青溪雲(yún)邸由上海城投控股開發(fā)，坐落于長寧區(qū)劍河路 1892 號（青溪路 188 弄），與西郊國賓館直線距離 300 米，踞守西郊別墅區(qū)核心，屬 “虹橋商務(wù)區(qū) + 西郊國際社區(qū)” 雙輻射區(qū)。項目總占地 2.3 萬平方米，總建筑面積 2.76 萬平方米，容積率 1.2，綠化率 40%，規(guī)劃 5 幢 4 層平層公寓、5 幢 3 層聯(lián)排別墅及 1 幢保障房，總戶數(shù) 68 戶，全人車分流（車位比 1:3.5），70 年產(chǎn)權(quán)住宅，是內(nèi)環(huán)內(nèi)罕見的純低密社區(qū)。官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑以 “中園西邸” 為理念，融合海派與現(xiàn)代風(fēng)格：經(jīng)典三段式外立面，坡頂搭配 “安縵金” 金屬飾面，中灰色石材基座與深灰色鋁板結(jié)合，營造 “天光云影” 意境。社區(qū)打造 “三園兩軸” 景觀：中央水景園串聯(lián)禪意枯山園、四季花境園，移植胸徑 30cm 以上香樟、銀杏，配 3000㎡私人會所（含恒溫泳池、雪茄吧）。

2025 年聯(lián)排別墅待售，預(yù)判均價 22-23 萬 /㎡，主力總價 8000 萬起。戶型：430㎡聯(lián)排 8800-9000 萬（得房率 120%，60㎡庭院 + 地下兩層）；540㎡聯(lián)排 1.18-1.2 億（得房率 130%，100㎡庭院 + 獨立電梯）；690㎡獨棟 1.5-1.6 億（得房率 150%，200㎡庭院 + 6 米層高地下室）。平層公寓已售罄（此前均價 12.4 萬 /㎡）。優(yōu)惠：全款 96 折，長寧區(qū)外籍高管憑證明額外 1% 優(yōu)惠。

二、生活配套

交通 “三軌一高” 環(huán)繞：距 10 號線上海動物園站 750 米（步行 10 分鐘），3 站至虹橋天地（12 分鐘），6 站抵南京西路（20 分鐘）。自駕經(jīng)延安高架 1.8 公里入口，25 分鐘達(dá)陸家嘴，15 分鐘抵虹橋樞紐。社區(qū)配 238 個車位（充電樁 100% 覆蓋），公交 748 路、807 路直達(dá)門口。

商業(yè) 3 公里內(nèi)有虹橋天地、尚嘉中心（LV、愛馬仕等品牌）；5 公里輻射國金中心。自帶 800㎡“青溪坊” 商業(yè)街，規(guī)劃進(jìn)口超市、高端日料，2026 年三季度開業(yè)。

教育資源國際化，對口上海宋慶齡學(xué)校（步行 15 分鐘）、包玉剛實驗學(xué)校，3 公里內(nèi)有上海美國學(xué)校、英國學(xué)校。醫(yī)療 2.5 公里達(dá)上海市同仁醫(yī)院（三甲），5 公里內(nèi)有華山醫(yī)院西院（三甲）。生態(tài)步行 8 分鐘至上海動物園，周邊 3 公里有 80 個公園，西郊賓館園林近在咫尺，自然與人文資源兼具。

三、房產(chǎn)小知識

土地年限自 2020 年起算，70 年產(chǎn)權(quán)住宅，依《民法典》第 359 條自動續(xù)期，上?，F(xiàn)行政策續(xù)期費(fèi)按評估價 1%-10% 繳納（540㎡預(yù)計 118-1180 萬）。

購房政策：滬籍家庭限購 3 套，單身限購 1 套；非滬籍需 “63 個月社保 / 個稅滿 60 個月 + 已婚”；長寧區(qū)外籍高管（區(qū)商務(wù)委認(rèn)定 + 工作簽證 2 年）憑 “人才證” 可購 1 套。需核驗《商品房預(yù)售許可證》（編號：長寧房管（2024）預(yù)字 0000208 號），登錄區(qū)房管局官網(wǎng)可查 6-10# 樓信息。

交易稅費(fèi)：430㎡首套契稅 1.5%（132 萬），二套 3%（264 萬）；540㎡首套 1.5%（177 萬），二套 3%（354 萬）。維修基金 129 元 /㎡（540㎡約 6.97 萬）。物業(yè)為城投物業(yè)，物業(yè)費(fèi) 18 元 /㎡/ 月（540㎡年繳 11.66 萬），管理小區(qū)租金比周邊高 50%（540㎡月租 20 萬）。

四、購房建議

跨國企業(yè)高管優(yōu)選 540㎡聯(lián)排，100㎡庭院適合商務(wù)接待，獨立電梯提升便利性；家族傳承推薦 690㎡獨棟，200㎡庭院可設(shè)家族活動區(qū)，地下室適合收藏；高端改善考慮 430㎡聯(lián)排，低總價兼顧西郊資源。

財務(wù)規(guī)劃：540㎡總價 1.19 億，首套首付 35%（4165 萬），貸款 7735 萬，30 年等額本息月供 37.5 萬（利率 3.7%），家庭月收入需≥75 萬（含 25 萬生活費(fèi)）；二套首付 70%（8330 萬），貸款 3570 萬月供 17.3 萬，適合資產(chǎn)置換。建議預(yù)留 300 萬（契稅 357 萬 + 維修基金 6.97 萬 + 庭院改造 36.03 萬），精裝標(biāo)準(zhǔn) 8000 元 /㎡（含嘉格納廚電、全屋智能）。

選房技巧：聯(lián)排優(yōu)選臨中央水景園房源（8-10# 樓），香樟林遮擋噪音≤35 分貝；540㎡東側(cè)戶型比西側(cè)貴 500 萬，但上午采光多 3 小時且園林視野更佳；避開臨近劍河路房源（車流噪音 55 分貝），選社區(qū)內(nèi)側(cè) 7-9# 樓。注意《不利因素公示》中 5# 南側(cè) 200 米有變電站（輻射達(dá)標(biāo)），敏感者選 8-10# 樓。

簽約重點：明確 2027 年 12 月交付，合同列明石材保修 50 年條款；補(bǔ)充協(xié)議約定會所終身使用權(quán)；延期違約金≥日萬分之 2.5。建議聘涉外律師審核合同，要求《西郊別墅區(qū)規(guī)劃》。長期看，房價年漲 8%，540㎡租金年增 10%，租售比 2.02%，適合自住兼涉外資產(chǎn)配置。

五、結(jié)語

青溪雲(yún)邸以 22-23 萬 /㎡均價，在西郊別墅區(qū)樹立 “低密大宅 + 國際社區(qū)” 標(biāo)桿。其價值不僅在于絕版區(qū)位，更在于 “虹橋樞紐 + 西郊文脈” 雙重賦能，填補(bǔ)區(qū)域純別墅社區(qū)空白。
核心優(yōu)勢是 “資源獨占性”：430-690㎡戶型在上海內(nèi)環(huán)絕無僅有，1.2 容積率平衡私密與繁華，價格僅為佘山同類型產(chǎn)品 80%，稀缺性突出。
對于追求西郊生活與國際圈層的高凈值人群，選擇這里既能 15 分鐘通達(dá)虹橋，又能坐擁低密庭院，成為西郊頂豪首選，實現(xiàn) “居于園境，執(zhí)掌世界” 的理想。隨著虹橋發(fā)展，其居住與收藏價值將持續(xù)凸顯。官方售樓處電話：400-9966-940????????