價(jià)」之后的自然回彈，這種回彈當(dāng)然只能算是假性上漲。

同理，地價(jià)上漲，也是因?yàn)楹贾萑∠送恋叵迌r(jià)。過(guò)去這些年，杭州的地價(jià)也是被行政之手死死摁住——綠城·鳳起潮鳴地塊的樓面地價(jià)紀(jì)錄〔45368元/㎡，2016/3/23〕，竟然能保持了八年之久。

所以，杭州地王頻出，地價(jià)上漲，也是「取消限價(jià)」之后的自然回彈。

地王頻出，新房?jī)r(jià)格上漲，不僅讓購(gòu)房者產(chǎn)生了出手買(mǎi)房的緊迫性，而且也讓房企產(chǎn)生了一些些恐慌心理，拼命在杭州拿地。就情緒生成機(jī)制而言，房企與購(gòu)房者并無(wú)區(qū)別，房企不見(jiàn)得有比購(gòu)房者聰明多少。

還會(huì)有低谷

現(xiàn)在，你回頭再看我們最初提出的那個(gè)問(wèn)題：杭州樓市挺有熱度的，為什么還要再出新政策？

答案已經(jīng)很明了了：杭州樓市的熱度，不過(guò)是「取消限價(jià)」之后的自然回彈與假性上漲；等到這一輪自然回彈結(jié)束之后，如果沒(méi)有新政策及時(shí)追加，杭州樓市將重又陷入行情低谷。

我們說(shuō)的新政策，是指那種有效且有利的政策措施，而不是像現(xiàn)在這種微調(diào)契稅的小補(bǔ)丁。

當(dāng)然，有效且有利的政策措施，根本不在地方政府的權(quán)限范圍之內(nèi)。

不過(guò)，我們都不用著急，他們遲早會(huì)想明白的。

我們能看到的景象是：「棚改2.0」版本遲早會(huì)重新上線(xiàn)……下次再寫(xiě)。

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我們寫(xiě)的上一篇文章

2025/4/18

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科