不知道為什么，滿(mǎn)網(wǎng)都是樓市要大漲的預(yù)測(cè)，看來(lái)資產(chǎn)縮水已經(jīng)讓很多人改變了立場(chǎng)。

樓市能不能漲，有七個(gè)信號(hào)，一個(gè)不能少：

1、整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，走出通縮期
這是學(xué)界的一個(gè)爭(zhēng)議點(diǎn)，到底是整體經(jīng)濟(jì)定義了樓市，還是樓市定義了整體經(jīng)濟(jì)，馬光遠(yuǎn)與孟曉蘇強(qiáng)調(diào)后者。邏輯上人們總會(huì)說(shuō)是相互影響，但那是哲學(xué)，是辯證法，等于什么也沒(méi)說(shuō)。經(jīng)濟(jì)學(xué)不能這樣回答，一定要分清主次。說(shuō)到底是整體經(jīng)濟(jì)定義了樓市，這個(gè)道理很簡(jiǎn)單，產(chǎn)能過(guò)剩的不僅僅是樓市，全面出清后，經(jīng)濟(jì)才能復(fù)蘇，樓市才有可能反轉(zhuǎn)。

2、居民收入重建預(yù)期
既然是弱通縮周期，居民收入在 GDP 中的占比是標(biāo)志性的。樓市之所以難救，問(wèn)題出在需求端；需求端的問(wèn)題也不僅僅是居民口袋里差錢(qián)的問(wèn)題，畢竟銀行趴著 162 萬(wàn)億的天量個(gè)人存款。有人說(shuō)那是富人的錢(qián)，不完全，招行金葵花的持有者主要是中產(chǎn)階級(jí)。消費(fèi)的保守主義是因?yàn)槿鄙兕A(yù)期，對(duì)未來(lái)就業(yè)與收入缺少預(yù)期。怎么重建預(yù)期？從現(xiàn)在的情況看只有一條路 —— 升級(jí)社會(huì)保障體系，醫(yī)療、養(yǎng)老、教育的托底，誰(shuí)還會(huì)拼命存款？2025年上半年個(gè)人存款增加了 10 萬(wàn)億，很說(shuō)明問(wèn)題，而這也只是半年的增量，全年下來(lái)20萬(wàn)億，這很恐怖，很好地詮釋了消費(fèi)為什么刺激不上來(lái)；2024年全國(guó)社零總額不到49萬(wàn)億，其中，屬于居民消費(fèi)部分占六成，約30萬(wàn)億。

3、就業(yè)帶動(dòng)城鎮(zhèn)化
中國(guó)學(xué)者談城鎮(zhèn)化，列舉城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)，都有一個(gè)常識(shí)性的錯(cuò)誤。城鎮(zhèn)化并不是計(jì)劃出來(lái)的，不是說(shuō)多整幾個(gè)行政超大城市，通過(guò)賣(mài)地范圍的擴(kuò)張，做空間的放大就叫城鎮(zhèn)化了。城鎮(zhèn)化道路本質(zhì)上是人的生存狀態(tài)的改變，是農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)向工業(yè)人口的歷程。有恒產(chǎn)才有恒心，對(duì)城市文明來(lái)說(shuō)，還要有恒業(yè)才有恒產(chǎn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)能不能轉(zhuǎn)型，一個(gè)重要的目標(biāo)是增加四億就業(yè)崗位，這意味著減少四億農(nóng)業(yè)人口；不能反其道而行之，指望找個(gè)空地蓋了一座新城，等著兩億靈活就業(yè)人口來(lái)入城。只有就業(yè)帶動(dòng)的城鎮(zhèn)化，才是健康的城鎮(zhèn)化，離開(kāi)了這些基礎(chǔ)，去比較中國(guó)與西方的城鎮(zhèn)化率還有多少空間沒(méi)意義 —— 美國(guó)農(nóng)業(yè)人口 200 萬(wàn)，中國(guó)五億，而美國(guó)還是糧食出口大國(guó)，城鎮(zhèn)化率如果追平了，那就是在創(chuàng)造住房空置率。

4、土地成為稀缺商品
中國(guó)地大物博，最不缺的就是土地，土地又怎么可能成為稀缺商品？這實(shí)際上說(shuō)的是避免走所謂超大城市的道路，那是一條割韭菜的道路，是人為的、計(jì)劃性擴(kuò)張。地方財(cái)政缺錢(qián)了，就增加土拍，在房地產(chǎn)的所有數(shù)據(jù)中，只有地價(jià)是不控的 ——2025 年上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)全面下滑，只有土地出讓金同比增長(zhǎng) 12%，但土地流拍率已升至 28%。這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)存在 "非市場(chǎng)化行為"，即以樓市銷(xiāo)售之不足，補(bǔ)財(cái)政收入之有余；明擺著供應(yīng)過(guò)剩了，卻無(wú)法叫停土拍。當(dāng)我們說(shuō)讓土地成為稀缺商品，并不意味著取消土拍，而是避免城投背債拿地這種左手倒右手的金融游戲，全面限制土拍規(guī)模，讓市場(chǎng)決定土地的真實(shí)價(jià)值。

5、政策上恢復(fù)金融屬性
既然是商品，有沒(méi)有金融屬性是市場(chǎng)決定的，不是辦公室精英去定義它的金融屬性。金融屬性包括抵押融資、資產(chǎn)定價(jià)、財(cái)富儲(chǔ)存三大功能，如果失去這些，也就失去了保值屬性和投資型消費(fèi)，這是自己跟自己過(guò)不去。上海與鶴崗的差別，本質(zhì)是土地稀缺性與資源集中度的差異，并不是上海的水泥賣(mài)得比鶴崗貴幾十倍 —— 上海有保值的價(jià)值，有長(zhǎng)期增值的預(yù)期，這就是金融屬性的體現(xiàn)。如果失去了金融屬性，也就失去了投資型消費(fèi)的預(yù)期。從 2021 年到 2025 年，全國(guó)商品房銷(xiāo)量腰斬，其中一個(gè)很重要的原因，就是投資型消費(fèi)退出了 ——2021 年銷(xiāo)量 約18 億平方米，其中富人的投資型消費(fèi)占比 50%。

6、貨幣供應(yīng)的增加模式
房地產(chǎn)到了今天這個(gè)地步，不增加貨幣供應(yīng)難以扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)，問(wèn)題是怎么增加貨幣供應(yīng)?，F(xiàn)在的做法是收購(gòu)新樓盤(pán)，這還是以土地財(cái)政為價(jià)值取向。真正定義樓市趨勢(shì)的不是新樓盤(pán)，而是二手房 ——2025 年 8 月蘇州二手房掛牌量達(dá) 18.7 萬(wàn)套，環(huán)比增加 9%，只要存量持續(xù)增加，趨勢(shì)就不會(huì)改變。但政策的著力點(diǎn)仍在新樓盤(pán)，因?yàn)樾聵潜P(pán)直接影響地方財(cái)政的稅收。問(wèn)題就在這，政策重心應(yīng)該轉(zhuǎn)向二手房，徹底降息降交易稅。二手房盤(pán)活了，預(yù)期將為之一變，這才是關(guān)鍵。

7、說(shuō)到底，砸錢(qián)

其經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語(yǔ)，是貨幣貶值，政策語(yǔ)言是適度貨幣寬松。繼續(xù)增加貨幣供應(yīng)，樓市說(shuō)到底是貨幣現(xiàn)象。

以上七條具備了，樓市就真的回暖了，希望離我們還有多遠(yuǎn)？