別再為房?jī)r(jià)漲跌糾結(jié)了！今年只要看懂這四大趨勢(shì)，該不該買房你心里自然有數(shù)。

這些年，房?jī)r(jià)話題一直沒(méi)停過(guò)，到處都有人問(wèn)：房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？現(xiàn)在能不能上車？看漲的和看跌的各有各的一套道理。

但進(jìn)入2025年以后，情況真的不一樣了。越來(lái)越多的信號(hào)顯示，樓市的游戲規(guī)則正在徹底改變。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)得到2025年底才會(huì)企穩(wěn)。王石也預(yù)言，樓市調(diào)整至少要三到五年。這些話都不是隨便說(shuō)說(shuō)，背后都是實(shí)打?qū)嵉氖袌?chǎng)變化。

從2025年起，樓市已經(jīng)出現(xiàn)四個(gè)明顯變化。只要你弄明白，買房這件事就不再是難題，心里就有數(shù)了。

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政策變了：從“刺激”轉(zhuǎn)向“托底”

長(zhǎng)期跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的人應(yīng)該都注意到，各地政策正在悄悄調(diào)整。比如海南取消了普通和非普通住宅的區(qū)分，長(zhǎng)沙縣推出“政府補(bǔ)1萬(wàn)、企業(yè)讓1萬(wàn)”的優(yōu)惠。這些都不是大招刺激，而是精準(zhǔn)“托底”，防止市場(chǎng)過(guò)熱或者過(guò)冷。

房地產(chǎn)稅也在逐步推進(jìn)，上海率先實(shí)施分層稅率制度：?jiǎn)蝺r(jià)低于9.4萬(wàn)的稅率0.4%，高于9.4萬(wàn)的0.6%。重慶則把免稅面積從100平米提高到180平米——明顯為的是保障基本居住需求，抑制投機(jī)炒作。

早在今年3月國(guó)家發(fā)布的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》中就提到，要“更好滿足住房消費(fèi)需求”，通過(guò)放寬公積金、盤活閑置房等方式釋放需求。毫不夸張的說(shuō)，政策現(xiàn)在都是有針對(duì)性、更節(jié)制。

.02

市場(chǎng)分化：從“隨便買都賺”變成“有人漲有人跌”

以前閉著眼睛買房都能賺錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了?，F(xiàn)在樓市已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的兩極分化。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，三四線城市住房空置率高達(dá)21.3%，庫(kù)存至少要5年才能消化完。像山東菏澤，常住人口減少了3.2萬(wàn)，房?jī)r(jià)比2021年高點(diǎn)跌了25%。東北有些城市甚至幾萬(wàn)塊就能買一套房，鶴崗化越來(lái)越普遍。

不過(guò)，一線和強(qiáng)二線相對(duì)更抗跌。雖然2025年上半年全國(guó)70個(gè)城市二手房均價(jià)跌了0.6%，但上海、太原的新房還漲了，杭州持平。尤其是核心地段、學(xué)區(qū)房和地鐵附近的房子，價(jià)格依然比較穩(wěn)定。

此外，城市群效應(yīng)也更明顯。比如長(zhǎng)三角、珠三角周邊的三四線城市（如嘉興、昆山），因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口流入，房?jī)r(jià)跌幅正在慢慢收窄。

.03

開(kāi)發(fā)商不好過(guò)了，“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者出局”

最近幾年，開(kāi)發(fā)商們的日子越來(lái)越難，尤其進(jìn)入2025年上半年，百城新房銷量繼續(xù)下滑，超過(guò)六成城市同比負(fù)增長(zhǎng)。

王石指出，房企面臨五大挑戰(zhàn)：到期債務(wù)高達(dá)5257億，待售面積還有7.7億平方米……

整個(gè)行業(yè)正在痛苦轉(zhuǎn)型。用中銀證券分析師的話說(shuō)，就是：“增量變精、存量?jī)?yōu)化”。

“增量變精”，就是土地供應(yīng)量減少，但更重質(zhì)量。上半年住宅用地成交量下降了4%，但地價(jià)上漲25%，平均溢價(jià)率11%。深圳、杭州、上海、成都的土地競(jìng)爭(zhēng)尤其激烈?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商拿地非常謹(jǐn)慎，像綠城、濱江這類企業(yè)只拿核心地塊。

“存量?jī)?yōu)化”，就是城市更新。不光是老房改造，還包括大量非住宅項(xiàng)目翻新。

商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)和養(yǎng)老地產(chǎn)，如今成了房企轉(zhuǎn)型的三大方向。運(yùn)營(yíng)能力取代開(kāi)發(fā)速度，正在成為房企新的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

.04

買房邏輯變了：投資轉(zhuǎn)自住，量力而行才明智

對(duì)于普通大眾來(lái)說(shuō)，近兩年最大的變化就是購(gòu)房邏輯已經(jīng)發(fā)生根本性變化，以前買房的目的是為了賺錢，現(xiàn)在買房想的是怎樣住著舒服，是否負(fù)擔(dān)得起？

數(shù)據(jù)顯示，居民負(fù)債率已高達(dá)137%，月供占收入比例超過(guò)60%。在這種情況下，買房第一原則是：別勉強(qiáng)、別超負(fù)荷，量力而行，比什么都重要。

還有，不要被市場(chǎng)情緒帶偏，不要超出自己的經(jīng)濟(jì)能力。記?。嘿I房的目的是為了更好的生活，而不是給自己增添負(fù)累的。

此外，你還得算清楚自己的收入、負(fù)債和未來(lái)開(kāi)支，預(yù)留充足的應(yīng)急資金。

最后給買家們提個(gè)醒：

當(dāng)年王石說(shuō)：“活得久才是真正的贏家”。這句話，或許也是在提醒我們：穩(wěn)住，比什么都重要。