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北京大興區(qū)一起商業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)糾紛中，甲商貿(mào)公司 2021 年全款 184.8 萬買了乙置業(yè)公司開發(fā)的七號房屋（大興區(qū)），入住 2 年卻因房屋被丙租賃公司抵押，遲遲無法過戶。甲商貿(mào)公司起訴要求 “丙租賃公司注銷抵押、乙置業(yè)公司協(xié)助過戶”，丙租賃公司以 “抵押權(quán)優(yōu)先、甲商貿(mào)公司非實際購房人” 抗辯，最終法院判決 “丙租賃公司 10 日內(nèi)注銷抵押，注銷后乙置業(yè)公司協(xié)助過戶”。此案明確了 “抵押權(quán)人同意出售后優(yōu)先權(quán)限制”“全款購房人的過戶權(quán)利”，給商業(yè)房屋交易提了關(guān)鍵參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：甲商貿(mào)公司（七號房屋買受人，全款支付 184.8 萬元，2021 年 6 月起實際占有房屋）

被告：乙置業(yè)公司（七號房屋開發(fā)商，簽訂買賣合同后未協(xié)助過戶，經(jīng)傳票傳喚未出庭）

第三人：丙租賃公司（七號房屋抵押權(quán)人，2020 年辦理抵押登記，曾出具《同意銷售聲明》）

關(guān)聯(lián)公司：丁公司（與丙租賃公司簽《融資租賃合同》，乙置業(yè)公司為其債務(wù)提供抵押擔(dān)保）

（二）關(guān)鍵時間線

2020 年（抵押設(shè)立）：

2020 年 5 月 22 日：丁公司（承租人）與丙租賃公司（出租人）簽《融資租賃合同（售后回租）》，融資 2.5 億元，經(jīng)上海黃浦公證處公證并賦予強制執(zhí)行效力。

2020 年 5 月 26 日：乙置業(yè)公司（抵押人）以七號房屋所在的 5 號樓、6 號樓共 133 套房產(chǎn)（含七號房屋）為丁公司的債務(wù)抵押給丙租賃公司，在大興區(qū)不動產(chǎn)登記中心辦理抵押登記，債務(wù)履行期至 2022 年 5 月 28 日。

2020 年 6 月 10 日：乙置業(yè)公司、丁公司與丙租賃公司簽《抵

2020 年 6 月 10 日：乙置業(yè)公司、丁公司與丙租賃公司簽《抵押合同》，約定抵押擔(dān)保金額 5 億元，同樣經(jīng)黃浦公證處公證并賦予強制執(zhí)行效力；6 月 26 日，丙租賃公司取得正式抵押登記證明。

2021 年 - 2022 年（購房與交易）：

2021 年 6 月：甲商貿(mào)公司向乙置業(yè)公司支付七號房屋全款 184.8 萬元，乙置業(yè)公司交付房屋，甲商貿(mào)公司辦理入住并實際使用至今（期間繳納物業(yè)費、水電費等）。

2022 年 1 月 27 日：甲商貿(mào)公司與乙置業(yè)公司補簽《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，約定 “乙置業(yè)公司需在 2022 年 2 月 1 日起 730 日內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)登記，逾期按已付房款萬分之一 / 日付違約金”，合同明確標(biāo)注 “房屋已抵押給丙租賃公司”，隨后辦理網(wǎng)簽備案。

2022 年：丙租賃公司向北京市住建委出具《抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的聲明》，載明 “同意包括七號房屋在內(nèi)的抵押房屋銷售，仍保留抵押權(quán)”。

2022 年 - 本案訴訟（糾紛爆發(fā)）：

2022 年 7 月 13 日：因丁公司未履行融資租賃合同，黃浦公證處出具《執(zhí)行證書》，確認(rèn)丙租賃公司可申請強制執(zhí)行丁公司、乙置業(yè)公司等，“有權(quán)對乙置業(yè)公司抵押的 133 套房產(chǎn)折價、拍賣優(yōu)先受償”。

