北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我是17年買(mǎi)的百子灣賽洛城的公寓投資，到現(xiàn)在損失30%，是持有待漲還是割肉離場(chǎng)？另外親戚家拆遷買(mǎi)的豆各莊的也虧損了，他買(mǎi)了兩套，是否也應(yīng)該賣(mài)掉一套？

A：

1、買(mǎi)公寓虧損30%，那要說(shuō)還不算高呢，是2017年326新政之后買(mǎi)的吧？要是之前買(mǎi)的能虧損50%。但為什么當(dāng)時(shí)要賣(mài)公寓??？新政之后的公寓市場(chǎng)都冰封了，成交量暴跌90%以上，您是抱著抄底的心態(tài)去撿漏兒的吧？

2、對(duì)公寓的常規(guī)建議是，要么就甭買(mǎi)，買(mǎi)了就索性別賣(mài)了，留著收租金也挺合適的。這種產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)就是租金回報(bào)高，但卻是用升值慢換來(lái)的，看自己重視哪方面吧。

持有待漲的難度大。任何一種商品，比如100塊買(mǎi)來(lái)的，跌到70塊是跌了30%，但想漲回100，那就要上漲43%，難度大的多。那公寓如果漲40%多，普宅得漲多少？還不得60%以上？我覺(jué)得可能性不大，北京房?jī)r(jià)不會(huì)這么瘋狂了。

3、拆遷買(mǎi)的豆各莊的，安置房嗎？這還能虧損？如果是買(mǎi)的二手房，那只能說(shuō)這地段兒不太強(qiáng)，價(jià)格走勢(shì)一直偏弱。是否賣(mài)一套看自己吧，急于用錢(qián)或還貸壓力大就賣(mài)，能自住或不著急用錢(qián)就留著。普宅應(yīng)該沒(méi)跌多少，現(xiàn)在也基本是底部，漲回來(lái)的可能性比公寓高的多。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，現(xiàn)在有一套東四環(huán)的房子，142平無(wú)貸，估價(jià)900多萬(wàn)。孩子初一，學(xué)習(xí)挺差，問(wèn)老師是否能考上高中老師不回答，我們感覺(jué)在朝陽(yáng)的希望不大了?？戳四慕獯鹩邢敕〒Q到東西城試試，看是不是能跟著大部隊(duì)考上高中，好歹有個(gè)大學(xué)可念？

現(xiàn)在兩個(gè)問(wèn)題，您覺(jué)得轉(zhuǎn)學(xué)有意義嗎？如果是以1200萬(wàn)預(yù)算的話能買(mǎi)到哪個(gè)學(xué)區(qū)的什么房子？

A：

1、轉(zhuǎn)學(xué)有意義嗎？這我真沒(méi)法兒回答。打個(gè)比方這就跟換工作似的，在現(xiàn)在的單位業(yè)績(jī)比較差，感覺(jué)升職加薪無(wú)望，有可能被KPI辭退。所以想托人送禮的換個(gè)更好的公司，看是不是升職加薪就相對(duì)容易了？

只能說(shuō)看自己的悟性、努力和運(yùn)氣吧，有可能換了環(huán)境而被改變，從此脫胎換骨奮勇直追。但也有可能因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)更激烈而影響心態(tài)呢，或許跟原來(lái)差不多甚至更差一些，一切都有可能。

2、畢竟已經(jīng)初一了，今年又已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了暑假轉(zhuǎn)學(xué)，要轉(zhuǎn)只能是寒假，也就是轉(zhuǎn)學(xué)后只有一年半的學(xué)習(xí)時(shí)間了。在朝陽(yáng)考上普高的希望不大，到東西城也未必來(lái)得及，誰(shuí)也不敢評(píng)估意義。

3、1200萬(wàn)的預(yù)算好辦，隨便哪個(gè)學(xué)區(qū)都能買(mǎi)到還不錯(cuò)的房子，只是沒(méi)有現(xiàn)在的面積大而已。

4、我要建議還不如買(mǎi)個(gè)占坑兒房呢，買(mǎi)西城好學(xué)區(qū)的支持能大些。反正是就是轉(zhuǎn)學(xué)，目標(biāo)就是獲得學(xué)位，能轉(zhuǎn)入不錯(cuò)的中學(xué)就算成功。用完了學(xué)位之后看行情，覺(jué)得價(jià)格走弱就隨時(shí)賣(mài)掉。

另外畢竟初中只能上一年半，還不能確定學(xué)校離多遠(yuǎn)，如果考上高中的話就更不確定了。那不如買(mǎi)占坑兒房，然后用朝陽(yáng)的房子換租，這樣相對(duì)節(jié)約成本也降低風(fēng)險(xiǎn)，換租還能占西城學(xué)區(qū)房的便宜。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我們一家四口，一老一小，孩子在豐臺(tái)花鄉(xiāng)讀村小五年級(jí)，本來(lái)以為在班里前幾名還不錯(cuò)，但和親戚在海淀的一比卷子才發(fā)現(xiàn)天壤之別，我們家孩子都該扔了。尤其是英語(yǔ)和數(shù)學(xué)，親戚孩子只不過(guò)是在七一小學(xué)，就已經(jīng)甩我家孩子八條街了。

