作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

市場信號調(diào)整

市場現(xiàn)在處在的調(diào)整階段，不良信號更集中了。

交易方面的信號，首先是廣州的市場。

5.6折的珠江新城奧園總部8月20日第四次法拍依舊流拍。

4個標的起拍總價約8530萬，1.6萬/平，在珠江新城的位置可以說是非常便宜的了。曾經(jīng)的入手價是1.65億，共五層。

2024年10月一拍起拍總價約1.9億，2024年10月底二拍起拍總價約1.52億，同年11月被廣州樸厚物業(yè)有限公司以3080.23萬元拍走一部分，其余流拍。

最近，廣州新珠城的標桿性豪宅保利心語也出了一套81平的最低價，成交總價約525萬折合單價約6.47萬/平。

2021年高峰時期同戶型中樓層成交價約1175萬，折合單價約14.47萬/平。

而4月的時候，同戶型成交總價還需要707萬，折合單價約8.72萬/平。

這才短短4個月的時間，并且廣州這段時間陸續(xù)推出了積極的公積金新政以及提振消費專項行動實施方案擬全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率，珠江新城的標志性住宅就出現(xiàn)了大幅回撤。

要知道這是“寸土寸金”的珠江新城，廣州最有代表性的地段和資產(chǎn)，曾經(jīng)是房企總部爭相入駐的黃金地段，也是市場個人買家爭相熱捧的物業(yè)。

如今不是被市場直接放棄就是價格在短時間內(nèi)劇烈波動。

其次是深圳的市場。

深圳最近有一批豪宅，包括天鵝湖花園、寶能城東區(qū)、半島城邦三期、半島城邦二期、天健天驕北廬、華潤城三期基本6折起被法拍。

其中，天鵝湖花園二期D棟一單元一套292.59平戶型即將九月被法拍，起拍價格約4042萬，折合單價約13.8萬/平。

而二手市場，同戶型的房源掛售在5800萬以上。

華潤城潤府三期最近一套89平的二拍法拍房吸引了市場的關(guān)注，也即將在9月被拍。

原業(yè)主2018年以1150萬買入，一拍流拍后二拍以840萬起拍。

而今年7月華潤城3期成交一套88.04平 戶型，成交總價約1070萬，折合單價約12.15萬/平，明顯標桿的小區(qū)是回到2018年以前的價格，如果二拍再次流拍，那么市場 對小區(qū)的估價還會進一步下探。

這是深圳樓市的神盤，標桿屬性在深圳本地購買力的心中擁有很強的共識。

并且還是深圳的黃金地段，集合眾多優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)和大企業(yè)，是資金最旺盛，最活躍的地段。

這些交易案例都是市場最敏感的溫度計。

雖然交易會受戶型，朝向，樓層，是否有其他不利因素影響，但這就是市場對黃金地段重新定價的標志。

而好地段現(xiàn)在經(jīng)歷的周期陣痛，更痛了。

核心問題未扭轉(zhuǎn)

市場調(diào)整，不僅在核心地段的單筆買賣交易，也還可以在一眾房企的業(yè)績中窺見端倪。

尤其是一些頭部或大型房企。

房企方面，8月集中的業(yè)績披露階段，從已經(jīng)披露的公司業(yè)績來看，收入或者利潤是繼續(xù)下殺的，并且幅度并不小。

這就意味著，樓市的銷售端核心問題是還未解決的，至少成交量方面是暫時未穩(wěn)住的。

比如保利發(fā)展，作為“地產(chǎn)一哥”2025年中報顯示，上半年簽約金額為1451.71億元，同比減少16.25%。雖然保住了銷售規(guī)模行業(yè)第一的低位，但歸母凈利潤約27.1億元，同比下降63.46%，凈利潤率為2.32%，同比下降56.47%，并且過去三年資產(chǎn)減值累計超過百億。

比如綠城中國，作為行業(yè)總合同銷售規(guī)模位居第二的房企，交出的2025年半年報，半年度營收533.68億元不僅是2022年以來最差的一次，也比2024年的半年數(shù)據(jù)減少23.28%。

更重要的是，上半年的凈利潤只有2.1億元，創(chuàng)上市以來最低紀錄，相比去年同期降幅高達89.73%，與此同時2021年至今，綠城累計計提了約100億元的資產(chǎn)減值。

比如中海地產(chǎn)，上半年錄得營業(yè)收入832.19億元，同比減少4.27%；歸母凈利潤為85.99億元，同比減少16.63％。

再比如越秀地產(chǎn)，上半年增收不增利，營收475.7億元，同比上升34.6%，創(chuàng)下該公司半年度業(yè)績新高，但歸母凈利潤13.7億元，同比下降25.2%，2023年計提資產(chǎn)減值15.7億元，2024年計提資產(chǎn)減值22.7億元。

這是頭部房企上半年的表現(xiàn)。

從這些房企的財報中，可以直觀地感知到當前房地產(chǎn)市場的冷暖變化。

如果房企銷售都未能企穩(wěn)回升，顯示的是市場整體的調(diào)整壓力巨大，政策刺激效果還未達到預(yù)期效果。

而基本上公布了業(yè)績的房企，銷售額貢獻主要來源于一二線城市，頭部房企的貢獻更依賴一線城市的市場。

比如越秀地產(chǎn)深度扎根一線城市的市場，上半年實現(xiàn)合同銷售額615億元，其中北京市場就貢獻了197.2億元，廣州、上海市場就分別貢獻了157.56億元、144.92億元；綠城中國一、二線銷售額貢獻占比達到營收的86%；中海地產(chǎn)上半年合約銷售1201億，則5個一線城市合約銷售556.4億，貢獻了46%的業(yè)績，其中北京市場合約銷售約304.5億元。

既然最能代表行業(yè)規(guī)模的企業(yè)，大部分業(yè)績銷售收縮，也就意味著一線城市或者高能級城市的市場在今年上半年都在進一步探底。

所以，如果市場要談回暖或者企穩(wěn)，起碼這些頭部房企的銷售需要見好。

從企業(yè)供應(yīng)端的角度，本輪樓市要調(diào)整到什么程度才會真正止跌？

還需要商榷。

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作者觀點，不代表格隆匯立場