北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

請問，我現(xiàn)在名下有一套在住的櫻花園的中樓層三居，22年6月買在了高點，成本664萬（加上裝修中介費690萬）。我愛人名下一套西華府的小兩居 ，買的早，成本300多萬。

我們手里現(xiàn)金700萬，現(xiàn)金的投資回報率大概5%-10%。我們準(zhǔn)備明年生小孩，孩子可以跟我老公落戶在八里莊學(xué)區(qū)上人大附小。

我們最近糾結(jié)要不要重新整合一下資產(chǎn)。我們想了三個方案。

方案一是房子今年下半年全部賣掉，櫻花園肯定虧了，手里只持有現(xiàn)金，全部投資，不買房，租好品質(zhì)的三居居住。

方案二是下半年把房子全部賣掉，貸款300萬，再添點現(xiàn)金進(jìn)去，預(yù)算1600萬買一套三居，但是這個三居買在哪沒想好。

方案三，賣掉西華府，櫻花園暫時保留，等大盤上漲，房價回來了再賣。請問您更建議哪個方案？如果是方案二，您有推薦的小區(qū)嗎？

章哥：

1、方案一。櫻花園三區(qū)664萬買的，那應(yīng)該是單價8萬80平左右的。這種戶型如果裝修的還行，那租金9000上下為正常，也就是坪效120塊錢左右?，F(xiàn)在櫻花園的均價7萬多吧，那租售比就是600左右，年化租金回報率約為2%。

西華府的不用算了，豐科園的從來都是北京平均值，1.8%左右。我在這邊有個辦公室，20年了，雖然很少來，但時不常的會算算周邊租售比。

也就是說，現(xiàn)在這兩套房的租金回報率都是正常的，房價中沒有單獨的溢價或泡沫，收益率和同期銀行存款利率（1.5-1.8%）差不多。那如果都賣掉投資，就得確保穩(wěn)妥，而且收益長期超過銀行利率。還得是明顯超過，否則犯不上這么折騰。

2、方案二，添錢置換。那既然房子是用來住的，就先看自己的居住需求吧，有需求就換。地段兒的話肯定是朝陽區(qū)北部，太陽宮亞運村奧園望京等地。因為既沒有學(xué)區(qū)溢價，高總價房產(chǎn)在這里也不算錯配。別買南部，總價偏高了，流動性相對弱，價格走勢也至少不強。

3、方案三，賣掉一套。兩套房從地段兒和小區(qū)來講都沒毛病，或者是各有優(yōu)劣，那就賣掉不自住的吧。但考慮好等待樓市回暖這段時間的資金安排，如果存銀行的話未必合適，因為利息和租金收益差不多。

這方案其實和第一個差不多，都是持幣還是持房的選擇。那就看自己是否有更穩(wěn)妥+高息的理財渠道了，有的話就套現(xiàn)持幣，實在沒有的才持有相對穩(wěn)妥的房子呢。

我是認(rèn)為北京房價沒什么下跌空間了，就因為租金回報率基本等同于銀行利率。而利率既是“錢的價格”，也是同期社會投資的平均收益。這幾年內(nèi)地利率是下行通道，說明市場的整體投資意愿弱，錢也越來越難賺，過些日子或許還降息呢。

而房租收益率（或租售比），前些年是明顯高于銀行利率的，說明泡沫大?，F(xiàn)在不是說房價降到合理區(qū)間了，而是被其他行業(yè)襯托的利率下降，投資什么都不賺錢或風(fēng)險大，反倒顯的之前收益低的北京房子越來越正常了。

現(xiàn)在朝陽區(qū)小戶型租售比最低有400的了，租金年化回報率3%，凈收益2.8%，遠(yuǎn)超銀行利率了。所以我不認(rèn)為北京大盤還有多少下跌空間，再低就算超跌了。我家是準(zhǔn)備好了錢和資格，一直再等待最合適的房子抄底呢，目的是拿租金給孩子當(dāng)個低保，雖然算不上地主家傻兒子，但好歹也是個托底吧。

4、推薦小區(qū)，看看太陽宮的人朝學(xué)區(qū)吧，太陽公元和紅璽臺。小區(qū)檔次高+學(xué)區(qū)好，但沒有溢價，價格走勢也相對強。另外學(xué)區(qū)也可以當(dāng)作托底，將來用的上人朝中學(xué)就用，用不上也不吃虧。

僅供參考。

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