01

悉尼這些區(qū)房?jī)r(jià)即將上漲，年漲幅有望達(dá)兩位數(shù)

一份最新報(bào)告顯示，西悉尼更實(shí)惠城區(qū)的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將在未來6個(gè)月內(nèi)大幅上漲。

Shore Financial的研究顯示，Mount Druitt、Whalan、Eschol Park和Ambarvale 等外城區(qū)的房?jī)r(jià)——這些都是悉尼房?jī)r(jià)最便宜的地方——預(yù)計(jì)將在未來6個(gè)月內(nèi)上漲超5%。

其它預(yù)計(jì)將出現(xiàn)類似漲幅的市場(chǎng)包括市中心周邊的一些城區(qū)，它們?yōu)檫M(jìn)入受歡迎的海濱市場(chǎng)提供了更實(shí)惠的入市機(jī)會(huì)，如Northern Beaches和Sutherland Shire。

Dee Why、Miranda、Kurnell、Wheeler Heights和North Narrabeen的漲幅預(yù)計(jì)將 超過4%，即近10萬澳元。

與此同時(shí)，抵押貸款經(jīng)紀(jì)人表示，最近的降息導(dǎo)致大批購(gòu)房者涌入更實(shí)惠城區(qū)搶購(gòu)房產(chǎn)。

聯(lián)邦政府本月宣布，5%首付計(jì)劃將提前至10月實(shí)施，同時(shí)放寬申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，中介聲稱 這也可能推高對(duì)更實(shí)惠城區(qū)的需求。

Shore Financial的報(bào)告指出，雖然悉尼房房市未來6個(gè)月可能出現(xiàn)整體增長(zhǎng)，但各郵政編碼地區(qū)的情況各異。

該報(bào)告預(yù)測(cè)了悉尼未來6個(gè)月的房?jī)r(jià)走勢(shì)，根據(jù)當(dāng)前的房屋中位價(jià)將悉尼600多個(gè)城區(qū)為5個(gè)層級(jí)。

分別為Heartland Sydney、Suburban Sydney、Rising Sydney、Professional Sydney和Affluent Sydney。

這份報(bào)告最后選出了每個(gè)層級(jí)中排名前5的城區(qū)。

Shore Financial的首席執(zhí)行官Theo Chambers表示，2月上一期悉尼現(xiàn)狀報(bào)告分析的6個(gè)月預(yù)測(cè)結(jié)果準(zhǔn)確。

“我們對(duì)Heartland Sydney、Suburban Sydney和Rising Sydney——3個(gè)價(jià)格較低的層級(jí)——的預(yù)測(cè)都非常準(zhǔn)確，因?yàn)槲覀冾A(yù)期的穩(wěn)定需求水平得以實(shí)現(xiàn)，部分原因是2月 和5月的降息?！?/p>

“然而，Professional Sydney和Affluent Sydney——兩個(gè)價(jià)格較高的層級(jí)——略有差 異，表現(xiàn)不及預(yù)測(cè)，可能是由于可負(fù)擔(dān)壓力。”

Chambers還表示，一些評(píng)論員預(yù)計(jì)大悉尼地區(qū)的房?jī)r(jià)將在未來6個(gè)月出現(xiàn)非常強(qiáng)勁 的增長(zhǎng)，Shore Financial的報(bào)告給出了更詳細(xì)的情況。

“在部分城區(qū)，未來半年的漲幅很可能超過5%，使得年度漲幅有望達(dá)到兩位數(shù)。”

“其中許多城區(qū)的庫(kù)存水平較低，這將增加買家競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，尤其是對(duì)A類房產(chǎn)?！?/p>

“話雖如此，買家手中的錢是有限的?！?/p>

“澳洲統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，在截至2025年6月的4年內(nèi)，全國(guó)工資增長(zhǎng)了14.4%，而房?jī)r(jià)上漲了19.2%，這意味著普通澳人在通脹調(diào)整后的實(shí)際收入有售下降?！?/p>

