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150萬(wàn)澳元預(yù)算，在悉尼哪些區(qū)還能買到房子？

內(nèi)城區(qū)居民丹·麥克納馬拉（Dan McNamara）想買第一套住房。但隨著澳洲聯(lián)邦政府?dāng)U大購(gòu)房援助計(jì)劃、預(yù)計(jì)將讓悉尼市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更激烈，他尋找公寓的緊迫性提高了。

麥克納馬拉這位年輕的職業(yè)人士說(shuō)：“我更愿意進(jìn)去參與競(jìng)爭(zhēng)，至少可以說(shuō)我努力過(guò)，而不是觀望市場(chǎng)走向，因?yàn)轱@然，尤其是悉尼的市場(chǎng)，非常多變?！?/p>

“我不想在風(fēng)起云涌時(shí)只是在場(chǎng)邊看著，最后因?yàn)榈鹊锰枚l(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)出局了?！?/p>

和其他有購(gòu)房希望的買家一樣，麥克納馬拉計(jì)劃使用“首次置業(yè)擔(dān)?！保‵irst Home Guarantee）。

從10月起，任何收入水平的首次購(gòu)房者都可以使用該計(jì)劃，只需5%首付，即可在擴(kuò)大后的房?jī)r(jià)上限150萬(wàn)澳元內(nèi)購(gòu)房。

該計(jì)劃沒(méi)有名額限制。

在政府把啟動(dòng)日期提前、且降息提升借貸能力并帶來(lái)消費(fèi)者信心的背景下，Domain首席研究與經(jīng)濟(jì)學(xué)家鮑威爾博士（Dr Nicola Powell）表示：“我們很可能會(huì)看到價(jià)格進(jìn)一步上漲?！?/p>

她補(bǔ)充說(shuō)，悉尼住房市場(chǎng)可能進(jìn)一步升溫，尤其是150萬(wàn)澳元價(jià)格門(mén)檻以下的房產(chǎn)。

“在住房市場(chǎng)更可負(fù)擔(dān)的這一端，歸根結(jié)底，當(dāng)你給首次購(gòu)房者提供需求側(cè)激勵(lì)時(shí)，首先受益的就是第一波人群?！?/p>

對(duì)于悉尼的潛在買家而言，尋找價(jià)格在上限之內(nèi)且合適、可負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)仍是一個(gè)考慮因素，特別是想要購(gòu)買獨(dú)立屋的人。以150萬(wàn)澳元房產(chǎn)計(jì)，印花稅為64,512澳元。根據(jù)Canstar（金融比價(jià)平臺(tái)）的建模，購(gòu)買150萬(wàn)澳元住房并承擔(dān)95%貸款，單身所需收入為260,900澳元；伴侶兩人各需129,300澳元。

Domain的數(shù)據(jù)還顯示，悉尼獨(dú)立屋的中位價(jià)創(chuàng)下172萬(wàn)澳元的新高，公寓的中位價(jià)也創(chuàng)高，接近83.5萬(wàn)澳元。

鮑威爾博士說(shuō)：“我認(rèn)為當(dāng)我們看獨(dú)立屋時(shí)，這一點(diǎn)對(duì)首次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就更具挑戰(zhàn)”。

她并指出，在這一下限范圍內(nèi)“覆蓋得較好的是外緣地區(qū)”。

30歲的麥克納馬拉與一位室友住在Chippendale。在考慮過(guò)自己成長(zhǎng)的城市Wollongong后，他把兩居室公寓的搜索范圍擴(kuò)大到Wolli Creek和Arncliffe。如果要保持按揭還款的可負(fù)擔(dān)性，Redfern和Alexandria可能就夠不著了。

麥克納馬拉說(shuō)：“我確實(shí)很喜歡Chippendale的生活方式。它是一個(gè)很棒的街區(qū)。但就我所看的價(jià)格區(qū)間而言……我確實(shí)可以買點(diǎn)什么，但我不想為了在Chippendale找到最便宜的兩居室而把底都刮光了?！?/p>

根據(jù)Domain的第二季度數(shù)據(jù)，要把價(jià)格控制在150萬(wàn)澳元上限內(nèi)，買家可以在大悉尼若干區(qū)域買到典型獨(dú)立房子，包括Central Coast、藍(lán)山、悉尼西區(qū)的部分地區(qū)以及西南部。

最昂貴但仍“夠得著”的典型獨(dú)立屋郊區(qū)包括：Padstow、Northmead、Loftus、Berowra Heights和Bangor（中位價(jià)均為150萬(wàn)澳元），Caringbah（1,495,000澳元）以及Wamberal（1,490,000澳元）。

