最近大家又在討論取消負扣稅和資本利得稅改革的話題。

如果這項改革未來實施的話，會對未來房地產市場產生怎么樣的影響？

對房地產投資有什么影響？

本篇文章我們就來和大家分享，負扣稅和資本利得稅折扣政策改革，將會對房價以及房租產生什么影響。

如果這項改革能夠實施，最有可能開始實施的時間節(jié)點。以及我們房產投資者最有可能采取的應對策略。

先簡單說一下負扣稅政策和資本利得稅減半政策。

負扣稅政策就是說一個人在房產投資上所產生的虧損可以用他的其他收入在稅前來進行抵扣。

比如說一個人的收入是12萬，他的投資房在這一年當中的支出減掉房租收入以后還會產生1萬塊錢的虧損。

在向稅務局申報收入的時候就可以用這12萬減掉1萬塊錢的虧損，按照11萬的收入來進行報稅。

資本利得稅減半政策就是說如果你擁有投資房超過12個月以上，就會被視作是長期持有投資房。

當你賣出這個投資房的時候，假設你的利潤是100萬，按照資本利得稅減半政策，在你申報收入的時候，這部分增值只按50萬來計算。

澳大利亞引入負扣稅政策要追溯到1936年，當時政府引入負扣稅的目的是為了鼓勵投資者購買投資房而增加市場上的房屋供應。

然而到了80年代，前財政部長也是后來的總理基廷，認為負扣稅政策沒有起到正面的作用，反而造成了房價的上漲。

因此在1985年廢除了負扣稅政策。但是在之后的兩年，房租的價格直線上漲，結果在廢除了負扣稅政策的兩年之后，也就是1987年九月份，又恢復了負扣稅政策。

在2016年和2019年，肖頓領導的工黨兩次把取消負扣稅政策當作競選綱領，結果兩次都以選舉失敗而告終。

最近這一話題又成為熱點，是因為有兩個組織：一個叫做澳大利亞工會理事會ACTU，另外一個叫做澳大利亞社會服務理事會ACOS，再次提出議案，呼吁在本月底的經濟圓桌會議上討論負扣稅和資本利得稅改革的問題。

此次提出的議案是說保持目前的政策五年，然后在五年以后只允許一套投資房享受負扣稅政策，資本利得稅從50%降到25%。

我們先假設這個改革方案能夠通過?？纯催@個改革會對房地產市場產生什么影響。

然后再回過頭來考慮，如果這項政策通過的話，最大可能性是在什么時間節(jié)點？

很明顯，在80年代取消負扣稅的時候造成了房租的快速上漲，那么在目前的情形下，房租不會像80年代一樣再次飛漲嗎？

很大可能性是會的。

負扣稅的最大的受益者是高收入人群，他們更喜歡買入新房，因為新房的折舊比較多，租金回報率相對比較低，更容易產生虧損，也就能夠更有效的利用負扣稅的政策。

其對市場的影響就是使得新房更快的進入市場，給市場提供更多的租房房源，從而達到增加租房市場供應的目的。

如果負扣稅取消或者僅限于一套投資房的話，那么很明顯這部分高收入人群購買多套投資房的動力就會大大減弱。

相應的租房市場供應受到限制，那么房租就會以更快的速度上漲。

我們再來看看資本利得稅優(yōu)惠政策的取消。首先這個政策如果取消的話，有可能違反市場經濟原則，造成過度的人為干預市場，造成市場混亂。

資本利得稅減半的政策并不只是適用于房地產市場，還適用于其他的投資領域。比如說對公司的投資，對股票的投資等等。

如果資本利得稅改革適用于所有的投資領域，那么勢必會影響到整個國家經濟。如果只針對房地產，那么是不是涉嫌對自由市場經濟的主觀干預呢？

這是其一，其二，如果這項改革能夠實施，對房地產市場的影響其實不難理解。

想象一下，做為一個房產投資者，賣房的優(yōu)惠取消就意味著多交稅，那么賣房就不如繼續(xù)持有。

如果需要賣房的資金來進行其他投資或者其他用途的話，其實完全可以不用賣房，而是找到銀行來做Refinance。

可以把房子增值部分的80%拿出來使用。雖然只拿出來80%，而不是100%，但是也比賣掉房子以后交稅更加劃算。

統(tǒng)計顯示市場上交易的投資房數(shù)量占到總投資房數(shù)量的20%。這部分出售的房產是房屋買賣市場上供應量的重要組成部分。

如果投資者更多的選擇持有時間更長，甚至于干脆就不考慮賣掉投資房的話，市場上房屋的供應量就會進一步減少。

供應量的減少就意味著房價的上漲動力加強。最近幾年房價上漲較快的最主要原因之一就是供應量不足。

根據(jù)澳洲統(tǒng)計局的預測，未來五年澳大利亞的人口，每年將會增加47萬人。政府在五年內建設120萬套住房的計劃已明確表示無法完成，那么在這種情況下市場上投資房的減少，恐怕會進一步讓房價更快的上漲。

這兩個組織再次提出負扣稅和資本利得稅改革的目的是要限制投資者購房，從而達到抑制需求的目的。

但是經濟政策的制定需要的是通盤考慮，而不是一廂情愿，否則的話有可能不但達不到目的，反而會適得其反。

如果房租大幅度的上漲，一方面造成租房一族面臨更大的生活壓力，另一方面各地房屋的租金回報率就會上升。

那么目前3%、4%的租金回報率有可能會變成5%、6%甚至更高，這樣反過來就會吸引更多的投資者購買投資房，反而造成需求的增加，推高房價。

我們再來看看，如果改革的提案通過的話，那么最有可能實施的時間節(jié)點。

2016年和2019年工黨政府兩次提案兩次失敗的經歷仍然歷歷在目。工黨不會這么快就忘記了。目前的工黨政府仍然希望下一屆能夠連任。

那么在本屆任期內通過這項改革提案的可能性幾乎不存在，最早的時間節(jié)點也會是在下一次大選之后也就是三年以后。

其實總理阿爾巴尼斯前不久已經就稅收改革問題發(fā)表過見解，他說我們采取的稅收政策就是我們在大選當中提出來的稅收政策，意思是說在他的任期內不會對稅收政策做任何的改動。

當住房部長克萊爾奧尼爾被問道是否會進行負扣稅改革的時候，他引述了總理阿爾巴尼斯的話來暗示在下一次大選之前不會有新的稅收政策的變化。

所以這一表態(tài)已經非常清楚，本屆政府不會進行負扣稅和資本利得稅的改革。

房地產市場影響著每一個澳洲人的生活，任何市場的變化和政策的變化都牽動著每一個人的神經。

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