“換句話說，悉尼買家面臨著可負(fù)擔(dān)性的限制，這將為近期的任何上漲設(shè)定上限?！?/p>

02

數(shù)百套殘障人士住房空置，NDIS參與者和投資者買單！

乍一看，開車經(jīng)過墨爾本西郊的新住宅區(qū)，這些房子看起來很普通。

但仔細(xì)看就會(huì)發(fā)現(xiàn)不同之處：無障礙入口、加寬的門口，以及為輪椅設(shè)計(jì)的浴室。

這些房屋是為重度殘障人士專門建造的。

這些建筑散布在各個(gè)社區(qū)中，屬于聯(lián)邦政府的一項(xiàng)計(jì)劃，旨在讓殘障人士離開集體住宅。

但是《四角新聞》（Four Corners）披露，全國(guó)有超過1000套這樣的房屋空置，這也威脅到了大量私人投資。

像澳大利亞成千上萬的人一樣，托尼·威爾遜（Tony Wilson）和妻子在尋找投資機(jī)會(huì)時(shí)，被“專業(yè)殘障住宿”（SDA，Specialist Disability Accommodation）吸引。

這對(duì)來自新南威爾士中央海岸的夫婦聯(lián)系了一位理財(cái)顧問，顧問告訴他們，這類房產(chǎn)“需求旺盛”，回報(bào)可觀。

“聽起來像是一個(gè)不錯(cuò)的投資，一個(gè)道德投資，這是我們感興趣的，我們想提供房產(chǎn)給有需要的人，”托尼告訴《四角新聞》。

投資背后的初衷確實(shí)合理。

2016年，聯(lián)邦政府推出SDA計(jì)劃，目的是讓重度殘障人士離開類似集體住宅和養(yǎng)老院的機(jī)構(gòu)。

根據(jù)該計(jì)劃，政府要求私人投資者建造小規(guī)模、定制化的住宅。

作為回報(bào)，政府會(huì)為每位入住的符合條件的人向投資者支付每年約11萬澳元。

托尼和妻子花了近200萬澳元建造了兩套殘障房——一套在墨爾本郊區(qū)，一套在珀斯——預(yù)計(jì)年租金收入超過15萬澳元。

但問題出現(xiàn)了。盡管理財(cái)顧問樂觀，但無人愿意入住。

威爾遜夫婦聯(lián)系了多家殘障服務(wù)提供商和顧問，想為房屋找租客，但一年多過去，他們?nèi)晕凑业饺魏畏蟂DA條件的租戶。

為了資助SDA房屋，他們以自家房產(chǎn)作抵押，并動(dòng)用了大部分退休金。現(xiàn)在，由于缺乏廣告中所說的六位數(shù)租金收入，他們難以維持按揭。

托尼說，為了維持開支，他們甚至跳過餐食和藥物。

“妻子在長(zhǎng)時(shí)間照顧年邁和生病的父母后不得不回去工作……但我們?nèi)匀粨尾贿^來，”他說。

“我們都因此崩潰過。原本計(jì)劃五年后退休……現(xiàn)在，我看不到我們還能退休。我們的錢不夠退休，這就是底線?！?/p>

如果他們出售SDA房屋，將會(huì)損失數(shù)十萬澳元，因?yàn)檫@些地區(qū)現(xiàn)在殘障房供應(yīng)過剩。

威爾遜夫婦認(rèn)為，他們別無選擇，只能賣掉家庭房來償還借款。

“我們家里還有孩子，”托尼說。

“本來是個(gè)退休的好地方……但現(xiàn)在看來不可能了?！?/p>

像威爾遜夫婦一樣的投資者遍布澳大利亞，他們建造或購(gòu)買了殘障房，但往往是在不需要的地方，通常是跟隨房產(chǎn)或投資顧問的建議。

房產(chǎn)投資顧問戈羅·古普塔（Goro Gupta）表示，問題部分原因是NDIA——負(fù)責(zé)執(zhí)行該政策的機(jī)構(gòu)——沒有發(fā)布明確的數(shù)據(jù)，說明殘障人士希望住在哪里。

這導(dǎo)致很多SDA房屋建在首都和區(qū)域城市的郊區(qū)，土地便宜。

“這就是為什么普通投資者愿意投資的原因，”古普塔說。

在墨爾本西郊的一個(gè)住宅區(qū)，他驚訝于為重度殘障人士建造了這么多房屋。

“這些地方缺乏配套設(shè)施，”他說。

“離商店不近，離殘障人士日常需要的康復(fù)和健康服務(wù)也不近?？纯催@里，全是空地?！?/p>

對(duì)于一些為了建房而過度擴(kuò)張的投資者來說，將這些房屋當(dāng)作普通房產(chǎn)出租并不可行，因?yàn)榛貓?bào)遠(yuǎn)不足以覆蓋按揭。

