房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

北京大興區(qū)一起抵押房屋確權(quán)糾紛中，甲商務(wù)公司 2021 年全款買乙置業(yè)公司開發(fā)的一號(hào)房屋（大興區(qū)），網(wǎng)簽入住后卻因房屋被丙租賃公司抵押，遲遲無法辦證。甲商務(wù)公司起訴要求 “丙租賃公司注銷抵押、乙置業(yè)公司協(xié)助過戶”，丙租賃公司以 “法人非消費(fèi)者、抵押權(quán)優(yōu)先” 抗辯，最終法院判決 “丙租賃公司 10 日內(nèi)解押，解押后乙置業(yè)公司協(xié)助過戶”。此案明確 “抵押權(quán)人同意銷售后優(yōu)先權(quán)限制”，給法人購房及抵押房屋交易提了關(guān)鍵參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：甲商務(wù)公司（一號(hào)房屋買受人，法人主體，2021 年 6 月付全款，2021 年 7 月入住至今）

被告：乙置業(yè)公司（一號(hào)房屋開發(fā)商，原A公司關(guān)聯(lián)企業(yè)，未答辯未出庭）

第三人：丙租賃公司（一號(hào)房屋抵押權(quán)人，2020 年辦理抵押，出具過《同意銷售聲明》）

關(guān)聯(lián)方：丁置業(yè)公司（與丙租賃公司簽融資租賃合同，乙置業(yè)公司為其提供抵押擔(dān)保）、戊物業(yè)公司（乙置業(yè)公司關(guān)聯(lián)物業(yè)，2021 年 7 月代交房）、趙峰（原A公司高管，甲商務(wù)公司最初從其處受讓購房資格）

（二）關(guān)鍵時(shí)間線

2020 年：抵押設(shè)立

5 月 22 日：丁置業(yè)公司（承租人）與丙租賃公司（出租人）簽《融資租賃合同（售后回租）》，融資 2.5 億元，經(jīng)上海黃浦公證處公證并賦強(qiáng)執(zhí)效力；

5 月 26 日：乙置業(yè)公司（抵押人）將一號(hào)房屋所在 5、6 號(hào)樓共 133 套房產(chǎn)抵押給丙租賃公司，大興區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理抵押登記，債務(wù)期至 2022 年 5 月 28 日；

6 月 10 日：乙置業(yè)公司、丁置業(yè)公司與丙租賃公司簽《抵押合同》，擔(dān)保金額 5 億元，同樣公證賦強(qiáng)執(zhí)；6 月 26 日，丙租賃公司取得正式抵押證明。

2021 年 - 2022 年：購房與網(wǎng)簽

6 月 16 日：甲商務(wù)公司與趙峰（A公司高管）簽訂《購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定受讓一號(hào)房屋購買權(quán)；

6 月 28 日：甲商務(wù)公司向乙置業(yè)公司支付全款 260 萬元（法院最終認(rèn)定合同價(jià) 187.454 萬元，差額為額外費(fèi)用）；

7 月 7 日：乙置業(yè)公司委托戊物業(yè)公司向甲商務(wù)公司交房，甲公司辦理入住并使用至今（繳納物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)）；

2022 年 1 月 27 日：甲商務(wù)公司與乙置業(yè)公司補(bǔ)簽《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，明確 “乙公司需按期協(xié)助辦證”，合同標(biāo)注 “房屋已抵押給丙租賃公司”，當(dāng)日辦理網(wǎng)簽備案；

同期：丙租賃公司向北京市住建委出具《抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的聲明》，載明 “同意一號(hào)房屋在內(nèi)的房產(chǎn)銷售，仍保留抵押權(quán)”。

2022 年 - 本案訴訟：糾紛爆發(fā)

7 月 13 日：因丁置業(yè)公司未履約，黃浦公證處出具《執(zhí)行證書》，確認(rèn)丙租賃公司可強(qiáng)制執(zhí)行丁置業(yè)公司、乙置業(yè)公司等，“有權(quán)對(duì)抵押房產(chǎn)折價(jià)拍賣優(yōu)先受償”；

本案訴訟：甲商務(wù)公司多次要求乙置業(yè)公司過戶無果，發(fā)現(xiàn)房屋因丙租賃公司申請(qǐng)執(zhí)行被抵押限制，遂起訴。丙租賃公司抗辯 “甲公司非自然人消費(fèi)者、抵押權(quán)優(yōu)先、未收到售房款無過錯(cuò)”。

（三）各方主張

甲商務(wù)公司（原告）：

已全款購房且入住 3 年，乙置業(yè)公司拖延辦證違約，丙租賃公司同意銷售即視為放棄房屋優(yōu)先權(quán)，應(yīng)協(xié)助解押；

丙租賃公司未監(jiān)管售房款，失職責(zé)任與己無關(guān)，且乙置業(yè)公司母公司A公司涉嫌違規(guī)放貸，抵押權(quán)設(shè)立有瑕疵；

要求丙公司先解押，再由乙公司協(xié)助過戶，訴訟費(fèi)由乙公司承擔(dān)。

丙租賃公司（第三人）：

甲公司是法人，不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中 “房屋消費(fèi)者” 保護(hù)條件，無權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)；

抵押權(quán)基于融資租賃合同設(shè)立，非開發(fā)貸款，無監(jiān)管售房款義務(wù)，同意銷售不代表放棄抵押權(quán)，不應(yīng)解押；

