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地上建筑物卻未核實產(chǎn)權(quán)，支付千萬轉(zhuǎn)讓款后才發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物早已被國土部門處罰要求拆除，這樣的交易能反悔嗎？北京通州區(qū)一起案例給出答案：因標(biāo)的物屬于違法建筑，轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，賣方需返還全部轉(zhuǎn)讓款。法院的判決為違法建筑交易的風(fēng)險防范敲響了警鐘。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：

陳亮

陳明（陳亮親屬）

被告：

林達(dá)

趙偉（村委會主任，涉嫌代理林達(dá)）

關(guān)聯(lián)機構(gòu)：

通州區(qū) XX 鎮(zhèn) XX 村村民委員會（以下簡稱 XX 村委會）

甲公司（原場地所屬公司）

（二）事件經(jīng)過

2011 年 5 月 15 日，XX 村委會與林達(dá)簽訂《綜合性土地租賃合同》，約定：XX 村委會將原甲公司舊址的 25.5 畝土地出租給林達(dá)，租期 30 年（2011 年 5 月 15 日至 2041 年 5 月 15 日）；租金分兩檔（初始每畝 3000 元，改變土地現(xiàn)狀后每畝 10000 元）；林達(dá)若違建或違反土地法規(guī)，責(zé)任自負(fù)。

2012 年 7 月 20 日，北京市國土資源局對林達(dá)作出行政處罰：因其未取得用地手續(xù)擅自建設(shè)廠房，責(zé)令 15 日內(nèi)拆除通州區(qū) XX 鎮(zhèn) XX 村（即上述租賃土地）上的一號廠房（建筑面積 16741.05 平方米），恢復(fù)土地原狀。2012 年 12 月，國土局申請法院強制執(zhí)行該處罰。

2015 年 8 月 3 日，趙偉以林達(dá)代理人的名義，與陳亮、陳明簽訂《建筑物轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定：林達(dá)將一號廠房永久轉(zhuǎn)讓給陳亮、陳明，總價款 1320 萬元；林達(dá)保證建筑物無權(quán)利瑕疵，無抵押、查封或糾紛；款項支付至趙偉賬戶（注明 “林達(dá)在國外，委托趙偉代簽”）。

同日，XX 村委會與陳亮、陳明簽訂《綜合性工業(yè)用地租賃補充合同》，載明：陳亮、陳明已購買一號廠房，原林達(dá)與村委會的土地租賃合同承租人變更為陳亮、陳明，租期及租金標(biāo)準(zhǔn)不變。

2015 年 8 月 4 日，陳亮、陳明通過案外人賬戶向趙偉轉(zhuǎn)賬 1320 萬元（附言 “購買廠房”）。當(dāng)日，趙偉向林達(dá)轉(zhuǎn)賬 1050 萬元。

2018 年 4 月，XX 鎮(zhèn)政府進(jìn)行搬遷騰退，陳亮、陳明配合騰退。后向政府催促補償款時被告知：一號廠房因系違法建筑，已被國土部門處罰，故無騰退補償款。

陳亮、陳明訴至法院，請求：1. 確認(rèn)《建筑物轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效；2. 判令林達(dá)、趙偉返還 1320 萬元并支付利息；3. 訴訟費、保全費等由被告承擔(dān)。

林達(dá)辯稱：1. 未委托趙偉轉(zhuǎn)讓廠房，與原告無合同關(guān)系，非適格被告；2. 收到的 1050 萬元是村委會的補償款（因廠房被認(rèn)定違建導(dǎo)致?lián)p失）；3. 廠房所有權(quán)歸村委會，自己無權(quán)處置；4. 原告明知廠房性質(zhì)，風(fēng)險應(yīng)自負(fù)。