鮑威爾博士就150萬(wàn)澳元上限表示：“中環(huán)的一些獨(dú)立屋區(qū)域勉強(qiáng)擠進(jìn)了這個(gè)門(mén)檻，但那些典型的核心內(nèi)城區(qū)地段、那些知名的高端區(qū)域，顯然被排除在外……那里的中位價(jià)遠(yuǎn)高于這個(gè)水平。”

她說(shuō)，公寓買家有更多選擇，包括一些高端地段。

可負(fù)擔(dān)公寓的郊區(qū)范圍從西部到內(nèi)西區(qū)、東區(qū)、北部海灘以及Sutherland。高端之列包括Breakfast Point（公寓中位價(jià)150萬(wàn)澳元）、Kirribilli（基里比利）（1,477,500澳元）、North Bondi（1,460,000澳元）以及Woollahra（1,438,000澳元）。

The Demographics Group（人口學(xué)集團(tuán)）聯(lián)合創(chuàng)始人庫(kù)斯滕馬赫（Simon Kuestenmacher）表示，使用政府援助的人群可購(gòu)買的“可選口袋”有限；房?jī)r(jià)可能上漲，即便能使用政府計(jì)劃，仍會(huì)把潛在的低收入買家擋在門(mén)外。

他說(shuō)：“如果我看悉尼，而我是低收入者，即便有這項(xiàng)5%首付擔(dān)保，你也負(fù)擔(dān)不起任何東西?！?/p>

政府宣布消息后，房貸經(jīng)紀(jì)人反饋興趣升溫。

經(jīng)紀(jì)公司Alcove的全國(guó)首次購(gòu)房者專家艾略特（Jack Elliott）在過(guò)去幾天接到了更多有購(gòu)房希望者的聯(lián)系。

他預(yù)計(jì)計(jì)劃啟動(dòng)后競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格都會(huì)上升，尤其是因?yàn)楦呤杖胝咭材軈⑴c。

他補(bǔ)充說(shuō)：“這兩天有很多人來(lái)問(wèn)，只是想看看這些變化會(huì)怎樣影響他們。”并稱大家希望一到10月就能立刻行動(dòng)，在價(jià)格上漲之前完成購(gòu)買。

02

墨爾本房市火熱，清盤(pán)率升至2年新高！

維州的拍賣市場(chǎng)在冬季的最后一周強(qiáng)勁增長(zhǎng)，該州清盤(pán)率在過(guò)去12個(gè)月內(nèi)從57%上 升至71%。

在下周一春季拍賣季開(kāi)始之前，這一勢(shì)頭為本周末準(zhǔn)備拍賣的逾1000名業(yè)主帶來(lái)了好兆頭。

PropTrack的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Anne Flaherty表示，這一顯的轉(zhuǎn)變意味著維州上周的最終清 盤(pán)率創(chuàng)下自2023年6月來(lái)的最高紀(jì)錄。

他說(shuō)：“墨爾本的市場(chǎng)情緒開(kāi)始發(fā)生變化?！?“這不僅是因?yàn)榍灞P(pán)率的表現(xiàn)非常強(qiáng)勁，我們還看到尋房和詢盤(pán)的人數(shù)也非常高?！?/p>

Flaherty還表示，在截至7月的一年內(nèi)，realestate.com.au上的房產(chǎn)搜索量增加了 6.5%，至3年來(lái)新高。

同期，新州的買家興趣僅上升了2%，而昆州、南澳和西澳則有所下滑。 雖然目前還不能明確說(shuō)現(xiàn)在就是賣方市場(chǎng)，但Flaherty表示，幾乎可以肯定的是，今年春季的賣方處境肯定會(huì)比一年前更好，當(dāng)時(shí)8月的清盤(pán)率僅為55%至59%。

“市場(chǎng)可能正在從一個(gè)明顯的買方市場(chǎng)向賣方傾斜?！?/p>

本周末，維州的拍賣熱點(diǎn)地區(qū)包括Reservoir（20套房產(chǎn)即將拍賣）、Mt Waverley 和Richmond（各19處）、Bentleigh East（18處）以及Glen Waverley（16處）。

Ray White的維州首席拍賣官Jeremy Tyrrell表示，目前的銷售情況穩(wěn)定，很多賣 方的成交價(jià)超預(yù)期約5%，但只有十分之一的房產(chǎn)取得了特別好的結(jié)果。

他說(shuō)：“買家相當(dāng)理性，知道房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，所以盡管會(huì)有不少人競(jìng)爭(zhēng)，但也有很多人保持理性?！?/p>

“這是一個(gè)非常公平的市場(chǎng)。既有買家，也有賣家，市場(chǎng)正在將買賣雙方進(jìn)行匹 配，但并沒(méi)有出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。”