這意味著房屋空置，只能寄希望于某位符合條件的殘障租戶入住。

根據(jù)ABC對(duì)有限數(shù)據(jù)的分析，澳大利亞范圍內(nèi)，7500套已建SDA房屋中，至少有760套空置。

而代表澳大利亞近一半SDA市場(chǎng)的行業(yè)協(xié)會(huì)告訴《四角新聞》，空置數(shù)量可能遠(yuǎn)高于此。

“SDA聯(lián)盟首席執(zhí)行官杰拉米·霍普（Jeramy Hope）表示，‘我認(rèn)為，全國(guó)空置的SDA房屋超過一千套?！?/p>

這意味著澳大利亞近15%的殘障住房建成后沒有用于原本的目的，耗資數(shù)億澳元。

目前，全國(guó)各城市，包括墨爾本、阿德萊德、布里斯班、悉尼、湯斯維爾和圖文巴，空置情況普遍。

而且供應(yīng)過?？赡苓M(jìn)一步加劇。

NDIA數(shù)據(jù)顯示，墨爾本西部有超過800套殘障房在建，而該地區(qū)已經(jīng)有數(shù)十套空置房。

霍普表示：“SDA的初衷是希望投資者、建商和服務(wù)提供者能夠與殘障人士及支持機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，了解他們希望居住的地點(diǎn)?！?/p>

沒有準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，但殘障人士倡導(dǎo)者表示，集體住宅中仍有約1.7萬人，與SDA政策推出時(shí)差不多。

在讓年輕殘障人士離開養(yǎng)老院方面已有進(jìn)展，從2018年的約5500人下降到今年的960人。

殘障房屋顧問布倫特·伍爾加（Brent Woolgar）形容SDA是“市場(chǎng)失靈”，源于監(jiān)管不足。

他擔(dān)心，因投資者虧損，新的房屋投資將枯竭，真正需要的地方無法建房。

“我真的感覺，我們可能浪費(fèi)了一代甚至多代的機(jī)會(huì)，為殘障人士提供理想住房，

他指出，NDIA本應(yīng)幫助殘障人士，但現(xiàn)在卻被要求管理大規(guī)模住房建設(shè)。

伍爾加表示：“社區(qū)住房部門本可以更積極參與，這樣結(jié)果會(huì)更成功?！?/p>

NDIA在聲明中表示，他們是該計(jì)劃的“市場(chǎng)監(jiān)管者”。

發(fā)言人稱：“NDIA致力于支持一個(gè)穩(wěn)健、高效的SDA市場(chǎng)，為NDIS參與者提供他們應(yīng)得的現(xiàn)代化選擇。”

“投資者在投資SDA時(shí)應(yīng)自行進(jìn)行充分盡職調(diào)查，并尋求獨(dú)立的法律和財(cái)務(wù)建議。”

NDIA還表示，在讓參與者離開大集體住宅方面已有進(jìn)展，居住六人以上的房屋人數(shù)在過去三年幾乎減半。

投資者托尼·威爾遜面臨不確定的未來，但他希望采取更多措施，防止他人陷入同樣困境。

他計(jì)劃對(duì)某些不良投資經(jīng)紀(jì)提起集體訴訟。

“這實(shí)際上是數(shù)百人面臨的危機(jī)，無論是投資者還是尋求住房的人，”他說。

03

澳房市回暖，買家競(jìng)爭(zhēng)激烈！悉尼三居室超底價(jià)$30萬成交

激烈競(jìng)價(jià)拉開了春季早期市場(chǎng)的序幕，在截至上周六的一周內(nèi)，多達(dá)四分之三的房產(chǎn)在拍賣中售出，其中一對(duì)投資者以超底價(jià)近30萬澳元的價(jià)格購(gòu)入悉尼Rosebery一套三居室房產(chǎn)。

