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北京通州區(qū)一起農(nóng)村房屋確權(quán)糾紛中，林建國(guó) 1997 年花 3.05 萬(wàn)元從同村趙德山手中買下三號(hào)院內(nèi)北房五間，入住至今 27 年。2014 年趙德山去世后，其四個(gè)兒子趙建軍、趙建黨、趙建民、趙建輝以 “宅基地登記在趙建民名下” 為由，不認(rèn)當(dāng)年的賣房合同，拒絕配合確權(quán)。林建國(guó)無(wú)奈起訴，最終法院判決 “房屋買賣合同有效，北房五間歸林建國(guó)所有”。此案明確了 “農(nóng)村房屋買賣中宅基地登記與實(shí)際權(quán)利人不一致”“同村村民交易效力” 等關(guān)鍵問題，為農(nóng)村房屋交易提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：林建國(guó)（北京市通州區(qū)漷縣鎮(zhèn) XX 村村民，1997 年購(gòu)買三號(hào)院房屋，居住至今）

被告：趙建軍、趙建黨、趙建民、趙建輝（均為趙德山之子，原房主繼承人，趙建民為案涉宅基地登記使用者）

原房主：趙德山（2014 年 1 月 3 日去世，三號(hào)院房屋原實(shí)際權(quán)利人）

原房主配偶：孫桂蘭（2009 年 4 月 17 日去世，知曉賣房事宜）

關(guān)鍵證人：劉振海（原 XX 村黨委書記，出具證明證實(shí)房屋買賣事實(shí)）、高福來(lái)（房屋買賣中保人）、高福順（房屋買賣代筆人）

（二）事件關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

1997 年 3 月 22 日：林建國(guó)與趙德山簽訂《賣房契約》，約定趙德山將本村三號(hào)院內(nèi)北房五間（頭房）出售給林建國(guó)，房款 3.05 萬(wàn)元 “筆下交清”，中保人高福來(lái)、代筆人高福順簽字見證。

1997 年 - 2024 年：林建國(guó)付清房款后，對(duì)房屋裝修并搬入居住，期間多次修繕房屋（未翻建），持續(xù)占有使用 27 年。

2009 年 - 2014 年：趙德山配偶孫桂蘭（2009 年）、趙德山（2014 年）先后去世，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，宅基地登記審批表（編號(hào) XX）顯示土地使用者為趙德山三子趙建民。

2024 年：趙建軍、趙建黨、趙建民、趙建輝以 “宅基地登記在趙建民名下，父親趙德山無(wú)權(quán)賣房” 為由，不認(rèn)可《賣房契約》效力；林建國(guó)為確認(rèn)房屋歸屬，起訴四被告，提交《賣房契約》、劉振海書面證明、房屋修繕記錄等證據(jù)。

庭審情況：四被告經(jīng)法院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭，視為放棄答辯、質(zhì)證權(quán)利；林建國(guó)當(dāng)庭陳述 “孫桂蘭知曉賣房事宜，高福來(lái)、高福順可佐證，房屋實(shí)際為趙德山所有，僅宅基地登記在趙建民名下”。

（三）各方主張

林建國(guó)（原告）訴求：①確認(rèn) 1997 年 3 月 22 日與趙德山簽訂的《賣房契約》有效；②確認(rèn)三號(hào)院內(nèi)北房五間歸自己所有。理由：合同系雙方真實(shí)意思表示，房款已付清且居住 27 年，自己為同村村民，交易合法。

四被告未答辯：無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，未提出抗辯意見。

二、案件分析

（一）《賣房契約》是否合法有效？—— 滿足農(nóng)村房屋買賣 “三要件”

根據(jù)《民法典》及農(nóng)村房屋交易相關(guān)規(guī)定，合法有效的農(nóng)村房屋買賣合同需滿足 “雙方為同村村民、意思表示真實(shí)、不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定”，本案均符合：

主體適格：林建國(guó)與趙德山均為 XX 村村民，林建國(guó)作為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，有權(quán)購(gòu)買本村農(nóng)村房屋，符合 “農(nóng)村宅基地使用權(quán)僅限本集體成員享有” 的法律原則；

意思表示真實(shí)：《賣房契約》有趙德山簽字，中保人、代筆人見證，林建國(guó)當(dāng)庭陳述 “房款筆下交清”，結(jié)合其 27 年占有使用的事實(shí)，可證明合同是雙方自愿簽訂，無(wú)欺詐、脅迫情形；

內(nèi)容合法：契約僅涉及房屋買賣，未違反 “農(nóng)村房屋不得向非本集體成員轉(zhuǎn)讓” 的強(qiáng)制性規(guī)定，且林建國(guó)實(shí)際使用房屋期間，未損害集體利益或他人合法權(quán)益。

（二）宅基地登記在趙建民名下，是否影響房屋歸屬？—— 實(shí)際權(quán)利人優(yōu)先于登記權(quán)利人

案涉宅基地雖登記在趙建民名下，但結(jié)合以下事實(shí)，可認(rèn)定趙德山為房屋實(shí)際權(quán)利人，有權(quán)處分：

證人證明：原村黨委書記劉振海出具證明，明確 “三號(hào)院房屋實(shí)為趙德山所有，1997 年出售給林建國(guó)”，作為當(dāng)時(shí)村集體負(fù)責(zé)人，其證言具有較高可信度；

