北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我和男友工作單位在西單和西客站，明年他要搬到亦莊，現(xiàn)在買房不知道買在哪里合適了。主要是我們預(yù)算不高，只有300萬首付買600萬的，看了東城和部分西城的房子，除了老破小沒有合適的，要不就是那種公寓了，感覺都太差。

也考慮過豐臺南三環(huán)的房子，性價比是高些，但我男友是西城戶口（集體），如果買在其他區(qū)的話就得遷走（單位要求），感覺太可惜了，想聽聽您的看法。

另外現(xiàn)在主要的看的是東城沙子口一帶的房子，商品房，但從業(yè)內(nèi)人士處得知學(xué)區(qū)溢價也很高，只有中介說不高，不知哪方說的對，特此請教。

A：

1、這預(yù)算還不高？600萬是標準的北京房價中位數(shù)，再往上就是改善為主了。北京大多數(shù)年輕人首次買房甭說600萬了，300萬都算高的了，您二位的預(yù)算至少超過了80%的新北京人，甚至90%。

2、常規(guī)建議是既然還沒結(jié)婚，那沒必要現(xiàn)在就買學(xué)區(qū)房。畢竟至少七八年才用得上學(xué)位呢，那現(xiàn)在就算買了600萬的，也要閑置其中30%的溢價部分，既享受不到居住體驗，還要承擔著小200萬的保值風險?？紤]好再買吧。

常規(guī)建議是先買沒有溢價的，等孩子上學(xué)前一兩年再考慮也不遲。這樣能避開現(xiàn)在的高峰期，到時候的溢價比例至少不會上升，居住的性價比則會更高。

3、戶口其實無所謂可惜不可惜的，只要有房就隨便遷。

4、沙子口，天永學(xué)區(qū)，溢價率基本就是東城平均值。高不高的怎么說呢，跟優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)比不算高，但跟本學(xué)區(qū)的排名相比就不算低了。打個比方就是上飯館吃飯，煮方便面的價格雖然比拉面低點兒，但兩者的毛利率是一樣的，值不值的看自己的口味了。

5、簡單就這情況，看自己的判斷吧。我是建議沒必要現(xiàn)在買學(xué)區(qū)房，挺高的預(yù)算，買個東西城老破小多憋屈?。?/p>

僅供參考。

二

Q:

請問，我想問學(xué)區(qū)房之后的問題，就是補課和興趣班的費用，12年下來您覺得需要多少錢？或者您應(yīng)該是過來人，請問以您家的消費是多少，普通中產(chǎn)（年入到手40萬）一般花費多少？

A：

1、12年下來花多少錢？這其實沒標準，就跟搞對象的花費似的，有錢或追求浪漫的就多花，無所謂的就少花唄?；蛟S過程有所不同，但大多數(shù)情況都是殊途同歸，畢竟成績的關(guān)鍵的是孩子的智商和學(xué)習(xí)習(xí)慣。

2、我家在孩子小學(xué)沒花多少錢，加上幼兒園一共九年可能也就花了20多萬。而且很多興趣班兒都是瞎報的，也不知道孩子有什么特長和喜歡什么，結(jié)果導(dǎo)致好幾個班兒都沒堅持下來。主要報的就是英語，但我們沒太較勁，沒按著考級去規(guī)劃，可能總共花了不到10萬吧，加上其他的合計20來萬。

從中學(xué)起花錢比較多了，因為看到了和其他孩子的差距，再加上老師的暗示，導(dǎo)致心情越來越焦慮，結(jié)果上了賊船就下不來了。

我們幾乎都是一對一，當時好像600-800吧，每周一次2小時，平均每周2000多塊錢，每月1萬。另外還參加過夏令營和奧數(shù)班，全下來的話一年10多萬不到20萬吧。

高中是剛開始花錢不多，幾乎沒補什么。但高一下學(xué)期開始成績明顯下滑，智商跟不上了，那就只能是再次請一對一。補的科目不是太固定，除了數(shù)學(xué)和物理，其他的是孩子自己反應(yīng)哪科學(xué)的累就補哪科，基本都在4科左右。每次1000左右吧，具體的我不太清楚，都是我老婆支付，可能是每個月2萬左右，一年全算上應(yīng)該是20多不到30萬。

我家小初高合計應(yīng)該花了150萬左右，肯定到不了200萬。我老婆也總結(jié)過，說其中至少一半是沒什么意義的，但這就是個心理安慰吧，明知無用也得花，免的留下遺憾。

3、普通中產(chǎn)一般花多少？這真的沒標準，我覺得每年10萬應(yīng)該是平均值，少了的幾乎不花錢，多了的一年20萬以上也正常。

我同學(xué)家可能是算中等的，兩口子體制內(nèi)收入應(yīng)該到手40萬左右，說他家孩子到大學(xué)之前的各種補課費用是100萬。

4、總之這都是因人而異的，天牛娃不用補課，甚至前些年有補課機構(gòu)免費給天牛娃上課呢，當做廣告宣傳。再有很多補課其實真的沒什么效果，孩子也喊累，但這就是心理原因吧，總覺得九十九拜都過去了，不差這一哆嗦，花費也就上去了，但其實沒必要。

僅供參考。

三

Q:

請問，我在看房，之前因為看您說過小區(qū)名字帶“大廈、公寓、國際、花園”的都是保值不好的老公寓，所以就刻意回避了，而且我確實也不想和辦公出租房太多的在一起住，太亂了。但說實話，最近在中介的極力推薦下看了幾套老公寓，還真的被性價比給打動了。