Cotality表示，上周末全澳的初步清盤率為75.3%，與前一周的75%基本一致——該數(shù)據(jù)隨后被修正為69.8%。

周末共有2120套待拍房產(chǎn)，創(chuàng)兩個(gè)多月以來的新高，這表明有更多資金的買家正在激烈競(jìng)爭(zhēng)他們想要的房產(chǎn)。

悉尼上周六就出現(xiàn)了這種情況，一對(duì)投資者夫婦以2737000澳元的價(jià)格購(gòu)入Rosebery一套三居室，最初他們決定不出價(jià)，因?yàn)樵摲慨a(chǎn)對(duì)他們來說太貴了。

他說：“最終買家最開始沒有參與競(jìng)拍。”

“當(dāng)價(jià)格剛剛超過底價(jià)時(shí)我走向他們，他們以為自己不會(huì)出價(jià)了，但價(jià)格達(dá)到267萬澳元時(shí)……他們又重新加入，隨后便與另一個(gè)當(dāng)時(shí)以為自己一定能拿下該房產(chǎn)的人展開了激烈競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>

這對(duì)夫婦尋找投資物業(yè)已有12個(gè)月之久，他們之后告訴Skarlatos，他們?cè)谂馁u過程中意識(shí)到，如果這是基準(zhǔn)價(jià)格，那他們必須接受。

“他們認(rèn)為如果最終一定要花比他們預(yù)期更多的錢，那不如在更好的街道上買房，這推高了他們的競(jìng)價(jià)動(dòng)機(jī)?！?/p>

悉尼上周末的初步清盤率為79%，高于前一周的75%，領(lǐng)跑以東海岸為主導(dǎo)的全國(guó)拍賣市場(chǎng)。

墨爾本是最大的拍賣市場(chǎng)，有1017場(chǎng)預(yù)定拍賣，初步清盤率為75.4%，與前一周的75.5%基本持平。

在綠樹成蔭的內(nèi)東區(qū)Hawthorn，一套占地778平方米、自帶游池和迷你籃球場(chǎng)的四居室房產(chǎn)，以560萬澳元的價(jià)格流拍，超指導(dǎo)價(jià)上限30多萬澳元，隨后在談判中以578萬澳元的價(jià)格售出。

Morrell and Koren的Matthew Cleverdon表示，雖然市場(chǎng)對(duì)春季回暖持樂觀態(tài)度，但墨爾本買家在出價(jià)時(shí)仍很謹(jǐn)慎。<

“他們的出價(jià)十分謹(jǐn)慎，幾乎是在等其他人出價(jià)來看到底值不值這個(gè)價(jià)。有時(shí)，他們寧可不做決定也不愿做錯(cuò)誤的決定?！?/p>

目前，澳洲房市正在回暖，Cotality的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)本周將有2430套房屋參與拍賣。

DomainNicola Powell表示，持續(xù)的負(fù)擔(dān)能力限制意味著要價(jià)與許多人能夠承受的價(jià)格之間仍存在“巨大差距”，即便是在3次降息后也是如此。

但Powell還表示，買家活動(dòng)正在重新活躍，因?yàn)樵S多人預(yù)期11月以及明年初將有更多降息。

“3次降息讓買家恢復(fù)信心，房?jī)r(jià)正在上漲，我們看到各項(xiàng)不同指標(biāo)都表明房市正在恢復(fù)動(dòng)力。”

04

ANZ預(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)還要漲5%！

在第三次降息的推動(dòng)下，澳洲地產(chǎn)市場(chǎng)正為強(qiáng)勁的春季銷售季做準(zhǔn)備，而日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)已迫使許多首次購(gòu)房者退出購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)。

利率下降提升了借貸能力，購(gòu)房者信心隨之增強(qiáng)。與此同時(shí)，家庭普遍預(yù)計(jì)未來一年房?jī)r(jià)將上漲。這正助長(zhǎng)了“錯(cuò)失恐懼癥”（FOMO）情緒。

而根據(jù)維州房地產(chǎn)買方代理Cake Bakos的觀察，其中改善型購(gòu)房者和投資者的市場(chǎng)動(dòng)作似乎最為激進(jìn)。

“首次購(gòu)房者確實(shí)在積極參與競(jìng)爭(zhēng)，但不幸的是，我看到越來越多的情況是，投資者把他們擠出了市場(chǎng)，”她說道，“可以肯定的是，2025年是墨爾本投資者回歸的一年?！?/p>