占有事實(shí)：1997 年至今，林建國(guó)持續(xù)占有房屋，四被告及趙建民在此期間從未提出異議，未主張過(guò)房屋權(quán)利，符合 “實(shí)際權(quán)利人處分房屋后，登記未變更不影響交易效力” 的規(guī)則；

登記與實(shí)際分離的合理性：農(nóng)村宅基地登記常存在 “登記在子女名下，但房屋實(shí)際歸父母所有” 的情況，不能僅以登記信息否定實(shí)際權(quán)利人的處分權(quán)，需結(jié)合房屋來(lái)源、使用情況綜合判斷。

（三）房屋物權(quán)是否已轉(zhuǎn)移？—— 合同履行完畢，物權(quán)已變動(dòng)

根據(jù)《民法典》第二百三十一條 “因事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”，本案中：

林建國(guó)已按約付清 3.05 萬(wàn)元房款，趙德山交付房屋，合同義務(wù)已全部履行；

林建國(guó)自 1997 年起裝修、入住、修繕房屋，形成 “合法占有 + 長(zhǎng)期使用” 的事實(shí)，符合農(nóng)村房屋 “交付即完成物權(quán)變動(dòng)核心環(huán)節(jié)” 的交易習(xí)慣；

雖未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，但農(nóng)村房屋登記制度不完善，“交付 + 占有” 可作為物權(quán)變動(dòng)的有效依據(jù)，四被告作為繼承人，無(wú)權(quán)否認(rèn)已完成的物權(quán)變動(dòng)。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)原告林建國(guó)與趙德山于 1997 年 3 月 22 日簽訂的《賣房契約》（房屋買賣合同）有效；

位于北京市通州區(qū)漷縣鎮(zhèn) XX 村三號(hào)院內(nèi)北房五間歸原告林建國(guó)所有。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋買家：3 步規(guī)避 “確權(quán)風(fēng)險(xiǎn)”

核實(shí)房屋 “實(shí)際權(quán)利人”：買房前不僅查宅基地登記信息，還需通過(guò)村委會(huì)、鄰居了解房屋實(shí)際歸屬，避免 “登記在子女名下，父母無(wú)權(quán)處分” 的情況；可要求賣方提供村委會(huì)出具的 “房屋歸屬證明”，如本案中劉振海的證明成為關(guān)鍵證據(jù)。

簽訂規(guī)范契約并留存證據(jù)：務(wù)必簽訂書面《賣房契約》，明確房屋位置、四至、價(jià)款、付款方式，由中保人、見證人簽字；付清房款后索要收款憑證，入住后保留裝修、修繕、水電費(fèi)繳納記錄，證明 “占有使用事實(shí)”。

盡量辦理變更登記：若當(dāng)?shù)卦试S，交易后及時(shí)到村委會(huì)、不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記；若暫無(wú)法辦理，可將《賣房契約》交由村委會(huì)備案，減少后續(xù)爭(zhēng)議。

（二）農(nóng)村房屋賣家：2 點(diǎn)注意，避免子女糾紛

處分房屋前明確 “家庭共識(shí)”：若房屋涉及家庭成員（如子女），需提前溝通并取得書面同意，避免 “去世后子女以‘不知情’否認(rèn)合同”；本案中趙德山賣房時(shí)孫桂蘭知曉，減少了配偶方的爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)。

留存 “權(quán)利歸屬” 證據(jù)：若宅基地登記與實(shí)際權(quán)利人不一致（如登記在子女名下，房屋歸父母），需保留村委會(huì)證明、建房出資憑證等，證明自己為實(shí)際權(quán)利人，避免后續(xù)處分時(shí)被質(zhì)疑 “無(wú)權(quán)賣房”。

（三）繼承人：別忽視 “前人交易”，2 點(diǎn)提醒

尊重已履行的合同：若父母生前已出售房屋，且買家已付清房款、實(shí)際居住，即使未過(guò)戶，也應(yīng)尊重交易事實(shí)，不可因 “登記在自己名下” 否認(rèn)合同效力，否則可能承擔(dān)敗訴風(fēng)險(xiǎn)；

及時(shí)應(yīng)訴，避免缺席判決：本案四被告拒不到庭，視為放棄權(quán)利，法院直接采納原告證據(jù)；若對(duì)房屋歸屬有異議，應(yīng)到庭提交證據(jù)、陳述意見，維護(hù)自身合法權(quán)益。

本案的核心啟示是：農(nóng)村房屋交易中，“實(shí)際權(quán)利歸屬” 和 “同村交易” 是關(guān)鍵，即使登記信息存在偏差，只要合同真實(shí)、履行完畢且不違反法律規(guī)定，法院仍會(huì)認(rèn)可交易效力。這既保護(hù)了長(zhǎng)期占有者的合法權(quán)益，也維護(hù)了農(nóng)村房屋交易的穩(wěn)定秩序。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容