比如**大廈，雖然只有一棟樓，基本沒有社區(qū)環(huán)境，但也是70年的產(chǎn)權(quán)，民水民電有燃氣，而且關(guān)鍵的是150平的兩居室，和旁邊同期開發(fā)的***普宅小區(qū)的90平兩居一個價格。所以我現(xiàn)在真的猶豫了，應(yīng)該怎么選，兩個小區(qū)就是一墻之隔，連開發(fā)商都是一個，只是現(xiàn)在物業(yè)是兩個，但**大廈這邊的物業(yè)明顯更專業(yè)，服務(wù)維護標準高多了。

A：

1、放心，會打碼的。不過其實也沒必要在意，中介或業(yè)主就算看到了也無所謂，該怎么砍價就怎么砍。

2、我認為房子是用來住的，那如果是為了改善，那就以自己的喜好選房更合適?；蛘哒f可以參照租售比，選擇居住性價比更高的。那老公寓在這方面就絕對占優(yōu)了，至少比普宅高出30%甚至更多。

比如您看的這兩套房，同樣的總價，普宅90平公寓150平，那即便是公寓的公攤高些，性價比也差了至少40%左右呢。

3、不過提醒一點，**大廈的物業(yè)之所以服務(wù)和維護的好，未必是因為更專業(yè)，更大的原因是物業(yè)費更高。我也不知道具體情況，但估計***普宅這邊的物業(yè)費是2塊左右，而**大廈的至少5塊錢起步，7/8塊都有可能，朝陽區(qū)有的是這種標準的。只要錢到位，什么服務(wù)都能買到。

4、總之這就看自己更重視哪方面吧，注重居住的性價比就買**大廈，注重穩(wěn)妥保值就買普宅。當然也未必是***，再向東過了四環(huán)，那價格就能低不少，同等總價至少能買到120平以上的普宅小區(qū)了。

僅供參考。

四

Q:

請問，您對王四營的地段有什么看法？包括新房和二手房，這里有沒有可能潛力比大盤更大些？我主要是看好學(xué)區(qū)，十一學(xué)校已經(jīng)開始招生，三年后出成績，有沒有可能成為學(xué)區(qū)房？

A：

1、我對哪個地段兒都沒什么看法，一視同仁的平常心對待吧，反正現(xiàn)在我也不是賣房的，犯不上吹捧和貶低。

2、王四營地段兒到目前為止還算普通，至少談不上強勢，所以板塊內(nèi)二手房的價格走勢才略弱。今后看發(fā)展吧，如果真的是規(guī)劃提前+超出預(yù)期的完成，那必定是檔次提升+吸引到有錢人，潛力也就超過大盤了。

但考慮好，如果規(guī)劃沒提前，也沒吸引到新增的項目，那就只是扯平，把透支的價值給補回來了就不錯。再如果是規(guī)劃延期或減少了配套，那還有可能陪著站崗呢。一切都有可能。

3、是否成為學(xué)區(qū)房看成績吧。但好像不是今年開始招生的吧，我印象中是去年就開始了，那就是兩年后出成績，到時候看吧。如果點招的牛娃多，中考成績在朝陽區(qū)領(lǐng)先，那就有可能成為學(xué)區(qū)房。連續(xù)兩年以上都成績領(lǐng)先，那就肯定算學(xué)區(qū)房了，對口小區(qū)必定單獨漲出學(xué)區(qū)溢價。

不過這種事兒非常難，畢竟各個頭部校都在搶生源，老牌兒名校的號召力更大，新學(xué)校要想搶奪牛娃不容易。朝陽區(qū)的名校分校多了，但成功的到目前為止也就人朝和清朝，其他的都不算太強。

4、總之我的觀點是期望值別太高，地段價值提升是個漫長的過程，打造名校也非常難，走著看吧。

僅供參考。

五

Q:

請問，建國門外永安里的萬豪國際公寓開盤日期與價格，證據(jù)？為什么保值不好？劣勢有沒有解決辦法？現(xiàn)在70平一居室單價僅6萬，投資價值幾何？

A：

1、萬豪國際公寓，開盤日期我記不住，年份應(yīng)該是2002年左右，當時叫君天下，和亞運村的“觀天下”同樣霸氣。

價格當年1.2萬左右吧，這我也記不太清了，而且我也沒有證據(jù)，愿意信就信，不信就算了。

2、保值沒什么不好的，20多年的老公寓也沒貶值，而且還升值了好幾倍呢。當然這升值跟普宅大盤相比是弱了點兒，但這也是老公寓的正常現(xiàn)象。

主要原因就是供需關(guān)系唄，產(chǎn)品過時了，所以追捧的人少，而且都不愿出高價，所以價格走勢就弱。

3、劣勢的解決辦法，有是肯定有，但成本太高未必劃算，也無法實施。比如拆了改成戶型好的板樓，再或者把周邊拆了改成社區(qū)綠地和景觀。但這些都沒什么可行性。

4、投資價值看更重視哪方面吧。重視自住和出租就挺合適的，居住的性價比高，租金收益率也高，我預(yù)計租金回報率能到3%左右。

注重升值什么的就意義不大了。以后的最好成績就是不落后大盤，超過的可能性幾乎沒有。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！