PropTrack最新數(shù)據(jù)顯示，全澳住宅中位價(jià)在今年7月升至創(chuàng)紀(jì)錄的82.7萬澳元，單月上漲0.3%，年漲幅達(dá)到4.9%。

在多數(shù)州，地區(qū)市場(chǎng)的漲幅已超過首府城市。當(dāng)月地區(qū)房?jī)r(jià)上漲0.4%，同比上漲6.5%。而首府城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%，年漲幅為4.3%。

雖然利率下調(diào)直接提升了可借額度，但Bakos提醒，很多人常常誤以為所有買家和市場(chǎng)群體都會(huì)因此受益，其實(shí)并非如此。

REA Group經(jīng)濟(jì)分析師Megan Lieu表示，利率下降對(duì)首次置業(yè)者尤其有利，因?yàn)樗麄兊馁J款往往屬于高貸款價(jià)值比（LVR）類別，對(duì)利率變動(dòng)非常敏感。

“對(duì)于這些人來說，降息意味著借貸能力上升、購(gòu)房可負(fù)擔(dān)性提高。利率變低后，他們能接觸到更多市場(chǎng)上的房源?！?/p>

不過，Bakos指出，首次置業(yè)者的預(yù)算增長(zhǎng)仍然受到首付款額度的限制。

“不管他們的還貸款能力有多強(qiáng)，如果首付款很少，那么他們能承受的總房?jī)r(jià)還是不會(huì)變?！?/p>

對(duì)中端市場(chǎng)（mid-market）的買家來說，降息帶來的影響類似：提升了購(gòu)買力、提高可負(fù)擔(dān)性，并擴(kuò)大了他們能選擇的房源范圍。

“這類買家中不少是換房族，因此我們可能會(huì)看到更多家庭趁低利率之際，搬入更大或地段更好的房子?！?/p>

Bakos補(bǔ)充道，這類升級(jí)換房者往往擁有前一套房產(chǎn)帶來的可觀首付，所以一旦利率下降，他們會(huì)成為出價(jià)最積極的一類買家。

“他們通常賣掉舊房獲得大額資金，而升級(jí)族最常是爭(zhēng)搶家庭住房的主力?！?/p>

相較之下，投資者通常可以通過已有房產(chǎn)積累的凈值進(jìn)行操作。Bakos說，持有房產(chǎn)時(shí)間越久的投資者，其伸縮性和資金調(diào)動(dòng)能力就越高，不論利率升或降。

在豪宅市場(chǎng)，推動(dòng)行情的通常是完全不同的因素。

Lieu表示，高端買家對(duì)利率變動(dòng)的敏感度相對(duì)較低，但市場(chǎng)環(huán)境變化仍會(huì)影響他們的信心。

“有意思的是，我們發(fā)現(xiàn)，與其他領(lǐng)域相比，高端市場(chǎng)往往是最早對(duì)市場(chǎng)回暖做出反應(yīng)的。今年以來，這一細(xì)分市場(chǎng)的房?jī)r(jià)上漲幅度也是最大的。”

Bakos補(bǔ)充，縮小房型的退休人士或老年買家對(duì)利率的波動(dòng)通常“無感”。

“他們很多是用現(xiàn)金儲(chǔ)蓄購(gòu)房，不怎么依賴貸款，或者完全不貸款。”

展望未來，ANZ預(yù)測(cè)，由于連續(xù)降息，接下來一年半房?jī)r(jià)將上漲得更快。

根據(jù)其最新發(fā)布的《澳洲房地產(chǎn)前瞻報(bào)告》，預(yù)計(jì)到今年底，全國(guó)八大首府城市住房?jī)r(jià)格將增長(zhǎng)5%，2026年底前再上漲5.8%。

這一預(yù)測(cè)較今年2月發(fā)布的前一版預(yù)測(cè)大幅提升。當(dāng)時(shí)ANZ還預(yù)計(jì)2025年房?jī)r(jià)只會(huì)上漲0.9%，2026年漲幅為3.8%。如今根據(jù)最新數(shù)據(jù)分析，前景已明顯轉(zhuǎn)暖。

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