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在拆遷安置房交易中，若原始買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定無(wú)效導(dǎo)致房屋返還，已支付的購(gòu)房款該由誰(shuí)退還？中介公司和出賣(mài)方如何分擔(dān)責(zé)任？北京一起案例給出答案：出賣(mài)方需按自認(rèn)收到的房款金額退款，中介公司未舉證已全額轉(zhuǎn)交房款的，需承擔(dān)剩余款項(xiàng)的退還責(zé)任。這一判決為拆遷安置房交易的風(fēng)險(xiǎn)防范和責(zé)任劃分提供了重要指引。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：周玲、吳佳（周玲與前夫吳剛之女）

被告：張磊、趙鵬、丙公司（趙鵬任職的中介公司）

（二）事件經(jīng)過(guò)

2013 年，周玲與前夫吳剛經(jīng)丙公司員工趙鵬介紹，得知張磊要出售一套拆遷安置房 —— 位于北京市大興區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)一號(hào)房屋）。

2013 年 11 月 4 日，周玲向趙鵬賬戶轉(zhuǎn)入定金 15 萬(wàn)元，趙鵬出具收條確認(rèn)收到。

2013 年 11 月 20 日，張磊及其配偶與吳剛簽訂《房屋產(chǎn)權(quán)變更申請(qǐng)承諾書(shū)》，載明張磊自愿將一號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)人變更為吳剛，北京W公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)W公司）蓋章確認(rèn)。

2013 年 11 月 21 日，周玲向趙鵬轉(zhuǎn)賬尾款 85 萬(wàn)元，累計(jì)支付 100 萬(wàn)元。

2016 年 4 月 21 日，周玲與吳剛離婚，《離婚協(xié)議書(shū)》約定一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)歸女兒吳佳所有，但未辦理過(guò)戶登記。

2017 年 4 月 11 日，吳剛辦理一號(hào)房屋入住手續(xù)，并簽訂相關(guān)供水、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記授權(quán)協(xié)議。

2019 年 1 月 30 日，吳剛?cè)ナ馈?/p>

2021 年，W公司與張磊的《拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同》被法院判決確認(rèn)無(wú)效。隨后，W公司起訴要求返還一號(hào)房屋，法院判決周玲、吳佳等人騰空并返還房屋。

周玲、吳佳認(rèn)為，張磊、趙鵬及丙公司應(yīng)返還 100 萬(wàn)元購(gòu)房款及利息，故訴至法院，請(qǐng)求：1. 三被告返還購(gòu)房款 100 萬(wàn)元及利息（以 100 萬(wàn)元為基數(shù)，按 LPR 從 2013 年 11 月 21 日計(jì)算至實(shí)際返還之日）；2. 訴訟費(fèi)由三被告承擔(dān)。

張磊辯稱(chēng)，僅將房屋出售給 “倒房者”，收到現(xiàn)金 40 萬(wàn)元，未直接出售給吳剛，也未收到 100 萬(wàn)元，原告突破合同相對(duì)性主張權(quán)利，理?yè)?jù)不足。

趙鵬辯稱(chēng)，其系丙公司員工，意見(jiàn)與丙公司一致。

丙公司辯稱(chēng)，其僅為居間方，已促成交易并辦理更名手續(xù)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。100 萬(wàn)元包含房款 87 萬(wàn)元、中介費(fèi) 1.74 萬(wàn)元、更名費(fèi) 11.26 萬(wàn)元，其中 87 萬(wàn)元已通過(guò)現(xiàn)金交付張磊，中介費(fèi) 1.74 萬(wàn)元為公司收入，更名費(fèi)交給開(kāi)發(fā)商。

（三）查明事實(shí)

一號(hào)房屋的《拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同》因張磊偽造拆遷文件被確認(rèn)無(wú)效，導(dǎo)致吳剛一方無(wú)法取得所有權(quán)，已按判決返還房屋。

周玲分別于 2013 年 11 月 4 日、11 月 21 日向趙鵬轉(zhuǎn)賬 15 萬(wàn)元、85 萬(wàn)元，趙鵬于收款當(dāng)日分別取現(xiàn) 15 萬(wàn)元、87 萬(wàn)元。

丙公司提交證據(jù)證明收取中介費(fèi) 1.74 萬(wàn)元，但未舉證證明更名費(fèi) 11.26 萬(wàn)元的支付情況。

張磊在另案庭審中認(rèn)可收到房款 40 萬(wàn)元，丙公司未舉證證明已將 87 萬(wàn)元全額轉(zhuǎn)付張磊。

吳剛的繼承人均表示未對(duì)一號(hào)房屋出資，相關(guān)利益歸吳佳所有；周玲父母（曾出資 43 萬(wàn)元）亦同意利益歸吳佳。

（四）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相對(duì)方是誰(shuí)？

100 萬(wàn)元購(gòu)房款的構(gòu)成及責(zé)任如何劃分？

趙鵬是否應(yīng)承擔(dān)退款責(zé)任？

利息請(qǐng)求能否成立？

二、案件分析

（一）合同相對(duì)方的認(rèn)定

根據(jù)《房屋產(chǎn)權(quán)變更申請(qǐng)承諾書(shū)》及庭審記錄，一號(hào)房屋的出賣(mài)方為張磊，買(mǎi)受方為吳剛，丙公司為居間方。周玲主張趙鵬、丙公司為共同出賣(mài)方，缺乏證據(jù)支持，法院不予采信。