趙偉辯稱：系林達(dá)代理人，行為后果應(yīng)由林達(dá)承擔(dān)，協(xié)議有效，應(yīng)駁回原告訴求。

（三）爭議焦點

《建筑物轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是否有效？

林達(dá)是否應(yīng)返還 1320 萬元轉(zhuǎn)讓款？

趙偉的代理行為是否對林達(dá)生效？

二、案件分析

（一）合同效力的認(rèn)定

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。

一號廠房已于 2012 年被國土部門認(rèn)定為違法建筑，責(zé)令拆除，屬于法律禁止交易的標(biāo)的物。因此，以一號廠房為標(biāo)的的《建筑物轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》因違反強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。

（二）林達(dá)與趙偉的法律關(guān)系

林達(dá)雖否認(rèn)委托趙偉轉(zhuǎn)讓廠房，但趙偉在收到 1320 萬元后，向林達(dá)轉(zhuǎn)賬 1050 萬元，林達(dá)未能舉證證明該款項系村委會補償款（無補償協(xié)議等證據(jù)），且個人賬戶接收 “補償款” 不符合常理。

結(jié)合《綜合性土地租賃合同》中 “林達(dá)對違建負(fù)責(zé)” 的約定，可認(rèn)定林達(dá)委托趙偉轉(zhuǎn)讓廠房，趙偉的代理行為對林達(dá)生效。

（三）返還責(zé)任的承擔(dān)

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。

陳亮、陳明支付的 1320 萬元系基于無效合同的款項，林達(dá)作為實際受益人（收到 1050 萬元），應(yīng)承擔(dān)全部返還責(zé)任（趙偉與林達(dá)內(nèi)部關(guān)于款項分配的約定，不得對抗原告）。

原告作為受讓方，未核實廠房合法性，對合同無效存在一定過錯，故其主張的利息損失不予支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)陳亮、陳明與林達(dá)于 2015 年 8 月 3 日簽訂的《建筑物轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效；

林達(dá)于本判決生效之日起 7 日內(nèi)返還陳亮、陳明轉(zhuǎn)讓款 1320 萬元；

駁回陳亮、陳明的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）違法建筑交易不受法律保護

本案中，一號廠房因未取得合法手續(xù)被認(rèn)定為違建，相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議直接無效。提醒當(dāng)事人，切勿參與違法建筑的買賣、租賃等交易，此類合同自始無效，風(fēng)險極高。

（二）交易前務(wù)必核查標(biāo)的物合法性

陳亮、陳明未核實廠房產(chǎn)權(quán)及處罰情況，盲目支付巨款，最終導(dǎo)致?lián)p失。購買或租賃地上建筑物時，應(yīng)要求賣方提供規(guī)劃許可證、產(chǎn)權(quán)證明等文件，并到相關(guān)部門核查是否存在處罰、查封等權(quán)利瑕疵。

（三）代理人行為后果由被代理人承擔(dān)

林達(dá)雖否認(rèn)委托，但因?qū)嶋H接收轉(zhuǎn)讓款且無合理解釋，需承擔(dān)返還責(zé)任。委托他人交易時，應(yīng)簽訂書面授權(quán)協(xié)議；接受他人代理時，需核實授權(quán)真實性，避免無權(quán)代理風(fēng)險。

（四）合同無效后，款項返還優(yōu)先于過錯追責(zé)

即使雙方均有過錯，合同無效后首要原則是返還財產(chǎn)。本案中，法院優(yōu)先判決林達(dá)返還 1320 萬元，再由其與趙偉處理內(nèi)部糾紛，保障了原告的基本財產(chǎn)權(quán)益。

（五）村委會參與違法交易需謹(jǐn)慎

XX 村委會明知廠房被處罰，仍與原告簽訂補充合同，客觀上促成交易，雖非本案被告，但此類行為可能承擔(dān)連帶責(zé)任?；鶎咏M織應(yīng)嚴(yán)守法律底線，不得參與或縱容違法建筑交易。

本案的判決再次明確：違法建筑不具有可交易性，相關(guān)合同一律無效。無論買方是否知情，賣方是否實際獲利，返還轉(zhuǎn)讓款是基本裁判原則。對于當(dāng)事人而言，敬畏法律、核查產(chǎn)權(quán)是避免此類糾紛的根本前提。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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