生效《執(zhí)行證書》已確認(rèn)抵押權(quán)，甲公司購房存疑，應(yīng)駁回其訴請(qǐng)。

乙置業(yè)公司（被告）：

經(jīng)法院合法傳喚未出庭，放棄答辯質(zhì)證權(quán)利。

二、案件分析

（一）法律適用：分階段適用法律

抵押與同意銷售（2020 年 - 2022 年）：均發(fā)生在《民法典》施行前（2021 年），適用《物權(quán)法》關(guān)于抵押權(quán)的規(guī)定；

買賣合同履行（2022 年至今）：適用《民法典》關(guān)于合同效力及違約責(zé)任的規(guī)定。

（二）買賣合同效力：合法有效，乙置業(yè)公司需履約

根據(jù)《民法典》第 119 條，甲商務(wù)公司與乙置業(yè)公司的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》：

是雙方真實(shí)意思表示，已網(wǎng)簽備案，甲公司全款支付、實(shí)際入住，無欺詐、違法情形；

合同明確標(biāo)注抵押情況，甲公司知情仍購房不影響合同效力，故合同合法有效，乙公司需按約協(xié)助過戶。

（三）抵押權(quán)效力：丙租賃公司同意銷售后，喪失房屋優(yōu)先權(quán)

核心依據(jù)《物權(quán)法》第 191 條：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款應(yīng)提前清償債務(wù)或提存，抵押權(quán)效力僅及于價(jià)金”：

丙租賃公司出具《同意銷售聲明》，視為允許乙置業(yè)公司轉(zhuǎn)讓一號(hào)房屋，抵押權(quán) “物上追及力” 限于售房款，而非房屋本身；

甲公司已付全款，乙公司未將房款支付給丙公司，責(zé)任在乙公司，丙公司應(yīng)向乙公司主張房款，而非對(duì)房屋行使抵押權(quán)；

丙公司抗辯 “法人非消費(fèi)者” 不成立：雖甲公司是法人，但《物權(quán)法》第 191 條未限定購房人身份，只要 “同意銷售 + 全款 + 實(shí)際占有”，即可對(duì)抗抵押權(quán)。

（四）丙公司其他抗辯的反駁

“甲公司非實(shí)際購房人”：甲公司提交付款憑證、網(wǎng)簽合同、入住記錄，丙公司無相反證據(jù)，抗辯無依據(jù)；

“抵押權(quán)設(shè)立無瑕疵”：甲公司主張 “A公司違規(guī)放貸” 但未舉證，法院不采納，仍認(rèn)定抵押權(quán)初始設(shè)立有效；

“無監(jiān)管義務(wù)”：雖無法定監(jiān)管義務(wù)，但同意銷售后應(yīng)關(guān)注房款流向，不能以此為由對(duì)抗購房人，仍需協(xié)助解押。

三、裁判結(jié)果

第三人丙租賃公司于本判決生效后 10 日內(nèi)，協(xié)助原告甲商務(wù)公司到房屋登記主管部門，辦理北京市大興區(qū)一號(hào)房屋的抵押權(quán)注銷登記手續(xù)；

于本判決第 1 項(xiàng)履行完畢后 10 日內(nèi)，被告乙置業(yè)公司協(xié)助原告甲商務(wù)公司到房屋登記主管部門，辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)（將所有權(quán)登記至甲商務(wù)公司名下）；

四、案件啟示

（一）法人購房人：買抵押房必做 3 件事

查 “同意銷售文件”：要求開發(fā)商提供抵押權(quán)人書面同意銷售聲明，確認(rèn) “同意銷售” 字樣，避免僅口頭承諾；

留完整履約證據(jù)：保留全款付款憑證、購房發(fā)票、入住協(xié)議、物業(yè)費(fèi)單據(jù)，證明 “實(shí)際購房 + 占有”；

及時(shí)網(wǎng)簽備案：網(wǎng)簽可防止開發(fā)商一房二賣，也能固定買賣關(guān)系，為后續(xù)對(duì)抗抵押權(quán)提供依據(jù)。

（二）抵押權(quán)人：同意銷售需控風(fēng)險(xiǎn)

約定房款提存：同意銷售時(shí)，與開發(fā)商約定 “售房款存入監(jiān)管賬戶”，避免開發(fā)商挪用房款導(dǎo)致抵押權(quán)落空；

跟蹤房屋狀態(tài)：定期核查已售抵押房屋的入住、網(wǎng)簽情況，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違約及時(shí)追索房款。

（三）開發(fā)商：售抵押房需守 2 條底線

如實(shí)告知抵押情況：不得隱瞞抵押事實(shí)，否則可能因 “欺詐” 被撤銷合同并賠償損失；

收全款后及時(shí)解押：收到購房款后優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)人債務(wù)，注銷抵押后協(xié)助過戶，避免拖延引發(fā)訴訟。

本案核心警示：抵押房屋并非不能買，但 “抵押權(quán)人同意銷售” 是關(guān)鍵前提；法人購房雖不適用 “消費(fèi)者保護(hù)”，但仍可憑 “全款 + 占有 + 同意銷售” 對(duì)抗抵押權(quán)，抵押權(quán)人切勿忽視 “同意銷售” 的法律后果。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容