（二）購(gòu)房款的構(gòu)成及責(zé)任劃分

款項(xiàng)構(gòu)成：周玲、吳佳支付的 100 萬(wàn)元，丙公司認(rèn)可包含中介費(fèi) 1.74 萬(wàn)元，法院予以確認(rèn)；其主張的 “更名費(fèi) 11.26 萬(wàn)元” 因未舉證，法院不予采信，故剩余 98.26 萬(wàn)元應(yīng)認(rèn)定為房款。

責(zé)任劃分：

張磊認(rèn)可收到房款 40 萬(wàn)元，應(yīng)承擔(dān)該部分退款責(zé)任。

丙公司作為居間方，未舉證證明已將收取的房款全額轉(zhuǎn)付張磊，故需對(duì)剩余 58.26 萬(wàn)元（98.26 萬(wàn)元 - 40 萬(wàn)元）承擔(dān)退款責(zé)任。

趙鵬收取款項(xiàng)系履行職務(wù)行為，個(gè)人不承擔(dān)責(zé)任。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

張磊于本判決生效之日起十日內(nèi)退還吳佳購(gòu)房款 40 萬(wàn)元；

丙公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還吳佳購(gòu)房款 58.26 萬(wàn)元；

駁回周玲、吳佳的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）拆遷安置房交易風(fēng)險(xiǎn)高，需核實(shí)產(chǎn)權(quán)合法性

拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)依賴于原始拆遷協(xié)議及安置合同的有效性，本案中因張磊偽造文件導(dǎo)致合同無(wú)效，最終房屋被返還，提醒購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋時(shí)，務(wù)必核實(shí)拆遷安置手續(xù)的真實(shí)性，確認(rèn)出賣(mài)方對(duì)房屋享有合法處分權(quán)，避免因產(chǎn)權(quán)瑕疵導(dǎo)致?lián)p失。

（二）居間方需履行審慎義務(wù)，規(guī)范款項(xiàng)流轉(zhuǎn)

中介公司作為居間方，不僅要促成交易，還應(yīng)確?？铐?xiàng)流轉(zhuǎn)透明可追溯。本案中丙公司因無(wú)法證明已將房款全額轉(zhuǎn)付張磊，最終承擔(dān)了部分退款責(zé)任。提醒中介公司：1. 留存房款轉(zhuǎn)交的書(shū)面證據(jù)（如收條、轉(zhuǎn)賬記錄）；2. 明確款項(xiàng)構(gòu)成并向買(mǎi)賣(mài)雙方說(shuō)明；3. 對(duì)交易文件的真實(shí)性進(jìn)行必要核查。

（三）大額交易應(yīng)留存完整證據(jù)，明確合同相對(duì)方

本案中雙方未簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同，導(dǎo)致合同相對(duì)方認(rèn)定存在爭(zhēng)議。建議購(gòu)房者：1. 簽訂書(shū)面合同，明確買(mǎi)賣(mài)雙方及居間方的權(quán)利義務(wù)；2. 直接向出賣(mài)方支付房款，避免通過(guò)個(gè)人賬戶中轉(zhuǎn)；3. 要求出賣(mài)方出具收款收據(jù)，注明款項(xiàng)性質(zhì)及金額；4. 留存所有付款憑證、更名手續(xù)等文件，以備發(fā)生糾紛時(shí)舉證。

（四）合同無(wú)效后，責(zé)任分擔(dān)依證據(jù)認(rèn)定

當(dāng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同因無(wú)效導(dǎo)致無(wú)法履行時(shí)，已支付的購(gòu)房款應(yīng)根據(jù)各方過(guò)錯(cuò)及實(shí)際收款情況返還。出賣(mài)方需按實(shí)際收到的房款金額退款，居間方未舉證證明已全額轉(zhuǎn)交房款的，需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。這要求交易各方在款項(xiàng)流轉(zhuǎn)過(guò)程中規(guī)范操作，確保每一筆款項(xiàng)的去向都有證據(jù)支持。

本案的判決再次強(qiáng)調(diào)：拆遷安置房交易涉及復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，購(gòu)房者應(yīng)保持謹(jǐn)慎，核實(shí)相關(guān)手續(xù)；中介公司應(yīng)規(guī)范操作，履行審慎義務(wù)；交易各方均需留存完整證據(jù)，以在發(fā)生糾紛時(shí)有效維護(hù)自身權(quán)益。對(duì)于大額財(cái)產(chǎn)交易，書(shū)面合同、付款憑證等證據(jù)的重要性怎么強(qiáng)調(diào)都不為過(guò)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

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