本案訴訟：甲商貿(mào)公司多次要求乙置業(yè)公司過戶無果，發(fā)現(xiàn)房屋因丙租賃公司申請執(zhí)行被抵押限制，遂起訴，要求 “丙租賃公司注銷抵押、乙置業(yè)公司協(xié)助過戶”；丙租賃公司抗辯 “甲商貿(mào)公司非實際購房人，抵押權(quán)優(yōu)先于購房權(quán)，不同意注銷抵押”。

（三）各方主張

甲商貿(mào)公司（原告）：

已全款購房且實際入住 2 年，乙置業(yè)公司未按合同約定過戶，構(gòu)成違約；

丙租賃公司已出具《同意銷售聲明》，且自己是全款購房人，丙租賃公司喪失抵押權(quán)優(yōu)先權(quán)，應(yīng)協(xié)助注銷抵押；

要求丙租賃公司先注銷抵押，再由乙置業(yè)公司協(xié)助辦理七號房屋產(chǎn)權(quán)登記。

丙租賃公司（第三人）：

甲商貿(mào)公司是法人，非自然人購房，不符合 “房屋消費者物權(quán)期待權(quán)” 保護(hù)條件，無權(quán)對抗抵押權(quán)；

同意銷售不代表放棄抵押權(quán)，抵押權(quán)基于融資租賃合同設(shè)立，與房屋開發(fā)貸款無關(guān)，未收到乙置業(yè)公司轉(zhuǎn)付的售房款，抵押權(quán)仍有效；

生效《執(zhí)行證書》已確認(rèn)對七號房屋的優(yōu)先受償權(quán)，不應(yīng)注銷抵押，甲商貿(mào)公司起訴無依據(jù)。

乙置業(yè)公司（被告）：

經(jīng)法院合法傳喚未出庭，未提交答辯意見，放棄當(dāng)庭質(zhì)證、抗辯權(quán)利。

二、案件分析

（一）法律適用：分階段適用法律

抵押相關(guān)（2020 年）：抵押合同簽訂、抵押登記、《同意銷售聲明》均在《民法典》施行前（2021 年），適用《物權(quán)法》；

購房合同相關(guān)（2022 年）：買賣合同簽訂、過戶義務(wù)履行在《民法典》施行后，適用《民法典》。

（二）購房合同效力：合法有效，乙置業(yè)公司需履行過戶義務(wù)

根據(jù)《民法典》第一百一十九條 “依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力”：

甲商貿(mào)公司與乙置業(yè)公司簽訂的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》是雙方真實意思表示，已辦理網(wǎng)簽備案，甲商貿(mào)公司全款支付、實際入住，合同無無效情形，合法有效；

合同明確約定 “乙置業(yè)公司 730 日內(nèi)辦妥過戶”，乙置業(yè)公司未履行，構(gòu)成違約，根據(jù)《民法典》第五百七十七條，需承擔(dān) “協(xié)助過戶” 的違約責(zé)任。

（三）抵押權(quán)效力：丙租賃公司同意銷售后，喪失房屋優(yōu)先權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條 “抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得價款向抵押權(quán)人提前清償或提存，抵押權(quán)人不得再對抵押財產(chǎn)行使抵押權(quán)”：

丙租賃公司出具《同意銷售聲明》，視為 “同意乙置業(yè)公司轉(zhuǎn)讓七號房屋”，根據(jù)上述規(guī)定，抵押權(quán)的效力僅及于 “房屋轉(zhuǎn)讓價款”，而非房屋本身；

甲商貿(mào)公司已全款支付，乙置業(yè)公司未將售房款支付給丙租賃公司，責(zé)任在乙置業(yè)公司，而非甲商貿(mào)公司，丙租賃公司應(yīng)向乙置業(yè)公司主張 “支付售房款”，而非對七號房屋行使抵押權(quán)；

丙租賃公司主張 “抵押權(quán)優(yōu)先”，但未舉證證明甲商貿(mào)公司 “非實際購房人”，且甲商貿(mào)公司全款購房并實際占有，符合 “無過錯購房人” 條件，丙租賃公司喪失對七號房屋的優(yōu)先受償權(quán)，需協(xié)助注銷抵押。

（四）丙租賃公司抗辯不成立的關(guān)鍵理由

“甲商貿(mào)公司非實際購房人” 無依據(jù)：甲商貿(mào)公司提交了購房發(fā)票、網(wǎng)簽合同、入住手續(xù)、物業(yè)費繳費記錄等，形成完整證據(jù)鏈，證明實際購房事實，丙租賃公司未提交相反證據(jù)；

