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農(nóng)村宅基地及地上房屋的買賣一直存在諸多限制，非本村村民購(gòu)買農(nóng)村房屋的合同效力問題更是司法實(shí)踐中的常見爭(zhēng)議點(diǎn)。北京延慶區(qū)一起案例中，原房主以購(gòu)房者非本村村民為由主張房屋買賣協(xié)議無效，法院最終支持了這一請(qǐng)求，但也對(duì)騰退時(shí)間和相關(guān)補(bǔ)償問題作出了合理安排。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：周磊（原房屋所有權(quán)人，北京市延慶區(qū) × 鎮(zhèn) × 村村民）

被告：吳波（房屋購(gòu)買方，非 × 村集體經(jīng)濟(jì)組織成員）

（二）事件經(jīng)過

2004 年 8 月 15 日，周磊與吳波簽訂《買賣房協(xié)議》，約定：周磊將其位于北京市延慶區(qū) × 鎮(zhèn) × 村的四號(hào)院內(nèi)北房四間出售給吳波，房屋定價(jià) 6 萬元，吳波在簽訂協(xié)議時(shí)一次性付清房款；從協(xié)議簽訂之日起，房屋歸吳波所有；日后辦理房屋產(chǎn)權(quán)的一切手續(xù)及費(fèi)用由吳波負(fù)責(zé)。協(xié)議簽訂后，吳波按約支付了 6 萬元房款，周磊將四號(hào)院交付給吳波使用。

此后，吳波在四號(hào)院內(nèi)新建了南房及東西小房，并對(duì)原北房四間進(jìn)行了裝修。

多年后，周磊得知宅基地不能賣給非本村居民，認(rèn)為其與吳波簽訂的《買賣房協(xié)議》無效，故訴至法院，請(qǐng)求：1. 判令解除雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》；2. 判令四號(hào)院內(nèi)所有房屋歸其所有。

吳波辯稱：1. 雙方簽訂的買賣協(xié)議是真實(shí)意思表示，雙方均具有完全民事行為能力，協(xié)議應(yīng)有效；2. 即使法院認(rèn)定協(xié)議無效，希望給予六個(gè)月以上的騰退時(shí)間，便于安排后續(xù)事宜，同時(shí)希望對(duì)房屋重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行處理。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

周磊與吳波簽訂的《買賣房協(xié)議》是否有效？

若協(xié)議無效，房屋應(yīng)如何處理，騰退時(shí)間及相關(guān)補(bǔ)償問題如何解決？

二、案件分析

（一）《買賣房協(xié)議》的效力認(rèn)定

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。

農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系緊密相連，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。

本案中，吳波并非四號(hào)院所在村莊的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，周磊將宅基地上的房屋出售給吳波，實(shí)質(zhì)上涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

因此，周磊與吳波簽訂的《買賣房協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定為無效。

（二）協(xié)議無效后的處理

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十七條規(guī)定，民事法律行為無效后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

協(xié)議無效后，吳波應(yīng)將四號(hào)院內(nèi)的所有房屋歸還給周磊，周磊應(yīng)依照院內(nèi)所有房屋的現(xiàn)價(jià)值向吳波退還購(gòu)房款項(xiàng)及補(bǔ)償吳波的合理損失。

關(guān)于房屋現(xiàn)價(jià)值，因雙方未能達(dá)成一致，法院兩次委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，但均未成功確定（第一次因評(píng)估宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)缺少依據(jù)被退回，第二次因吳波長(zhǎng)期未繳納評(píng)估費(fèi)用被終止）。吳波表示就房屋重置成新價(jià)及區(qū)位補(bǔ)償價(jià)另行解決，故法院不在本案中一并處理。

關(guān)于騰退時(shí)間，雙方均同意為六個(gè)月，法院予以照準(zhǔn)，以保障吳波有充足時(shí)間安排后續(xù)事宜。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

原告周磊與被告吳波于 2004 年 8 月 15 日簽訂的《買賣房協(xié)議》無效；

被告吳波于本判決生效后六個(gè)月內(nèi)將位于北京市延慶區(qū) × 鎮(zhèn) × 村四號(hào)院內(nèi)的所有房屋歸還原告周磊；

駁回原告周磊的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋買賣需嚴(yán)守身份限制

農(nóng)村房屋買賣的買受人必須是房屋所在村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，非本村村民購(gòu)買農(nóng)村房屋的，買賣合同通常會(huì)被認(rèn)定為無效。

購(gòu)房者在購(gòu)買農(nóng)村房屋前，務(wù)必核實(shí)自身是否具備購(gòu)買資格，避免因身份問題導(dǎo)致合同無效，遭受不必要的損失。

（二）協(xié)議無效后仍需妥善處理后續(xù)事宜

合同被認(rèn)定無效后，雙方應(yīng)按照法律規(guī)定返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失。出賣方應(yīng)退還購(gòu)房款，買受方應(yīng)返還房屋。

對(duì)于買受人在房屋使用過程中新增的房屋、裝修及附屬設(shè)施等，出賣方應(yīng)給予合理補(bǔ)償，具體補(bǔ)償金額可通過評(píng)估確定。

（三）簽訂協(xié)議時(shí)要明確相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任

農(nóng)村房屋買賣存在特殊性，雙方在簽訂協(xié)議時(shí)應(yīng)充分了解相關(guān)法律規(guī)定和政策，明確可能存在的風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任承擔(dān)方式。

建議在協(xié)議中約定如合同被認(rèn)定無效后的處理方式，包括騰退時(shí)間、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，以減少后續(xù)糾紛。

（四）評(píng)估程序要積極配合

在涉及房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)積極配合評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作，及時(shí)繳納評(píng)估費(fèi)用，提供必要的資料和信息，確保評(píng)估工作順利進(jìn)行，以便法院準(zhǔn)確認(rèn)定房屋價(jià)值，公平合理地解決糾紛。

本案中，法院依法認(rèn)定非本村村民購(gòu)買農(nóng)村房屋的協(xié)議無效，同時(shí)兼顧了雙方的實(shí)際情況，給予了合理的騰退時(shí)間，并為后續(xù)的補(bǔ)償問題預(yù)留了處理空間。這提醒人們，在進(jìn)行農(nóng)村房屋交易時(shí)，要嚴(yán)格遵守法律規(guī)定，充分認(rèn)識(shí)到交易風(fēng)險(xiǎn)，避免因一時(shí)疏忽造成不必要的法律糾紛和經(jīng)濟(jì)損失。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

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