Tyrrell還表示，周中的幾次拍賣凸顯了不同房產(chǎn)間的價(jià)格偏差，例如，一套位于 Melton區(qū)1 Kinloch St的兩居室房產(chǎn)，以比37萬(wàn)至39.9萬(wàn)澳元的要價(jià)區(qū)間高約5%的 價(jià)格成交。

與此同時(shí)在Ballarat地區(qū)，Cardigan區(qū)319 Blind Creek Rd一棟占地1.25公頃的四居室房產(chǎn)，以160萬(wàn)澳元的價(jià)格成交，遠(yuǎn)超130萬(wàn)澳元的預(yù)期。

03

澳洲又一建筑商倒閉，欠債超$40萬(wàn)！

墨爾本東南部一家建筑公司倒閉后，其債務(wù)情況近 日曝光：不僅拖欠員工數(shù)萬(wàn)澳元的養(yǎng)老金，還欠下無(wú)擔(dān)保債權(quán)人超過(guò)40萬(wàn)澳元的債務(wù)。

據(jù)澳洲新聞集團(tuán)早前報(bào)道，總部位于Dandenong的Vansan Construction已被法院下令清算。

此前，有多名業(yè)主投訴該公司工程嚴(yán)重延期，其中一位房主更因工程中存在逾百處缺陷而陷入“極度焦慮”。

提交給公司監(jiān)管機(jī)構(gòu)的一份最新報(bào)告顯示，該公司董事Sutharsan Shanmugalingam 表示，公司共欠無(wú)擔(dān)保債權(quán)人41.5萬(wàn)澳元。

這些債務(wù)包括：木工公司HH Carpentry（7萬(wàn)澳元）、紗窗商Master Windows & Screens（27,280澳元）、防水填縫公司Caulked（31,320澳元）、屋頂施工商 Pageboy’s Roofing（70,922澳元）和On Top Roofing Maintenance（82,870澳 元）。

其他較小的債權(quán)人還包括：電工MHT Electrics（4,400澳元）、公司Multitex Caulking Services（7,040澳元）、地板商Carpet World Hallam（9,350澳元）、 廚房與浴室承包商EA Cabinets（4,555澳元）以及保險(xiǎn)公司Gallagher Bassett （6,199澳元）。

管道公司Fast Flow Plumbing and Maintenance在債權(quán)人名單中被列為欠款90,879澳元——但據(jù)澳洲新聞集團(tuán)此前獲得的法庭文件，該公司實(shí)際上正向法院追討Vansan 涉嫌拖欠的95.1萬(wàn)澳元債務(wù)。

報(bào)告還顯示，該公司還拖欠非關(guān)聯(lián)員工的養(yǎng)老金，總額為37,368澳元。

Shanmugalingam表示，公司欠他本人61,373澳元的工資和養(yǎng)老金，另有一名關(guān)聯(lián)員工被拖欠29,680澳元。

他申報(bào)的資產(chǎn)總額超過(guò)10萬(wàn)澳元，包括銀行存款和一輛奔馳汽車，并聲稱公司仍有逾100萬(wàn)澳元的應(yīng)收賬款。

Vansan自稱是“墨爾本東南部領(lǐng)先的建筑商”，聲稱已在該地區(qū)完成超過(guò)2000套住宅 建設(shè)。

公司網(wǎng)站顯示，其業(yè)務(wù)還曾擴(kuò)展至悉尼，并在近年涉足斯里蘭卡和印度的多個(gè)國(guó)際項(xiàng)目，在墨爾本Dandenong及悉尼Seven Hills均設(shè)有辦公室。

公司文件顯示，自2003年注冊(cè)以來(lái)，Sutharsan Shanmugalingam一直是該公司唯一 的董事兼秘書(shū)。

他在公司網(wǎng)站及建筑合同中以Shan Sutharsan的名字出現(xiàn)。

Vansan因在維州最高法院面臨兩項(xiàng)清盤(pán)令，本月早些時(shí)候被正式下令清算，由 Hamilton Murphy Advisory的破產(chǎn)專家Leon D’Souza擔(dān)任清算人。

這起清算案的背景，是公司被指控存在不公平合同條款，包括拒絕客戶驗(yàn)收權(quán)、在工程尚未完工時(shí)便開(kāi)具尾款賬單等。

一名客戶表示，他們已對(duì)Vansan提起法律訴訟，試圖追回15萬(wàn)澳元，因?yàn)槠漤?xiàng)目留 下了超過(guò)100處缺陷且工程未完成。