“法人不符合物權(quán)期待權(quán)保護(hù)” 錯誤：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中 “房屋消費者保護(hù)” 雖側(cè)重自然人，但法人全款購買商業(yè)用房且實際使用，在抵押權(quán)人同意銷售的情況下，仍有權(quán)主張過戶，不能僅以 “法人身份” 否定權(quán)利；

“未收到售房款不影響抵押權(quán)” 錯誤：抵押權(quán)人同意銷售后，應(yīng)監(jiān)督抵押人（乙置業(yè)公司）將售房款用于清償債務(wù)，未收到房款是丙租賃公司與乙置業(yè)公司的糾紛，與購房人甲商貿(mào)公司無關(guān)，不能以此對抗購房人的過戶請求。

三、裁判結(jié)果

第三人丙租賃公司于本判決生效之日起 10 日內(nèi)，協(xié)助原告甲商貿(mào)公司到房屋登記主管部門，辦理位于北京市大興區(qū)七號房屋的抵押權(quán)注銷登記手續(xù)；

于本判決第一項履行完畢后 10 日內(nèi)，被告乙置業(yè)公司協(xié)助原告甲商貿(mào)公司到房屋登記主管部門，辦理位于北京市大興區(qū)七號房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)（將房屋所有權(quán)登記至甲商貿(mào)公司名下）；

四、案件啟示

（一）購房人（尤其是法人購房）：買抵押房必做 “3 步核查”

查抵押狀態(tài)與同意銷售文件：購買已抵押房屋前，務(wù)必要求開發(fā)商提供 “抵押權(quán)人同意銷售的書面聲明”（需明確 “同意銷售” 字樣），并到不動產(chǎn)登記中心核實抵押登記信息（抵押期限、擔(dān)保金額）；

保留全款支付與實際占有證據(jù)：支付房款時要求開發(fā)商出具正規(guī)發(fā)票（非收據(jù)），保留銀行轉(zhuǎn)賬記錄；入住后留存物業(yè)費、水電費繳費憑證、入住協(xié)議等，證明 “實際占有” 事實，為對抗抵押權(quán)提供依據(jù)；

及時簽訂書面合同并網(wǎng)簽：避免 “先交房后簽合同”，簽訂合同時需明確 “抵押注銷時間、過戶期限、逾期違約責(zé)任”，并盡快辦理網(wǎng)簽備案（網(wǎng)簽可防止開發(fā)商一房二賣）。

（二）抵押權(quán)人（如租賃公司、銀行）：同意銷售需注意 “2 個風(fēng)險”

明確 “同意銷售” 的法律后果：一旦出具同意銷售聲明，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，抵押權(quán)僅及于 “售房款”，喪失對房屋的優(yōu)先受償權(quán)，需提前與抵押人（開發(fā)商）約定 “售房款提存或直接支付至抵押權(quán)人賬戶”，避免抵押人挪用房款；

區(qū)分 “商業(yè)用房” 與 “住宅用房”：法人購買商業(yè)用房時，雖不適用 “房屋消費者保護(hù)”，但全款 + 實際占有仍可能對抗抵押權(quán)，需在同意銷售前評估風(fēng)險，可要求購房人出具 “知曉抵押情況” 的書面確認(rèn)，避免后續(xù)糾紛。

（三）開發(fā)商（如乙置業(yè)公司）：售抵押房需履行 “2 個義務(wù)”

如實告知抵押情況：不得隱瞞房屋抵押事實，簽訂合同時需明確標(biāo)注 “抵押狀態(tài)”，并提供抵押權(quán)人同意銷售的文件，否則可能因 “欺詐” 導(dǎo)致合同被撤銷，還需賠償購房人損失；

按約定辦理過戶：收到購房款后，需及時向抵押權(quán)人清償債務(wù)或提存房款，注銷抵押后協(xié)助購房人過戶，不得拖延，否則需承擔(dān) “逾期過戶違約金”（本案中合同約定 “萬分之一 / 日”，長期拖延違約金金額較高）。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容