所以我們現(xiàn)在很著急在海淀買(mǎi)房，然后讓孩子明年轉(zhuǎn)學(xué)，請(qǐng)問(wèn)怎么能做到確保上好中學(xué)？不求人大附這級(jí)別的，中上等的就行。我們現(xiàn)在的房子在南四環(huán)外，價(jià)值400萬(wàn)左右，80多平，想再加200萬(wàn)（貸款）換同等面積的，請(qǐng)推薦。

A：

1、親生的孩子別扔啊，也沒(méi)必要這么焦慮。全北京也就海淀最卷，但如果不是天分的問(wèn)題，那無(wú)非就是搶跑而已，只要努力用不了兩年就能趕上，早晚都一樣。

2、不過(guò)您這要求有點(diǎn)兒高了，600萬(wàn)買(mǎi)海淀80多平的，每平也就7萬(wàn)左右。這價(jià)位在海淀倒是有，可您又要求好學(xué)區(qū)，難，很難。

而且就算是多花錢(qián)，也沒(méi)人敢確保小升初到好中學(xué)。畢竟您家是跨區(qū)，而且看樣子也不可能參加點(diǎn)招，那在沒(méi)有海淀小學(xué)六年學(xué)籍的情況下就只能是派位，純憑運(yùn)氣，進(jìn)入好中學(xué)的概率很低。

3、只能說(shuō)符合您價(jià)位要求的基本就是永定路學(xué)區(qū)與清河+西三旗學(xué)區(qū)，房子不難找到，但學(xué)區(qū)不算多強(qiáng)。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我想問(wèn)我老家縣城的房子，2012年2000一平買(mǎi)的，現(xiàn)在還是賣(mài)2000，出租的話73平能租800多，一年一萬(wàn)。裝修中等，沒(méi)怎么住過(guò)，您看我這房有必要留著嗎？

還是說(shuō)賣(mài)掉算了，因?yàn)橐荒暌簿妥〈汗?jié)幾天。物業(yè)費(fèi)到?jīng)]多少錢(qián)，加上什么附加費(fèi)是不到4毛錢(qián)，一年300塊吧。供暖費(fèi)是可以交20%費(fèi)用停暖，每年也300多吧。

A：

1、出租是73平800多，那就是坪效11塊錢(qián)，2000一平，租售比不到200。這怎么說(shuō)呢，我的判斷是表面的租售比非常劃算，但現(xiàn)實(shí)中您這套房的空置期大概率很長(zhǎng)。

也就是說(shuō)，這套房現(xiàn)在價(jià)值14.6萬(wàn)，每年租金1萬(wàn)，毛收益率6.8%，遠(yuǎn)超銀行同期利率，從理論上說(shuō)應(yīng)該留著，當(dāng)作一個(gè)很好的理財(cái)產(chǎn)品。但現(xiàn)實(shí)中呢，您這套房大概率很難租出去，幾個(gè)月半年估計(jì)都是正?，F(xiàn)象?；蛘哒f(shuō)上一個(gè)租客搬走了，想再找到下一個(gè)租客會(huì)比較難。那如果把空置期也攤?cè)氤钟谐杀?，毛收益率估?jì)就沒(méi)這么高了，4%左右或以下都有可能。

2、再一點(diǎn)，如果您這租金是中介給估的價(jià)格，那他應(yīng)該是根據(jù)您家裝修比較新做出的。而房子一旦出租，有個(gè)三年就把裝修毀的差不多了。而且是房租越低的，裝修毀的越快，因?yàn)檎l(shuí)都不在乎。

那假定各種行情不變，但隨著您家的裝修破敗，租金會(huì)下降，出租的難度也會(huì)加大。如果把這些因素都加進(jìn)去，您這套房的收益率能3%左右或以下就差不多了。也就是說(shuō)，您老家這套房屬于表面上看收益高，但現(xiàn)實(shí)中未必多高的，就因?yàn)殡[形成本高。

3、總之房子是用來(lái)住的，如果裝修不錯(cuò)+長(zhǎng)期不自住，那常規(guī)建議是索性賣(mài)了吧，因?yàn)樽饨鹗找嫖幢囟喔?，毀裝修也不劃算。尤其是小城市，房?jī)r(jià)雖然便宜，但裝修成本卻未必比北京低多少。北京毀點(diǎn)兒裝修還好說(shuō)，因?yàn)榉孔飧吣苜嵒貋?lái)，小城市就不好說(shuō)了，幾萬(wàn)的裝修頂上幾年的租金總額了。

所以您再跟當(dāng)?shù)刂薪樗闼阏鎸?shí)的租金收益吧，確實(shí)高，那就留著。如果加入隱形成本后不太高了，那索性賣(mài)掉。

僅供參考。

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