04

澳洲超豪華住宅市場(chǎng)需求強(qiáng)勁 專家指售價(jià)將破2億澳元大關(guān)

澳洲的超豪華房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到了以前難以想像的昂貴高度，因?yàn)闃I(yè)界人士預(yù)測(cè)一些最獨(dú)特的豪宅售價(jià)最終將超過(guò)200 億澳元大關(guān)。

財(cái)力雄厚的潛在買家的報(bào)價(jià)遠(yuǎn)高于目前130 億澳元的超豪華住宅售價(jià)記錄，試圖在市場(chǎng)頂級(jí)梯隊(duì)中獲得稀有的超級(jí)豪宅。

對(duì)其一處超豪華住宅的報(bào)價(jià)1.415億澳元：一棟俯瞰悉尼港的豪華頂層閣樓（penthouse ），據(jù)傳買家是37 歲的中國(guó)出生億萬(wàn)富翁張彥（音譯，Yan Zhang）。

福布斯全球地產(chǎn)（Forbes Global Properties ）總監(jiān)雅各布斯（Ken Jacobs） 表示，人們對(duì)「真正的頂級(jí)豪宅」有強(qiáng)烈的興趣，這很少見(jiàn)。

雅各布斯說(shuō)：「我們收到的報(bào)價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)澳洲的（豪宅售價(jià)）紀(jì)錄，甚至在最近幾個(gè)月，在每種情況下，業(yè)主都決定沒(méi)有更好的選擇?！?/p>

「如果我們的一些報(bào)價(jià)被一些豪宅的業(yè)主接受，我們的紀(jì)錄肯定超過(guò)200 億澳元?！?/p>

「肯定會(huì)有另一處豪宅銷售創(chuàng)紀(jì)錄。這只是會(huì)是哪一處豪宅的問(wèn)題?！?/p>

Cotality地產(chǎn)研究總監(jiān)羅列士（Tim Lawless） 表示，「毫無(wú)疑問(wèn)」豪宅售價(jià)紀(jì)錄將達(dá)到200 億澳元。

他說(shuō)：「隨著時(shí)間的推移，考慮到資本增長(zhǎng)率以及更富有的人越來(lái)越富有的事實(shí)，我認(rèn)為你絕對(duì)會(huì)看到200 億澳元大關(guān)被突破?！?/p>

有傳言稱，Aussie Home Loans 房貸公司創(chuàng)辦人西蒙德（John Symond） 將憑借他的悉尼港畔的巨型豪宅Wingadal 打破豪宅售價(jià)紀(jì)錄，他去年以超過(guò)200 億澳元的價(jià)格掛牌出售該豪宅。

然而，《澳洲人報(bào)》了解到，西蒙德已經(jīng)悄悄地將這棟位于吹笛人角（Point Piper） 豪宅從市場(chǎng)上撤下。

Wingadal 的設(shè)計(jì)和建造花了八年時(shí)間完成，西蒙德10年半以1999 萬(wàn)澳元的價(jià)格購(gòu)買了該豪宅。它占地2676 平方米，或超過(guò)四座正常面積的優(yōu)質(zhì)海濱豪宅。

雖然這座四層樓的豪宅吸引了國(guó)內(nèi)外的廣泛興趣，但據(jù)信西蒙德已經(jīng)決定他仍然非?？鞓?lè)地住在這座令人驚嘆的房屋里。

雅各布斯先生的公司正在營(yíng)銷該房產(chǎn)，他不愿對(duì)溫加達(dá)爾發(fā)表評(píng)論。

今年，墨爾本圖拉克（Toorak）區(qū)豪宅Coonac 已經(jīng)測(cè)試了豪宅售價(jià)紀(jì)錄，該豪宅于2 月以未經(jīng)證實(shí)的金額出售，據(jù)推測(cè)約為130 億澳元的歷來(lái)新高。

業(yè)界人士透露，澳洲今年有兩宗最重的豪宅買賣在圖拉克區(qū)市場(chǎng)秘密談判達(dá)成的。

雖然降息幫助全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格創(chuàng)下歷史新高，但一位業(yè)界人士也指出這個(gè)國(guó)家的住宅市場(chǎng)一個(gè)雙速市場(chǎng)：豪宅市場(chǎng)和其他一切住宅市場(chǎng)。

他說(shuō)：「對(duì)于真正卓越的頂級(jí)豪宅，需求不僅保持不變，而且正在加速漲價(jià)。我的觀點(diǎn)是，頂級(jí)豪宅行業(yè)未來(lái)12 個(gè)月將再次走強(qiáng)，代際財(cái)富轉(zhuǎn)移和國(guó)際需求將支撐一個(gè)超聲望的新時(shí)代?！?/p>

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