許多業(yè)主看著自己掏錢購買的車位，心中不免疑惑：為什么還要每月向物業(yè)公司繳納一筆“車位管理費(fèi)”？這種收費(fèi)合理嗎？

購買了車位的業(yè)主，通常都需要每月向物業(yè)公司繳納一筆“車位管理費(fèi)”。這令很多人感到困惑甚至不滿。

實(shí)際上，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)主要用于小區(qū)公共區(qū)域的維護(hù)和管理，包括保潔、綠化以及公共設(shè)施的維修等。

而車位管理費(fèi)則是專門用于停車場(chǎng)或?qū)偻＼噮^(qū)域的清潔、照明、設(shè)備維護(hù)以及安保等專項(xiàng)服務(wù)。兩者在服務(wù)對(duì)象和內(nèi)容上并不相同。

01 車位管理費(fèi)的構(gòu)成

車位管理費(fèi)并非憑空產(chǎn)生，它對(duì)應(yīng)著具體的服務(wù)內(nèi)容。一般來說，車位管理費(fèi)涵蓋了多個(gè)方面的成本。

管理服務(wù)人員的費(fèi)用是其中之一，包括停車場(chǎng)管理人員、保安等的薪資支出。同時(shí)，還包括車位、車庫的公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、能耗及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用。

清潔衛(wèi)生費(fèi)用也是重要組成部分，包括定期清掃停車場(chǎng)、處理垃圾等。秩序維護(hù)費(fèi)用則包括交通引導(dǎo)、停車秩序管理等服務(wù)。此外，還需包含法定稅費(fèi)等。

這些服務(wù)確保了停車場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和使用安全，構(gòu)成了車位管理費(fèi)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

02 法律依據(jù)與法院認(rèn)定

從法律角度看，車位管理費(fèi)的收取具有充分依據(jù)。法院在相關(guān)案例中，普遍支持物業(yè)公司車位管理費(fèi)的收取，認(rèn)為這是合法的。

例如，在某個(gè)城市某個(gè)小區(qū)的業(yè)主因拒繳車位管理費(fèi)被物業(yè)公司告上法庭，法院判決認(rèn)為：物業(yè)公司提供了地下停車場(chǎng)的管理服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)該支付相應(yīng)管理費(fèi)用。

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十五條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”

這為車位權(quán)屬和管理提供了法律基礎(chǔ)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十條也規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

03 物業(yè)費(fèi)與車位管理費(fèi)的區(qū)別

許多業(yè)主認(rèn)為，自己已經(jīng)繳納了物業(yè)費(fèi)，為什么還要單獨(dú)繳納車位管理費(fèi)？這兩種費(fèi)用確實(shí)有著本質(zhì)區(qū)別。

物業(yè)管理費(fèi)主要是為了維護(hù)小區(qū)的公共設(shè)施和公共環(huán)境，包括小區(qū)的綠化、清潔、安保等服務(wù)。而停車管理費(fèi)則是專門為了停車場(chǎng)的專項(xiàng)管理和維護(hù)而收取的費(fèi)用。

如果將車位管理費(fèi)也納入物業(yè)費(fèi)的范疇，對(duì)于那些沒有買車位的業(yè)主來說很不公平。因?yàn)樗麄儗⒈黄确謸?dān)自己并未享受的停車管理服務(wù)的成本。

因此，現(xiàn)行法律框架下，地下車位管理費(fèi)是單獨(dú)收取的，遵循“誰使用誰交費(fèi)”的原則。哪怕業(yè)主已經(jīng)繳納了物業(yè)費(fèi)，也必須每月按時(shí)繳納車位管理費(fèi)。

04 空置車位也需要繳納管理費(fèi)

另一個(gè)常見的爭(zhēng)議點(diǎn)是：如果車位長(zhǎng)時(shí)間空著，是否還需要繳納管理費(fèi)？對(duì)此，法律規(guī)定很明確：即使車位空置，管理費(fèi)仍需繳納。

這類似于物業(yè)費(fèi)的繳納原則。業(yè)主不能以房子空置為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，同時(shí)也不能以車位暫時(shí)沒有使用為由停繳車位管理費(fèi)。

即使車位一直沒用，也不影響物業(yè)繼續(xù)維持停車場(chǎng)的正常運(yùn)營(yíng)和管理。照明設(shè)施仍需維護(hù)，保安仍需巡邏，清潔工作仍需進(jìn)行。

目前各地對(duì)于空置房達(dá)到六個(gè)月以上的，可以減免部分物業(yè)費(fèi)（有的地方減免比例高達(dá)80%），但并沒有相關(guān)政策對(duì)空置的停車位進(jìn)行管理費(fèi)減免。

05 2025年新規(guī)定下的車位管理費(fèi)

隨著2025年新規(guī)定的出臺(tái)，車位管理費(fèi)的收取更加規(guī)范。新規(guī)定要求提升費(fèi)用透明度，物業(yè)公司需在小區(qū)顯著位置明確公示車位管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)周期及依據(jù)等信息。

費(fèi)用調(diào)整機(jī)制也更加完善。車位管理費(fèi)的調(diào)整需遵循市場(chǎng)規(guī)律，并經(jīng)過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的同意。調(diào)整前，應(yīng)提前通知所有車主，并說明調(diào)整的原因和依據(jù)。

在服務(wù)質(zhì)量保障方面，物業(yè)公司需按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供車位管理服務(wù)，包括車位清潔、安全監(jiān)控、車輛進(jìn)出管理等。

此外，車主對(duì)車位管理服務(wù)有異議時(shí)，有權(quán)向物業(yè)公司提出投訴，并要求其在規(guī)定時(shí)間內(nèi)給予答復(fù)和處理。

06 業(yè)主權(quán)益保障與爭(zhēng)議解決

繳納車位管理費(fèi)后，業(yè)主有權(quán)獲得相應(yīng)服務(wù)。如果車輛在停車場(chǎng)出現(xiàn)砸窗盜竊或被故意刮花，物業(yè)有義務(wù)協(xié)助業(yè)主固定證據(jù)。

如果物業(yè)因失職（如監(jiān)控未能及時(shí)更換或沒有拍到事故現(xiàn)場(chǎng)）導(dǎo)致找不到肇事者，物業(yè)需要承擔(dān)賠償責(zé)任。

當(dāng)業(yè)主對(duì)收費(fèi)有異議時(shí)，可以通過多種途徑解決。首先可以要求物業(yè)公司提供詳細(xì)的費(fèi)用明細(xì)及使用情況。

如果認(rèn)為收費(fèi)不合理，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)管局反映或通過法律途徑維護(hù)權(quán)益。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定。

大城市的停車場(chǎng)智慧管理系統(tǒng)正在普及，攝像頭自動(dòng)識(shí)別車牌，照明系統(tǒng)隨車輛進(jìn)出智能調(diào)節(jié)亮度，清潔機(jī)器人定時(shí)巡邏打掃。

這些技術(shù)進(jìn)步提升了管理效率，也可能影響未來車位管理費(fèi)的定價(jià)模式。但無論怎樣變化，費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則不會(huì)改變。

業(yè)主理解了車位管理費(fèi)的本質(zhì)后，能夠更積極地參與監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，共同促進(jìn)社區(qū)環(huán)境的改善與提升。